Ação de Despejo – Guia do Locador

Ação de despejo. Montamos um verdadeiro guia para tirar todas suas dúvidas.  Somos um escritório de advocacia especialista em Direito Imobiliário, com intensa atuação na área. Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, entre em contato conosco.  Nossos canais de contato são: e-mail, contato@marcellobenevides.com, por telefone: fixo 21-3217-3216 ou celular 21-99541-9244logo_whatsapp_con_sombra_sin_fondo02_4, ou  através de um pequeno formulário, para acessá-lo clique aqui.

Ação de Despejo – Guia do Locador

Somente quem vive da locação de imóveis sabe das dificuldades de despejar um inquilino. Aqui mesmo pelo escritório já ingressamos em ações judiciais que tramitavam há mais de 5 anos.

Muitos pensam, que é um processo sem maiores problemas. Entretanto, a ação de despejo tem detalhes importantíssimos, que devem ser observados. Em qualquer modalidade de contrato ( residencial ou não residencial ) a ação de despejo sempre é motivo de muita dor de cabeça para o Locador.

ação de despejo

Outrossim, sempre aconselhamos contratar um advogado especialista em despejo. Abaixo iremos esclarecer as maiores dúvidas relacionadas a ação de despejo.


I – O que é uma ação de despejo e como funciona?

R. O despejo é uma ação judicial realizada representando o proprietário de um imóvel alugado, podendo ser este imóvel residencial ou comercial ( não residencial ). O objetivo principal é viabilizar a desocupação do bem. Recebe esse nome porque obriga o inquilino a deixar o imóvel pelas mais diversas razões. Tendo o inquilino saído do imóvel, ele já pode ser alugado novamente.


II – Em que momento posso ingressar com uma ação de despejo?

O Locador também está subordinado ao contrato de aluguel.  Legalmente, a ação de despejo só terá validade, caso o locatário tenha infringido o contrato.

Abaixo listamos as hipóteses que isso poderá ocorrer:

1 – O locatário não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos, não havendo garantias;

Isso gera uma grande confusão, pois em alguns casos o proprietário entende ser desnecessário depósito caução para liminar de desocupação do imóvel. O depósito caução mesmo nesse caso é necessário.

2 – O locatário falece e quaisquer pessoas não dependentes ficam no imóvel;

Em muitos casos são feitos acordos verbais. O ideal é que seja realizado aditivo contratual, ou até mesmo um novo contrato que facilitará futura ação de despejo, caso necessária.

3 –  O locatário descumpre os termos do contrato — fazendo mudanças estruturais, por exemplo;

Vale destacar que a sublocação em muitos contratos é considerada infração contratual.

4 – Há a sublocação continuada mesmo após o encerramento do contrato;

Em alguns casos, o contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.


III – Quais cuidados devo tomar ao ingressar com uma ação de despejo?

R. Observados os direitos e deveres do inquilino, se o despejo é efetivamente a atitude a ser tomada, o primeiro passo consiste em conversar com ele. Sempre vale a pena tentar resolver os problemas com o diálogo, extrajudicialmente.

Caso não seja possível, é a hora de ingressar com uma ação judicial de despejo. Nesse mesmo bojo, deverá ainda solicitar uma liminar para desocupação do imóvel, apresentando os argumentos e requisitos para tanto. Sendo a liminar deferida, o locatário é comunicado e o imóvel deve ser desocupado.

Lembrando que, para aumentar a segurança do proprietário, é essencial que se faça uma vistoria antes da ação de despejo.

Como você pôde ver, a ação de despejo é uma medida tomada a fim de proteger o locador em alguns casos específicos.


IV – O inquilino abandonou o imóvel, posso tomar posse ou preciso de uma ação de despejo?

R. Em nenhuma hipótese deve o Locador  ingressar no imóvel sem autorização judicial. Tal autorização ocorrerá mediante a ação de despejo. 

Importante lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não, ou, ainda, por invasão de domicilio.

Abaixo iremos destacar algumas decisões judiciais que condenaram o Locador. Todas as decisões abaixo decorreram do ingresso no imóvel sem autorização judicial.

IV. a – Decisões Judiciais – Condenação do Locador por Danos Morais

– Decisão nº 1

“…A despeito dessa conduta, age ilicitamente o locador que troca a fechadura do imóvel e proíbe o ingresso da inquilina no edifício, o que caracteriza exercício arbitrário das próprias razões (na hipótese dos autos já noticiada à autoridade policial) e desrespeito à normas de que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado (Lei 8.245/91, art. 5.º, caput, primeira parte) e de que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (id., art. 5.º, caput).

6. A troca da fechadura de apartamento alugado e a proibição de inquilino ingressar no edifício, expondo-o à execração no universo de moradores, condôminos e empregados do condomínio, implica dano moral in re ipsa, ao qual corresponde o dever de indenizar.

7. Dado que o locador desprezou a via judicial para a solução do conflito, recobrando de imediato a posse direta da coisa alugada, a caução que recebera em garantia, ao contratar a locação, deve ser repetida, não apenas com juros remuneratórios e correção monetária cadernetas de poupança (já que não o aplicou em tal investimento), mas com juros moratórios.

8. As verbas mutuamente devidas hão de ser compensadas, tanto quanto as decorrentes de condenação sucumbencial. 9. Recurso ao qual se dá parcial provimento. Sentença a cujo dispositivo se imprime de ofício pequeno reparo.”

(TJ-RJ – APL: 03977146420098190001 RJ 0397714-64.2009.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO FOCH DE LEMOS ARIGONY DA SILVA, Data de Julgamento: 08/04/2015, TERCEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 10/04/2015 00:00)


– Decisão nº 2

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO AJUIZADA POSTERIORMENTE AO ABANDONO DO IMÓVEL PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE EXTINÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Enquanto válido o contrato de locação, o locatário tem o direito de uso, gozo e fruição do imóvel, como decorrência de sua posse direta. Inexistência de prova da rescisão do contrato. Impossibilidade do locador retomar a posse do bem. Necessidade do ajuizamento da ação de despejo. Reforma da sentença. Recurso a que se dá provimento na forma do artigo 557 § 1º-A do Código de Processo Civil.

(TJ-RJ – APL: 00093889420118190208 RJ 0009388-94.2011.8.19.0208, Relator: DES. MARILIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 26/11/2013, VIGÉSIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/02/2014 17:49)


V – Quais recursos judiciais o inquilino poderá utilizar para combater a ação de despejo?

R. Os recursos possíveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato são muitos. Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal, onde os julgadores (Desembargadores), num sistema colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (art. 58,V).

ação de despejo

Isso quer dizer que, se alguém é condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo para o Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos, o que pode ocorrer é que, se o Locatário, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, terá direito a uma indenização, no mínimo de valor equivalente a doze mensalidades locatícias.


VI – O locatário ingressou com uma ação de consignação, mas a ação de despejo já estava em trâmite, o que fazer?

R. Pode ocorrer que o Locatário ajuíze uma ação de Consignação em Pagamento, e o Locador, uma de Despejo por falta de pagamento. Nesse caso, as duas ações são “conexas” (art. 55  do Novo CPC – Código de Processo Civil), ou seja, são ações que deverão ser decididas pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas em separado, haveria o risco de decisões contraditórias.

Qualquer das partes poderá pedir ao juiz que reúna as ações. É certo, contudo, que os processos deverão ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado qualquer das demandas. Essa figura processual jurídica chama-se “prevenção do Juízo”.

A situação de conexão não ocorre quando há uma consignação e uma ação de despejo por descumprimento de cláusula ou mesmo denúncia vazia.

A conexão, nesse caso, dá-se em razão de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relação jurídica em matéria de valores a pagar ou a receber.


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Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e CEO do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Tornou-se especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de curso de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.