Atraso na Entrega de Imóvel ((( Guia de Direitos )))

Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório relacionadas a Atraso na Entrega de Imóvel. Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, entre em contato conosco. Por e-mail, contato@marcellobenevides.com. Por telefone: fixo 21-3217-3216 ou celular 21-99541-9244logo_whatsapp_con_sombra_sin_fondo02_4. Ou ainda diretamente pelo nosso site através de um pequeno formulário, para acessá-lo clique aqui.

Veja entrevista concedida ao CANAL CJC+ onde o Dr. Marcello Benevides pôde falar sobre atraso na entrega de imóvel, de produtos e extravio de malas.

I – Atraso na entrega de Imóvel

((( Informações valiosas sobre os direitos do consumidor )))

Se você procurava por atraso na entrega de imóvel está no lugar certo. Iremos abordar de forma didática os direitos do consumidor quando o atraso ocorrer. Nosso escritório possui especialistas em Direito Imobiliário. Nossa atuação se estende a Condomínios, Administradoras de Imóveis, Locadores, e também a condôminos, locatários e pessoas físicas em geral.

O motivo de pensarmos nessa matéria, foram as inúmeras reclamações de consumidores que entraram em contato com o nosso escritório. Desde 2012 temos percebido que as construtoras tem atrasado a entrega dos imóveis vendidos a consumidores.

Aconselhamos a leitura da matéria abaixo. Ela diz respeito a possibilidade de desistência da compra do imóvel na planta.

Desistência da Compra de Imóvel na Planta


I.a – Do “Boom” Imobiliário nos últimos anos.

Houve um grande crescimento do mercado imobiliário nos últimos 10 anos. As construtoras passaram a lançar empreendimentos imobiliários os quais a obra terminaria em 3 ou 4 anos. Ocorre que, existem alguns casos de atraso na entrega de imóvel que já tramitam há mais de 5 anos. Um verdadeiro descaso com o consumidor.

Abaixo listamos algumas das absurdas alegações das construtoras para justificar o atraso na obra.

1 – Não emissão do Habite-se;

2 – Falta de mão de obra qualificada;

3 – Falta de cimento e outros materiais;

4 – Excesso de chuvas se referem;

Ocorre que, mesmo não sendo “culpa” da Construtora, o Consumidor que sofreu atraso na entrega de imóvel deverá ser indenizado por danos morais. Além disso, o Consumidor deverá ser ressarcido diante dos  prejuízos oriundos do atraso na entrega de imóvel.  Isso tem um fundamento, o qual, no direito, chamamos de TEORIA DO RISCO DO NEGÓCIO.

Conforme dispõe o art. 14 do CDC, as instituições fornecedoras de bens e serviços, tendo em vista a teoria do risco do negócio ou da atividade, são responsáveis pelos danos causados ao consumidor. E isso ocorre, independentemente da existência de culpa.

Abaixo iremos destacar quais os direitos o consumidor detém nos casos de atraso na entrega de imóvel.


I. b – Verifique se o seu contrato estipula algum prazo de carência.

atraso na entrega de imóvel
Atraso na entrega de imóvel – Tolerância é ilegal.

Na maioria dos contratos as construtoras inserem um prazo de carência. Esse prazo, nada mais é que, uma prorrogação do prazo de entrega. Entretanto, só deve ser utilizada em casos específicos e de extrema emergência. Como por exemplo, um terremoto, um furacão, uma enchente, algo que por si só indique uma força maior.

Ocorre que, as incorporadoras tem utilizado tal cláusula a “Deus dará”. Acrescentando automaticamente tal período ao prazo para finalização da obra. Vale dizer, que não se espera  uma “precisão suíça”, mas sim o cumprimento do que fora avençado entre as partes.

Vale dizer, que algumas construtoras estipulam o prazo de carência em 180 dias. O uso indiscriminado dessa regra  de tolerância e os frequentes atrasos das incorporadoras nos últimos anos vêm modificando o posicionamento de vários Tribunais.

Em São Paulo (TJ-SP), por exemplo, a 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, têm considerado abusiva a cláusula. A argumentação dos Desembargadores é que o prazo adicional só poderia ser utilizado em casos de força.

Todavia, as construtoras têm utilizado o prazo de 180 dias indiscriminadamente. Utilizando tal prazo para todo e qualquer tipo de atraso na entrega de imóvel.


I.c – Decisões Judiciais

Abaixo iremos listar algumas decisões sobre a ilegalidade da aplicação de tal cláusula:

– 1 – DECISÃO JUDICIAL – ILEGALIDADE CLÁUSULA DE CARÊNCIA

“APELAÇÃO – Ação de Indenização – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda – Alegação de atraso na entrega da unidade, de nulidade de cláusulas contratuais, de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, das taxas de condomínio e de água no período de mora da ré, indenização por danos morais e materiais – Sentença de parcial procedência.

Inconformismo das partes: da ré, alegando, a validade da cláusula que prevê o prazo de carência para conclusão da obra de 180 dias, a ausência de mora, uma vez que o habite-se foi expedido dentro do prazo previsto, bem como constituído o condomínio, não sendo entregue a unidade aos autores por ausência de quitação, a legalidade na cobrança da taxa de comissão de corretagem, bem como de condomínio, a ausência de danos materiais e morais; dos autores, alegando, a ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem e condenação da ré no pagamento dos danos matérias referente as despesas com o imóvel locado e das despesas de condomínio e água do imóvel adquirido – Recurso dos autores parcialmente provido e desprovido o recurso da ré.”

(TJ-SP – APL: 10193407120148260114 SP 1019340-71.2014.8.26.0114, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 26/05/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015)


– 2 – DECISÃO JUDICIAL – ILEGALIDADE CARÊNCIA

Nesse sentido, já decidiu esta Câmara: Compra e venda – Atraso na entrega de imóvel – Responsabilidade objetiva sobre atraso (art. 18 CDC)- Força maior não provada – Impedimento de fruição do bem indenizável mediante pagamento de valor locativo – Dano moral – Descabimento Recursos improvidos. (Apelação nº 0020219-17.2011.8.26.0562, rel. Luiz Antônio Costa, j. 24.4.2013) É correta a fixação do termo inicial para a fixação dos danos materiais a partir de abril de 2010, desconsiderado o prazo de tolerância, até maio de 2011, quando efetivamente entregue as chaves. A sentença comporta alteração também quanto à fixação dos danos materiais que deve se adequar ao pedido formulado com seu arbitramento em aluguéis.

Assim, deve a ré pagar indenização equivalente a um aluguel por mês de atraso, dada a impossibilidade de fruição do bem, correspondente a 0,5% do valor de venda do bem. O atraso na entrega de imóvel, embora tenha acarretado inegável desconforto e aborrecimento, não implicou lesão a direito da personalidade. Em razão da alteração da sentença, por serem as partes vencedoras e vencidas, reconheço a sucumbência recíproca, compensados os honorários advocatícios. 3. Ante o exposto e tudo mais que dos autos consta, DOU PROVIMENTO PARCIAL ao recurso do autor e ao da ré.

(TJ-SP – 7ª Câmara de Direito Privado – Desembargador LUÍS MÁRIO GALBETTI – Registro: 2013.0000696439 – ACÓRDÃO – 0198645-79.2011.8.26.0100 – Apelantes/Apelados: Mauro Antônio Miele – Gafisa S.A.)

Assim, apesar de alguns Juízes considerarem a legalidade de tal cláusula, consideramos sempre questionar tal prazo com base nas decisões e no que relatamos acima.


II – Cabimento do pedido de indenização por danos morais quando ocorrer atraso na entrega de imóvel.

Em muitos casos o imóvel adquirido foi o sonho de toda uma vida. Usualmente famílias fazem um grande planejamento para a compra do imóvel. Por isso a incidência de indenização por danos morais também deverá incidir. Diante da legítima pretensão frustrada em razão da incompetência da construtora.

Como é o caso, daquele que faz um investimento para locação do imóvel e esgotados os prazos não recebe as chaves para que possa coloca-lo a disposição no mercado. No mínimo um absurdo! Contudo, é importante demonstrar ao julgador o nexo de causalidade. Ou seja, o que o atraso na entrega de imóvel, efetivamente trouxe de prejuízo moral para o consumidor. Vejam abaixo algumas decisões nesse sentido:


 – 1 – DECISÃO JUDICIAL – DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – DANO MORAL – A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na entrega de imóvel – Dano moral configurado – Verba indenizatória majorada para R$ 10.000,00 – Sentença parcialmente reformada – RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP – APL: 10134328920148260451 SP 1013432-89.2014.8.26.0451, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 15/03/2016, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/03/2016)


 – 2 – DECISÃO JUDICIAL – DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

“APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL / OBRA. INDENIZATÓRIA. ATRASO DE CINCO MESES. DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS. 1. O prazo para conclusão da unidade estava previsto para abril de 2010, admitido o prazo de tolerância de 180 dias a partir do termo original para conclusão da unidade. Assim, até outubro de 2010 poderia ser entregue a unidade, sem atrasos. Contudo, o imóvel somente foi entregue em março de 2011.

2. Competia à empresa ré demonstrar de forma cabal a existência de causa excludente da responsabilidade objetiva prevista no CDC, o que não ocorreu.

3. Devida restituição a título de danos materiais referente aos valores despendidos com guarda-móveis, bem como indenização por danos materiais de valor correspondente ao aluguel do imóvel dos autores no prazo entre outubro de 2010 e março de 2011.

4. A indenização por danos morais fixada em R$ 7.500 para cada autor não destoa dos parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos.

5. Descabe indenização a título de lucros cessantes nos moldes pleiteados na apelação autoral, uma vez que a venda se deu para pagamento de obrigação pactuada em contrato no qual constava a possibilidade de dilação do prazo de entrega do imóvel por mais 180 dias. 6. Descabida a pretensão de que a ré arque com os honorários convencionais do advogado da parte autora, posto que a cada parte incumbem as despesas de seu respectivo patrono. ART. 557, CAPUT DO CPC. NEGATIVA DE SEGUIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.

(TJ-RJ – APL: 00247819020108190209 RJ 0024781-90.2010.8.19.0209, Relator: DES. SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 10/08/2015, VIGÉSIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL/ CONSUMIDOR, Data de Publicação: 27/08/2015 11:58)


 – 3 -DECISÃO JUDICIAL – DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

“COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALUGUÉIS. PERCENTUAL MANTIDO. RESSALVA QUANTO AO TERMO FINAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. APELAÇÃO DAS RÉS NÃO PROVIDA, COM OBSERVAÇÃO. 1. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da promitente compradora do imóvel, para condenar as rés ao pagamento de alugueres correspondentes a 0,7% do valor de venda do imóvel, ao mês, desde junho/2011 até a efetiva entrega das chaves, e ao pagamento de indenização por danos morais arbitrada em R$ 5.000,00. Manutenção.

2. Atraso injustificado na entrega do imóvel após o prazo de tolerância. Mora das rés configurada.

3. O resultado fático do descumprimento contratual, quanto ao atraso na entrega de imóvel dentro do prazo pactuado, representa perda financeira suportada indevidamente pela autora, obstaculizando a auferição de renda.

4. Indenização mensal fixada em 0,7% sobre o preço de venda do imóvel. Manutenção. Razoabilidade. Ausência de prova em contrário.

5. Com relação ao termo final, fica mantida a data da efetiva entrega das chaves, observando-se que a obrigação não persistirá caso sobrevenha a mora da adquirente quanto ao pagamento do saldo final das prestações após a expedição do “habite-se”.

6. Danos morais configurados no caso concreto. Situação que ultrapassa o limite do mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual.

7. Quantum indenizatório fixado em R$ 5.000,00. Manutenção. Ausência de recurso da autora. 8. Apelação das rés não provida, com observação.

(TJ-SP – APL: 01945957320128260100 SP 0194595-73.2012.8.26.0100, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 23/02/2016, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2016)


III – Multa Contratual e Indenização por Dano Moral podem ser requeridas juntas no mesmo processo.

Algumas construtoras inserem uma cláusula penal nos contratos. Tal cláusula determina que em caso de atraso na entrega de imóvel o consumidor será indenizado. Nas decisões abaixo denota-se que é possível, requerer a aplicação da multa (cláusula penal –  prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.) e indenização por dano moral. Listamos algumas decisões sobre a cumulação de indenização por danos morais e a multa estipulada através de Cláusula Penal.


 1 – DECISÃO JUDICIAL – CUMULAÇÃO DANO MORAL E CLÁUSULA PENAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

“AGRAVOS NAS APELAÇÕES CÍVEÍS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. CASO FORTUITO. INCORRÊNCIA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE DA INCORPORADORA CORRETAMENTE AFASTADA. APELAÇÃO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. RECURSO ADESIVO DA AUTORA. DEVER JURÍDICO DE REPARAR ATRIBUÍDO SOLIDARIAMENTE A AMBAS AS RÉS CORRETAMENTE. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL, CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

“A aplicação da cláusula penal tem natureza e objetivos que não se identificam com a origem e os propósitos da reparabilidade dos danos morais, possibilitando, sim, a aplicação cumulativa de ambas, conforme reconhecida pela jurisprudência. Correção da sentença de parcial procedência, visando a adequada aplicação da multa prevista como cláusula penal, corrigindo-se na forma prevista, o valor sobre a qual deve incidir. CONHECIMENTO DE AMBAS AS APELAÇÕES, BEM COMO DO RECURSO ADESIVO. NEGADO SEGUIMENTO ÀS PRIMEIRAS E PROVIMENTO PARCIAL DO ÚLTIMO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. AGRAVOS INTERNOS A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”

(TJ-RJ – APL: 00247593220108190209 RJ 0024759-32.2010.8.19.0209, Relator: JDS. DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES, Data de Julgamento: 21/05/2014, VIGÉSIMA QUARTA CAMARA CIVEL/ CONSUMIDOR, Data de Publicação: 03/09/2014 14:21)


2 – DECISÃO JUDICIAL – CUMULAÇÃO DANO MORAL E CLÁUSULA PENAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

“Levando-se em conta a angústia em ver a entrega do seu imóvel postergada por pelo menos vinte e dois meses, além dos compreensíveis transtornos decorrentes do infortúnio, vê-se que o dano moral no patamar de R$ 12.000,00 demonstra ser condizente com os critérios acima mencionados e adequado à situação fática narrada. Arbitramento de multa como cláusula penal que merece acolhimento. Nos termos do art. 397 do CC, o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Verifica-se a inexistência de cláusula penal no contrato para a hipótese de atraso injustificado na entrega do imóvel, estando apenas estipulada multa no caso de inadimplemento do comprador. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a hipótese permite a extensão da multa ao vendedor em mora, como medida de harmonização da relação, estabelecendo-se a igualdade material entre as partes.

Justifica-se, portanto, o deferimento do pedido de 1% do valor do imóvel por mês de atraso, a título de multa moratória, a contar de 26 de agosto de 2011 até a efetiva entrega das chaves, em decorrência do atraso na entrega de imóvel, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual entre as partes, já que o contrato prevê esse percentual de multa no caso de mora do adquirente, e como forma de compensar o comprador, o qual foi impedido de usufruir do imóvel (quer habitando-o, quer alugando-o), sendo que 1% corresponde ao valor locatício que o adquirente deixou de auferir.”

Precedentes jurisprudenciais desta Corte. PROVIMENTO DA APELAÇÃO DO AUTOR (APELANTE 1). NÃO PROVIMENTO DA APELAÇÃO DAS RÉS (APELANTES 2).”

(TJ-RJ – APL: 00473350320118190203 RJ 0047335-03.2011.8.19.0203, Relator: DES. JUAREZ FERNANDES FOLHES, Data de Julgamento: 22/10/2015, VIGÉSIMA SEXTA CAMARA CIVEL/ CONSUMIDOR, Data de Publicação: 26/10/2015 00:00)


 IV – Lucros Cessantes ( Danos Materiais ) por atraso na entrega de imóvel

Confira abaixo a íntegra da matéria publicada no site do Superior Tribunal de Justiça – STJ. Na matéria é possível entender o posicionamento da 3ª Turma, quanto a possibilidade de requerer Lucros Cessantes em razão do atraso na entrega de imóvel.

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão da Justiça paulista para condenar uma construtora a indenizar os compradores de imóvel por lucros cessantes em razão de atraso na entrega.

A sentença afastou o dano moral alegado pelos compradores, mas julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e condenou a construtora ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), além de não reconhecer o dano moral – por ausência de comprovação dos vícios construtivos e por entender configurado mero aborrecimento –, também negou o pedido de lucros cessantes por considerar o pedido genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.

Segundo o acórdão, o atraso na entrega de imóvel não causou nenhum reflexo na atividade negocial dos compradores e por isso seria inviável a cobrança de lucros cessantes, já que nada foi descrito quanto à finalidade lucrativa da aquisição do imóvel.

IV.a – Entendimento da Ministra Nancy Andrighi

Em recurso especial, os compradores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Defenderam, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.

A ministra relatora Nacy Andrighi entendeu que a decisão do TJSP deveria ser revista. Para ela, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida”.

Nancy Andrighi explicou que a situação, vinda da experiência comum, não necessita de prova, por aplicação do artigo 335 do Código de Processo Civil de 1973. Segundo ela, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

“O TJSP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova”, concluiu a relatora.


V – Conclusão

Além dos pontos indicados acima referentes a atraso na entrega de imóvel existem outras questões que envolvem o tema. Tais como a ilegalidade na cobrança de taxa de corretagem, a qual já abordamos em outro artigo. O ideal é  analisar o caso concreto, ou seja, analisar todo o conteúdo do contrato, para assim emitirmos um parecer.

Ainda tem dúvidas, entre em contato conosco pelo e-mail: contato@marcellobenevides.com. Por telefone: fixo 21-3217-3216 ou celular 21-99541-9244logo_whatsapp_con_sombra_sin_fondo02_4. Ou ainda diretamente pelo nosso site através de um pequeno formulário, para acessá-lo clique aqui.

Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e Diretor Executivo do escritório que leva seu nome, está formado há 10 anos. Defendeu grandes Empresas e Instituições Financeiras. É especialista em Direito do Consumidor, possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.