Como funciona a reintegração de posse?

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COMO FUNCIONA A REINTEGRAÇÃO DE POSSE?

Os que acompanham o nosso blog certamente sabem apesar de sermos um escritório multidisciplinar. Todavia, atuando em diversas áreas, somos afetos aos assuntos do direito imobiliário em geral.

Quando falamos de direito imobiliário certamente as ações de despejo, sejam comerciais ou residenciais, são as primeiras que vem à mente de nossos leitores.

Nesse assunto, recomendamos nossos artigos anteriores sobre o tema, onde você pode encontrar informações úteis nos seguintes links:

Advogado Especialista em Despejo

Ação de Despejo – Guia do Locador

Despejo de Imóvel Comercial

Entretanto, toda vez que falamos de questões atinentes à imóveis, seja por locação,  venda, ou até posse ilegal ou precária por terceiros, outra ação, muitas vezes desconhecida pela maioria, ganha espaço.

Nesse artigo falamos da reintegração de posse. Trata-se de um tipo de ação possessória a qual gera curiosidade em relação às outras que estão dispostas no nosso Código Civil Brasileiro, por suas peculiaridades e diferenças. Embora por óbvio se trate de uma ação de natureza possessória, voltada às questões imobiliárias, é preciso ponderar que a mesma só é cabível em casos bastante específicos.

A reintegração de posse encontra disposição no artigo 561 do Novo Código de Processo Civil:

Art. 561. Incumbe ao autor provar:
I – a sua posse;
II – a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
II – a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III – a data da turbação ou do esbulho;
III – a data da turbação ou do esbulho;
IV – a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

I – Do Cabimento da ação de reintegração de posse.

A aplicabilidade desta ação é por demais extensa aos casos concretos. Todavia, resumidamente, podemos dizer que ocorre quando o proprietário ou possuidor, pretende reaver o imóvel, retirado de sua posse, seja por uma turbação (tomada) ilegal, ou ainda, por meio de uma posse que embora inicialmente justa, seja por contrato de aluguel, empréstimo ou comodato veio depois tornar-se ilegal.

Resumidamente, a reintegração de posse, ganha vez toda vez que o proprietário ou legítimo possuidor, por algum motivo, pretende retomar o domínio da propriedade que perdeu. Seja por um contrato malsucedido, ou literalmente por uma tomada ilegal.

Do cabimento do pedido judicial de reintegração de posse.

Imaginemos por exemplo um caso de um imóvel abandonado que é tomado por terceiros. Aqui não cabe um despejo! Porque quando falamos de uma ocupação ilegal, não há contrato, não há pacto verbal ou sequer um aluguel.

Na mesma toada, temos o caso de por exemplo um comodato, contratual ou não ou popularmente um mero empréstimo, no qual o usuário recusa-se a devolver ou imóvel.

Ou pior ainda, um aluguel que já atingiu uma inadimplência com mais de  01 ano. Onde não se tem mais notícias do contrato, ou os ocupantes, sequer são os locatários originais.

Todas essas situações são casos de uma reintegração de posse. Que nada mais é, que uma ação judicial que visa restabelecer o domínio da propriedade ao proprietário.

 

I.a – Diferença entre despejo e reintegração de posse

Ao falamos desse tema, pode parecer ao leigo que o despejo seja o mesmo que reintegração. Pois, a priori ambas as ações se destinam ao mesmo propósito.

Um ledo engano! Tentar despejar àquele que não mais integra ou sequer integrou um contrato de aluguel, pode ser uma perda tanto de tempo quanto de valores significativa. Levando em alguns casos a não apreciação do mérito da questão, ainda que o proprietário esteja coberto de razão.

Por isso, é imperioso que o profissional que lida nesses tipos de ações tenha experiência na matéria. A importância se dá para que todo o trabalho despendido não seja em vão.

Ainda que o magistrado possa converter o mandado de despejo em mandado de reintegração, não é sempre que isso acontece. E por isso, para economia de tempo e dinheiro, é preciso que o advogado à frente da demanda tenha experiência e sensibilidade para tomar as melhores medidas de acordo com o caso.


II – Das possibilidades de solução da questão antes mesmo de um processo de reintegração de posse:

O CPC em seu novo formato, prioriza a conciliação.

Prova inequívoca, é o disposto no artigo 334 do CPC, privilegiando a conciliação.

É certo que a conciliação trará benefícios para todas as partes. Todavia, o maior privilegiado é o proprietário. Tendo em vista, que não irá arcar com custas judiciais para o ingresso da ação judicial de reintegração de posse. Ademais, caso a conciliação prévia seja bem-sucedida, essa conciliação deve ser feita por advogados especializados, por profissionais experientes no assunto.

É precípuo que em casos em que a conciliação prévia for possível, coisa que só um profissional experiente pode ponderar se é válido ou não, a mesma se dê por meio de notificação prévia, devidamente realizada por advogado, com entrega certificada.

Notificação Prévia nos casos de Reintegração de Posse pode resolver a demanda.

II. A – Das consequências de uma conciliação/acordo mal elaborado.

Uma tentativa de conciliação malfeita, ou ainda, realizada em momento inoportuno, pode dificultar e muito a futura ação, caso necessária, causando um efeito inverso do esperado.

O ocupante irregular, vendo que o proprietário já se encontra assessorado por um escritório especializado tem outra postura: ele passa a saber que a ação futura e os prejuízos dela decorrentes são iminentes, e por isso estará tentado a um acordo e uma desocupação voluntária.

Por outro lado, uma notificação ou tentativa de desocupação amistosa feita pelo proprietário ou terceiros mal preparados, sejam eles inclusive agentes imobiliários ou procuradores, pode servir de alarde para que o ocupante irregular, imbuído de má-fé, venha a se ocultar, dificultando todo o futuro processo.

Não são poucos os casos que chegam ao nosso escritório em que o proprietário, sozinho ou mal assessorado, já se colocou em situação desvantajosa. Por isso, é preciso que as medidas adequadas sejam tomadas o quanto antes.


III – Do tempo médio de duração e das fases da ação de reintegração de posse.

Falar de tempo em medidas legais é algo um tanto quanto complicado. Isso porque o tempo depende de diversos fatores. Como por exemplo: o tempo da posse irregular, a localidade do imóvel, a vara em que o processo irá tramitar, o título de propriedade ou posse, existente ou não.

O direito não é uma ciência exata ou uma equação perfeita. Contudo, as medidas corretas no momento adequado podem fazer uma diferença de meses, que pode representar uma solução rápida ou uma demora extenuante e diversos prejuízos. Por isso, quanto mais cedo se age procurando um profissional, melhores os resultados.

Considerando a possibilidade de uma conciliação pré-processual, o que em muitos casos é recomendável, a questão pode se resolver em questão de dias ou poucas semanas. Vale dizer, que a elaboração de acordos não é incomum em nossa experiência.

Ainda que devidamente notificado o ocupante irregular não deixe o imóvel, a notificação realizada não resta perdida, sendo importante ferramenta ao processo, já que demonstra ao Juiz a boa-fé do proprietário, que antes de adentrar em uma peleja judicial, tentou sanar a questão de maneira amistosa.

Algo que facilita a ação caso necessária, encurtando meses de espera.

Mas se a ação for inevitável, sendo muitas vezes inclusive, a única saída, dependendo das provas, também falamos de um processo ágil em que tutelas de urgência. Tutelas essas, que poderão ser requeridas de acordo com o caso concreto, sendo a questão solucionada em alguns meses.

A reintegração de posse pode demorar alguns meses ou alguns anos.

III. a – Do Ingresso da Ação Judicial de Reintegração de Posse.

O importante é que o proprietário esteja ciente que a via legal deve sempre ser buscada, sendo a única solução para esse tipo de litígio, quando esgotadas as hipóteses administrativas.

E havendo a necessidade de processo, o Juiz irá citar o ocupante irregular a se justificar, caso isso seja possível.  Caso não sendo, concederá o mandado de imissão na posse na forma liminar, onde será o invasor obrigado a deixar o imóvel, e na grande maioria dos casos obrigado a indenizar pelos prejuízos causados.

Verdade seja dita, o intuito dessa ação é liberar o imóvel. Mas não é por isso que o ocupante irregular não virá a ser punido pelos prejuízos causados.

Daí, mais uma vez importantíssima a devida assessoria no sentido de instruir o proprietário a coletar provas. Provas que podem ser desde documentos até fotos e vídeos, inclusive conversas gravadas.

E quando chega o momento da desocupação, propriamente a imissão do proprietário na posse, esta será feita juntamente com o proprietário, advogado e Oficial de Justiça designado. Poderá inclusive, ser acompanhada por força policial, caso o Juízo julgue necessário.

Nesse momento, importante dizer que caso o imóvel esteja ocupado, pode ser dado prazo ao ocupante para que o desocupe das coisas, sob pena de multa ou perda dos objetos, tudo em prazo avençado pelo Juiz.

Mas e nos casos que o imóvel se encontra abandonado?

III.b – Dos casos em que o imóvel foi abandonado:

Não é incomum que o ocupante irregular, após um escritório especializado assumir a questão, abandone o imóvel, empreendendo fuga e deixando pertences para trás.

Nesse momento, proprietários incautos tendem a crer que podem apenas retomar o imóvel, efetuando a troca das fechaduras.

Um erro grave, pois nesse momento, podem ser tidos como invasores, virando o jogo em favor do ocupante irregular. Podendo inclusive, o ocupante irregular vir a intentar ação pelos bens que ali deixou.

Nesses casos, somos categóricos em afirmar que o processo deve continuar. O Juízo deve atestar que o imóvel foi desocupado, ordenando a imissão da posse do proprietário. Em relação ao bens, os mesmos deverão ser remetidos a depósito público, ou ser nomeado guardião dos mesmos. Isso até que seja lhes dada a devida destinação. Destinação esta que pode ser devolução ao ocupante, tomada dos mesmos pelo proprietário do imóvel, ou descarte, dependendo do caso e posicionamento do Juiz.


III. c – Existe POSSE de bens públicos?

Sobre o assunto, é importante destacar que não existe a posse em bens públicos e sim a mera detenção. Ou seja, o particular que invadir um bem público não pode alegar que possui a posse daquele bem.

reintegração de posse

Tal regra é atribuída também, nos casos em que o particular contesta o fato de que mora em imóvel público há anos e que deve permanecer na posse. Ora, tal justificativa não valerá de nada, haja vista ser pacífico nos tribunais que, tratando-se de bem público, não há posse e sim detenção, o que não gerará direitos a ele.

Vejamos o que diz a jurisprudência pátria sobre o assunto.

DECISÃO 1

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – BEM PÚBLICO – OCUPAÇÃO PRECÁRIA – MERA DETENÇÃO – INVIABILIDADE DA PROTEÇÃO POSSESSÓRIA – INDENIZAÇÃO – DESCABIMENTO – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO. – Nos termos da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, a ocupação de bem público configura ato de mera detenção decorrente da tolerância ou permissão do Poder Público, o que inviabiliza a proteção possessória contra o ente estatal. – Sendo o bem público insuscetível de apossamento, não se há falar em indenização pelas benfeitorias edificadas no imóvel ocupado de forma precária, notadamente diante da ausência de mera tolerância, de concessão, permissão ou autorização de uso, em observância ao princípio da supremacia do interesse público sobre o particular. – Pedido inicial julgado improcedente. Apelação desprovida.

(TJ-MG – AC: 10515100027538002 MG, Relator: Eduardo Andrade, Data de Julgamento: 23/06/2014, Câmaras Cíveis / 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/08/2014).

DECISÃO 2

DIREITO DAS COISAS. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE IMÓVEL PÚBLICO AJUIZADA POR MUNICÍPIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. BEM PÚBLICO OCUPADO POR PARTICULAR. ÁREA DE PRESERVAÇÃO. POSSE PRECÁRIA. HIPÓTESE CARACTERIZADORA DE MERA DETENÇÃO. ESBULHO INEQUÍVOCO. REQUISITOS DO ART. 927 DO CÓDIGO DE RITOS PREENCHIDOS. SENTENÇA REFORMADA. REINTEGRAÇÃO DA MUNICIPALIDADE NO IMÓVEL QUE SE IMPÕE. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS. RECURSO VOLUNTÁRIO PROVIDO. REEXAME NECESSÁRIO PREJUDICADO. “A ocupação de área pública, quando irregular, não pode ser reconhecida como posse, mas como mera detenção. Ora, se assim deve ser, o particular não exerce posse sobre imóvel inserido em área pública, mas mera detenção, a qual é insuscetível de atender às condicionantes que ensejam o direito à indenização”.

(TJ-SC – AC: 857953 SC 2011.085795-3, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 31/01/2012, Terceira Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 31/01/2012).


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RODRIGO MOULIN

Rodrigo Moulin

Advogado com 07 anos de experiência, é sócio e Diretor Jurídico da MBAJ. Atuando constantemente no âmbito do Direito Civil, é especialista em Direitos da Personalidade e do Consumidor, já atuou para Organismos Internacionais como o Centro Pan-Americano de Febre Aftosa e a OPAS/OMS - Organização Pan-Americana de Saúde. Também é Pós-Graduado em Criminologia e em Direito e Processo Penal pela Universidade Candido Mendes.