Cuidados ao comprar um imóvel – Guia Completo

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Cuidados ao Comprar um Imóvel – Guia Completo

Para muitos brasileiros o sonho da compra da casa própria é algo cultivado desde a infância. No entanto, são necessários cuidados básicos, para que o sonho não se transforme em pesadelo. Neste breve artigo, iremos alertar os compradores de imóveis para que não sejam vítimas de golpes.

Em muitos casos, mesmo o vendedor agindo de boa-fé, existem algumas ações que devem ser tomadas. Ações estas que tem o objetivo de evitar problemas no futuro.

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Abaixo iremos descrever uma série de medidas, que visam a proteção tanto do comprador, quando do vendedor no momento da venda do imóvel. Como o tema é extenso, elencamos as principais dúvidas e riscos que envolvem a negociação.


I – Cuidados ao comprar um imóvel – DOCUMENTAÇÃO

Não resta dúvida que um dos maiores cuidados ao comprar um imóvel é a documentação. O primeiro passo é, quem está vendendo o imóvel realmente possui a propriedade do bem?

Veja quem é o real vendedor, analise a documentação apresentada por ele. Caso a venda ocorra por intermédio de uma pessoa jurídica ou uma corretora de imóveis, deverão ser apresentados:

1) Cópia do CNPJ;

2) Cópia autenticada do contrato social/estatuto social;

3) Documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto;

4) Certidão de quitação de tributos de contribuições federais;

5) Certidões negativas.

No caso de pessoa física, deverão ser apresentados os seguintes documentos:

1) cópia do RG e CPF 

2) certidão de nascimento atualizada, a fim de averiguação do estado civil do vendedor;

3) certidão negativa do INSS e do FGTS, se o vendedor for pessoa jurídica;

4) certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e Municipal;

5) certidão da justiça estadual e federal, a fim de verificar a ocorrência de ações cíveis; ações criminais e ações de execução fiscal;

6) certidão negativa da justiça do trabalho; 

7) certidão negativa da justiça federal.

I- a. Confira também a documentação do imóvel

  • Título de propriedade com registro;
  • Certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas);
  • Certidão negativa de IPTU;
  • Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis;
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente);
  • Cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação);
  • Carta de “Habite-se” (alvará de utilização);
  • Planta baixa;
  • Certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro);
  • A.R.T. do engenheiro responsável pela obra;
  • Opção de compra e venda preenchida corretamente, datada e assinada.

Sem tal documentação, a compra pode ser temerária. Como se tratam sempre de grandes valores envolvidos, recomendamos cautela.


II – Cuidados ao comprar um imóvel – PESQUISE O VENDEDOR

Infelizmente, vivemos em uma época onde os golpes são constantes no mercado imobiliário. Dessa forma, é providencial que seja realizada uma pesquisa para avaliar a conduta do vendedor.

Usualmente, quando somos contratados para auxiliar na compra de um imóvel, seja terreno, cobertura, industrial e etc, seguimos um padrão de investigação e ao encontrar algo suspeito advertimos nosso cliente.

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Essa pesquisa é tanto no âmbito jurídico, quanto no âmbito comercial, avaliando reclamações, restrições creditícias, antecedentes criminais e tudo que possa colocar em risco a venda do imóvel e a possibilidade de um golpe.


III – Cuidados ao comprar um imóvel – REALIZE UMA VISTORIA

Existem empresas que realizam vistorias, mas isso pode ser solicitado pelo próprio comprador ao vendedor. Nossas recomendações são as seguintes:

  1. Parte Hidráulica – Vazamentos, Entupimentos, Infiltrações são comuns em imóveis mais antigos, portanto, é bom indagar e estar atento quanto a esse tipo de problema.
  2. Parte Elétrica – Indague ao vendedor como está a parte elétrica, se foi refeita a pouco tempo. Já tivemos processos judiciais, onde foi necessário intimar o vendedor para cobrir as despesas de troca de fiação.
  3. Armários Embutidos – Verifique se os armários, principalmente na cozinha, estão em perfeito estado ou sofreram apenas alguma espécie de maquiagem. Verifique se existe alguma espécie de pó, o que pode indicar a presença de cupins.
  4. Pisos (Porcelanato e Eucaflor): É normal, que em alguns locais exista uma imperfeição no piso, Usualmente em locais onde existam ralos, contudo, se houver uma ondulação no meio da sala, algo está errado. Para descobrir se isso está ocorrendo, leve uma pequena bolinha. Se ela não deslizar perfeitamente, algo está muito errado. Além disso, observe estufamentos, isso pode indicar que será necessária troca/substituição.
  5. Telhado/Laje: Verifique o estado do telhado. Em galpões ou imóveis antigos, podem existir telhas rachadas ou quebradas, que podem gerar infiltrações no imóvel.

IV – Cuidados ao comprar um imóvel – AVALIE SUA CAPACIDADE DE PAGAMENTO

Os corretores de imóveis vivem da venda de imóveis, portanto, alguns deles, instigados pela venda do imóvel não observam a renda familiar. Muitas vezes as condições apresentadas, aparentam vantagens mirabolantes, fique atento.

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Nada substitui um bom planejamento, portanto dê atenção especial a isso. Um financiamento usualmente atinge 30% da capacidade de renda da família. O que ao nosso ver, é o percentual máximo. O ideal é que fique em torno de 20%, para que a parcela não venha pesar no orçamento no caso de algum imprevisto.


V – Cuidados ao comprar um imóvel – NOVO NA PLANTA

Certifique-se da idoneidade da construtora, como já dissemos, sempre procure realizar uma pesquisa aos órgãos públicos. Outro ponto importante! Faça o levantamento da incorporação do imóvel. Analise se Engenheiro e Arquitetos responsáveis pela obra estão devidamente cadastrados no CREA.

Abaixo, iremos listar cuidados ao comprar um imóvel novo na planta.

V. 1) Conheça e se possível faça uma visita a obras já entregues pela construtora.

Um dos cuidados ao comprar um imóvel na planta que consideramos de suma importância é quanto a análise de obras anteriores. Verifique a qualidade de acabamentos, veja se existem reclamações referentes a empreendimentos anteriores. Fique atento a ações judiciais e reclamações nos PROCON´S da região. Certifique-se que a obra tem padrão ISO.

V.2)  Guarde folders, anúncios, foto da maquete do estande e qualquer outro material de divulgação.

Segundo o código de defesa do consumidor, a oferta vincula-se ao contrato. Assim, guarde tudo que sirva de respaldo, caso haja uma eventual propaganda enganosa ou uma promessa não cumprida.

V. 3) Verifique no Cartório de Registro de Imóveis competente a matrícula global (também chamada de matrícula mãe).

Essa atitude tem por fim, averiguar a existência do registro da incorporação. Assim como, avaliar se a empresa que figura no Contrato na posição de promitente-vendedora realmente é a proprietária do terreno, evitando-se possíveis fraudes.

V. 4) Exija o uma cópia do memorial de incorporação.

ATENÇÃO, SEM A CÓPIA DO MEMORIAL DESISTA DA NEGOCIAÇÃO! Vale ressaltar, que tal atitude é considerada crime, pois a lei de incorporação (4591/64), precisamente no artigo 32, determina a obrigação do incorporador em só negociar unidades autônomas, após ter arquivado uma série de documentos no competente cartório de registro de imóveis.

V. 5) Analise rigorosamente o contrato!

O contrato, segundo o Código de Defesa do Consumidor, deverá apresentar de forma clara e objetiva a qualificação das partes contratantes, bem como o endereço completo e pormenorizado do empreendimento, a descrição da área do imóvel, contemplando área útil e comum da unidade, o preço e as condições do fluxo de pagamento, além da forma de incidência da correção monetária e dos juros.

Outra orientação muito importante! Analise também o memorial descritivo do empreendimento, atentando para os metais, pisos, azulejos, encanamento, parte elétrica, escoamento de água no interior da unidade, janelas e esquadrias, etc.

V. 6) Atenção as taxas e impostos.

Muitos compradores não avaliam essa hipótese, mas esse também deve ser um dos cuidados ao comprar um imóvel na planta. No Rio de Janeiro esses custos são altíssimos, portanto, é necessário programar-se para o pagamento do ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis), que é pago junto a prefeitura da sua cidade.

Usualmente, as prefeituras cobram o equivalente de 2% a 3% do valor venal ou sobre o valor de transmissão, prevalecendo o que for maior, sempre.

Vale dizer, que além do supracitado imposto, quem está comprando também pagará pelo custo da escritura no competente cartório de RGI (REGISTRO DE IMÓVEIS), são os chamados EMOLUMENTOS.

V. 7) Metragem do imóvel.

Diferenças na planta para o imóvel que fora entregue podem existir, porém há um limite para que isso ocorra. O artigo 500, § 1º do Código Civil permite a diferença de até 5% na metragem total do imóvel. Caso esse percentual seja ultrapassado, caberá uma ação indenizatória contra a construtora.

V. 8) “Taxa de decoração”

Esse é um dos principais cuidados ao compra um imóvel na planta, pois os valores podem ser astronômicos. Verifique se há cobrança de TAXA DE DECORAÇÃO, por fora do preço do imóvel apresentado no Quadro Resumo.cuidados ao comprar um imóvel taxa de decoração

A jurisprudência pátria tem considerada abusiva a cobrança de taxa de decoração. Abaixo listamos uma decisão judicial bem recente, veja:

“RECURSO Nº: 0092401-22.2014.8.19.0002 EMBARGANTE: SOTER- SOCIEDADE TÉCNICA DE ENGENHARIA S.A. DECISÃO Trata-se de Embargos de Declaração, em que o embargante alega contradição no acórdão quanto à condenação do réu-recorrente, já que a decisão proferida, na sessão de julgamento realizada dia 09/04/2015, determinou a exclusão da condenação em dobro, para constar apenas a devolução na forma simples.

Assiste razão ao embargante, eis que verificado o erro material na Súmula de fls. 286. A cobrança da taxa sob a denominação de ligações definitivas e taxa de decoração, esta última com previsão legal no art. 51 da Lei 4.591/64, se revela abusiva se não houver previsão contratual, o que não constituiu a hipótese dos autos, devendo a devolução ocorrer na forma simples, eis que não configura hipótese prevista no art. 42 do CDC.

Desta forma, VOTO no sentido de conhecer dos Embargos de Declaração de fls. 287/288, uma vez que são tempestivos, e acolho-os para sanar a contradição apontada, esclarecendo que a devolução do valor pago a título de ligações definitivas e taxa de decoração deverá ser realizado na forma simples e não em dobro. Sem ônus sucumbenciais, porque não verificada a hipótese prevista no art. 55 caput da Lei 9.099/95.”

(TJ-RJ – RI: 00924012220148190002 RJ 0092401-22.2014.8.19.0002, Relator: SIMONE DALILA NACIF LOPES, Quinta Turma Recursal, Data de Publicação: 28/07/2015 00:00)”

V.9) Esteja atento ao índice de correção monetária e demais taxas cobradas durante o financiamento.

Em geral, o índice é sempre o INCC (em raros casos pode aparecer o CUB) durante as obras e após a obtenção do “habite-se”, o índice normalmente passa para o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês!

Esqueça completamente qualquer afirmação no momento da venda no sentido de que as parcelas durante as obras serão fixas. Isso é lenda. A menos, claro, que isso realmente conste no Contrato. Do contrário, saiba que todas as parcelas a vencer sofrerão correção monetária via INCC durante a obra, o que fatalmente alavancará todo o saldo devedor por ocasião da entrega do imóvel.

E sobre o saldo devedor, observe também se o Contrato de fato prevê ao comprador a possibilidade de quitação mediante obtenção de financiamento bancário com o banco de sua preferência.

V.10) Não se iluda com o imóvel decorado.

O imóvel decorado, como o próprio nome já diz, tem a intenção de conquistar os compradores, contudo, ele é apenas um modelo e não representa fielmente o imóvel comprado.

Muitas vezes, o imóvel entregue não possui sequer tábuas nos vasos sanitários, iluminação e em alguns casos vem até sem piso ou rebaixamento do teto. Verifique o contrato e veja o que está sendo ofertado pela construtora.

V. 11) Observar a possibilidade de transferência do contrato.

Além disso, é importante também verificar a existência e o valor a ser pago ao vendedor em caso de cessão de direitos para outro comprador.Cabe ressaltar, que a famosa “taxa de cessão” é entendida pelos Tribunais como ilegal, porém, quase sempre aparece nos Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóveis na planta.

Outro ponto importante, nos últimos anos devido a crise, o índice de desistência da compra de imóvel na planta cresceu bastante. Algumas construtoras tem retido em alguns casos, mais de 80% dos valores pagos, o que é um absurdo. Essa matéria foi objeto de um artigo postado no nosso blog, o qual aconselhamos a leitura, segue o link abaixo:

Distrato Imobiliário – Desistência da Compra de Imóvel

V.11) Prazo de entrega.

Observe no Quadro Resumo do Contrato a existência de prazo para a entrega do imóvel. Isso tem que estar claro e sem ressalvas. Montamos um guia de direitos sobre o atraso na entrega de imóvel, para conhecer, acesse o link abaixo:

Atraso na Entrega de Imóvel ((( Guia de Direitos )))

V . 12) Tente pagar o máximo possível durante a fase de obras e financiar o mínimo!

Durante o período de obras, todas as parcelas vincendas são inevitavelmente corrigidas pelo INCC, o que faz com que aumentem de forma significativa no momento da entrega do empreendimento, provocando surpresas desagradáveis para a maioria dos compradores.


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Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e CEO do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Tornou-se especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de curso de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.