Desistência da Compra de Imóvel na Planta

Desistência da compra de imóvel na planta, entenda seus direitos e saiba como agir. Somos advogados especialistas em Direito Imobiliário. Atuamos intensamente em contratos imobiliários. Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório. Além disso, iremos abordar questões relevantes relacionadas a desistência da compra de imóvel na planta, que será realizada através de distrato imobiliário. 

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Se sua dúvida era sobre a possibilidade de desistência da compra imóvel na planta, já podemos responder que sim. É possível desistir, mas existe todo um trâmite e alguns cuidados que devem ser tomados antes de prosseguir com a desistência da compra de imóvel na planta. Primeiro deles, é o cuidado na hora de assinar um distrato imobiliário com cláusulas abusivas que trazem desvantagem exagerada ao consumidor.

Desistência da Compra de Imóvel na Planta – Guia Definitivo

Antes de ingressar no mérito da questão, aconselhamos que vejam o vídeo abaixo. Nele os advogados Rodrigo Moulin e Marcello Benevides dão informações importantes sobre a desistência da compra de imóvel na planta. Essa entrevista foi concedida ao Canal CJC+ no dia 23 de Junho de 2017.

Infelizmente o mercado imobiliário apresentou uma queda crescente de 2013 até a data presente (Setembro/2016). Isso tem uma razão. No ano de 2015, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. Sem dúvida, tais fatores contribuíram para a desistência da compra de imóvel na planta.

Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso. Abaixo iremos detalhadamente descrever as possibilidades quanto a desistência da compra de imóvel na planta. Descreveremos direitos dos consumidores e como proceder quando há intenção de desistir.


I – Desistência da Compra de Imóvel na planta – Impossibilidade de pagamento (Desemprego e Redução de Renda)

Diante da crise econômica instalada, muitos Consumidores optaram pela desistência da compra de imóvel na planta. Alguns, em razão do desemprego ou pela diminuição da renda, tornando assim impossível manter as prestações em dia. É totalmente cabível o pedido de desistência da compra do imóvel quando o comprador não mais tiver interesse na conclusão do contrato.

Isso pode ocorrer mesmo quando as Construtoras colocam cláusulas contratuais que inviabilizam a devolução dos valores ou que geram grande prejuízo ao Consumidor. Por exemplo, a devolução de apenas 10% a 15% sobre o valor já pago.

Ou seja, se o Consumidor pagou R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) com um desconto de 90% (noventa por cento) ele terá somente R$ 20.000,00 (quarenta mil reais a receber), mais descontos que são embutidos no contrato ou em alguns casos ainda deverá “ressarcir” a construtora por prejuízos alegados, um verdadeiro absurdo!

Ora, se o Consumidor não pretende prosseguir com a obtenção daquele bem imóvel, por qual razão não poderá receber os valores que pagou? Aliás, deverá receber com reajuste de juros e correção monetária. Ou ainda, por qual razão deverá ter um desconto tão desproporcional e agressivo diante do que já fora pago a duras penas?

Apesar da matéria tratar sobre direito imobiliário, também deverão ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor e nesse caso é plenamente cabível a aplicação do art. 51 do CDC.

Lembrando que, quando é a CONSTRUTORA quem dá causa a desistência da compra de imóvel na planta, ou seja, quando há atraso na entrega da OBRA OS VALORES DEVERÃO SER DEVOLVIDOS INTEGRALMENTE, 100% dos valores pagos, mais atualização e juros legais de 1% ao mês.

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II – Desistência da compra de imóvel na planta – Abusividade das cláusulas que contém percentual de desconto superior a 15%

No artigo 51, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), temos uma lista exemplificava das chamadas cláusulas abusivas. São aquelas que causam, em detrimento do consumidor, um desequilíbrio entre os direitos e obrigações das partes.

Encontramos no artigo 6º, da mesma Lei,  como direito do consumidor,  a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais. Isso poderá ocorrer sempre que for necessário o restabelecimento do equilíbrio  das relações  entre os consumidores e os fornecedores.

A – Qual artigo do Código de Defesa do Consumidor será aplicado nos casos de distrato imobiliário?

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

 I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

 
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
 

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;


XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

 

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

 

III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Dessa forma, com fundamento na Lei 8.078/90, o consumidor poderá solicitar, em Juízo, a alteração ou exclusão de uma cláusula considerada abusiva.

Além disso, a maioria dos Tribunais Pátrios tem sido unânimes quanto abusividade dos descontos, quando o cliente opta pela desistência da compra de imóvel na planta. Em São Paulo, por exemplo, já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel.

Mesmo inadimplente, o comprador tem o direito de desistir da compra. Sendo que, a empresa poderá reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos.

Os valores restantes devem ser devolvidos com atualização monetariamente e pago em parcela única.

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Consumidor deve estar atento, pois cláusulas abusivas são nulas de pleno direito.

III – Demais ilegalidades nos distratos quando da desistência da compra de imóvel na planta.

A – Desistência da compra de imóvel na planta – Ilegalidade da TAXA SATI:

É cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem. Esta taxa é cobrada sob a alegação de existirem custos referentes à assessoria jurídica e técnica para fechar o contrato.

A cobrança desta taxa fere o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois se trata de “venda casada”. A imobiliária condiciona a venda do imóvel à contratação do serviço de assessoria jurídica. Além disso, fere também o código de ética da OAB, porque impõe ao consumidor um profissional contratado pela corretora.

B – Desistência da compra de imóvel na planta – A comissão do corretor de imóveis:

Esta taxa varia entre 5% a 10% do valor do imóvel. A corretora obriga o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor. Quando, na realidade, este é contratado para intermediar a relação de compra e venda entre o adquirente e a imobiliária.

O consumidor desavisado assina o contrato de compra e venda com esta cláusula. Sendo que, na maioria das vezes sequer tem conhecimento que não é obrigado a pagar a comissão do corretor. Isso ocorre, porque o corretor está vinculado à imobiliária. Esta obrigação é somente da corretora de imóveis.

A remuneração do corretor pelo adquirente somente é devida em uma hipótese. Quando o comprador do imóvel contrata o profissional de forma direta, para auxiliá-lo na procura da propriedade.

C – Desistência da compra de imóvel na planta – Assessoria imobiliária:

As vezes integrada com a SATI, ou cobrada de forma separada. Essa cobrança é de valor variável. Tal taxa é de obrigação exclusiva do vendedor do imóvel, que contratou a assessoria. Outra “venda casada”, que obriga o comprador a contratar um profissional indicado pela corretora, muitas vezes vem disfarçada de TAXA DE ELABORAÇÃO ou CONFECÇÃO DE CONTRATO.

D – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de interveniência:

Geralmente cobrado o percentual de 2% sobre o valor do financiamento, ou até R$ 3.000,00 como valor fixo, quando o comprador não aceita a instituição financeira parceira da corretora.

Esta taxa também é considerada “venda casada”, pois o consumidor, constrangido com essa cobrança, acaba por aceitar a instituição financeira imposta pela imobiliária. Além do mais, esta taxa deve ser paga pela corretora, não pelo comprador.

E – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de transferência do imóvel:

Equivalente a 3% do valor do bem. Incide quando o comprador vende o imóvel em construção a outra pessoa, para que esta assuma as prestações do financiamento. Esta taxa é imposta pela corretora sob o nome de “Renúncia” ou “Cessão do Contrato”.

Por ser prática abusiva, o comprador prejudicado deve contestar a cobrança na Justiça. Ela fere o CDC e não tem nenhuma previsão em lei.

F – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de obra:

Custando 2% do valor do imóvel durante a construção. É cobrada sob a justificativa de haverem “juros de obra” até a liberação do “Habite-se” e da documentação relacionada.

Esta cobrança fere o artigo 51 do CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Portanto, não deve ser paga.

G – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de administração:

Cobrada pelo “serviço administrativo” e pela “manutenção do contrato de financiamento”. A lei realmente prevê o pagamento desta taxa, mas impõe que o seu limite é de até 2%, incidindo apenas nas 12 primeiras prestações. Algumas corretoras e construtoras chegam a cobrar de 20% a 30% durante todo o financiamento.

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IV – Decisões Judiciais sobre a Desistência da Compra de Imóvel na planta.

No Rio de Janeiro, quando se trata de desistência da compra de imóvel na planta, as decisões judiciais tem sido unânimes quanto a abusividade na retenção. Separamos abaixo algumas decisões para que entendam como os Juízes tem se comportado nesses casos.

A – Decisões 1

“APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECURSO DO AUTOR A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CLÁUSULA 8.2 DO INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR AO AUTOR, EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO, O PERCENTUAL DE 85% DOS VALORES PAGOS; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR, EM DOBRO, AO AUTOR, O VALOR DE R$600,00 (SEISCENTOS REAIS), REFERENTE AO CUSTO DE ELABORAÇÃO DE CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, NO VALOR DE R$8.000,00 (OITO MIL REAIS); DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA BAIXA DO APONTE.

———————————————– OMISSIS—————————————————-

Destarte, reputa-se ponderada a fixação da quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), em consonância com os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade. Por outro lado, não deve prosperar o pedido de restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, haja vista não haver prova do pagamento de tal cobrança. Outrossim, no que se refere à utilização de máquinas e equipamentos durante o período noturno, pela Ré, não assiste razão ao Autor, visto que tal conduta não restou comprovada. Decerto que o termo circunstanciado acostado com a inicial (index 69), por si só, não é hábil a comprovar a conduta indevida das Reclamadas.”

(TJ-RJ – APL: 04253907420158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 11 VARA CIVEL, Relator: ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO, Data de Julgamento: 08/09/2016,  VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 12/09/2016)


B – Decisão 2

2 – Apelações cíveis. Rescisão de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Inadimplência em razão de fato imputável ao devedor comprador. Relação de consumo. Inaplicabilidade ao caso da teoria da imprevisão. Rescisão do compromisso de compra e venda firmado pelas partes.

Devolução das quantias já efetuadas. Interpretação do artigo 53 do CDC. Abusividade da cláusula 32ª, § 5º, do contrato. Ofensa aos direitos básicos do consumidor previstos no artigo 6º do CDC. Art. 51, § 1º e § 2º do CDC. Autorização, nos contratos de consumo, de alteração de cláusulas abusivas ou a revisão do contrato pelo juiz, principalmente nos contratos de adesão, em que uma das partes, no caso, o consumidor, não participa da elaboração dessas cláusulas.

Deve o magistrado, conforme os princípios da boa fé e da equidade, definir a nova cláusula ou revisar o contrato, balanceando a relação de consumo para trazer-lhe novamente a igualdade suprimida pelas prestações desproporcionais ou pelo fato superveniente que gerou a onerosidade. —–Omissis—– Reforma da sentença apenas para deferir o abatimento de taxa de ocupação do imóvel. Provimento parcial do segundo recurso e não provimento do primeiro apelo.

(TJ-RJ – APL: 00042838820058190001 RJ 0004283-88.2005.8.19.0001, Relator: DES. NANCI MAHFUZ, Data de Julgamento: 27/08/2013,  DÉCIMA SEGUNDA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/04/2014 13:53)


C – Decisão 3

“PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. Não há falar-se em negativa de prestação jurisdicional quando todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia foram analisadas e decididas, ainda que de forma contrária às pretensões do recorrente. 2.

É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes  contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma, Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001).

3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido como razoável a título de pena contratual, e rever tal entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.”

(AgRg no Ag 608550 / MG, Rel. Min. CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), Quarta Turma, DJe 15/9/2008)

Veja recente matéria no Jornal da Justiça sobre desistência de compra de imóvel na planta:


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Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e Diretor Executivo do escritório que leva seu nome, está formado há 10 anos. Defendeu grandes Empresas e Instituições Financeiras. É especialista em Direito do Consumidor, possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.