Despejo de imóvel residencial tem detalhes importantes que devem ser observados pelo proprietário para que o imóvel seja retomado o mais breve possível. Somos um escritório de advocacia especialista em Direito Imobiliário, com intensa atuação na área. Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, entre em contato conosco. Nossos canais de contato são: e-mail, contato@marcellobenevides.com, por telefone: fixo 21-3217-3216 / 21-3253-0554 ou celular 21-99541-9244
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Nosso advogado de despejo, especialista em direito imobiliário, dá 4 dicas importantes para Locadores e Proprietários nesse rápido vídeo.
Despejo de imóvel residencial – Entenda como funciona.
Abaixo iremos, abordar os principais temas e dúvidas que pairam sobre o despejo de imóvel residencial. Falaremos principalmente quais cuidados devem ser tomados para que ação de despejo de imóvel residencial ocorra sem maiores prejuízos ao Locador.
Muitos Locadores tem apenas como fonte de renda aquele único imóvel. Quando a inadimplência ocorre torna-se necessária e irremediável rescisão do contrato de locação. O despejo de imóvel residencial deve ser realizado por profissional habituado com o Direito Imobiliário.
Recentemente publicamos uma matéria onde falávamos sobre o despejo de imóvel comercial, a qual aconselhamos a leitura. Todavia neste artigo, iremos abordar questões atinentes a rescisão do contrato de locação residencial e as peculiaridades a serem observadas quando do despejo.
I – O que é despejo?
R. “Despejo” é a ação judicial específica que o locador de um imóvel se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Este artigo irá tratar sobre algumas peculiaridades sobre o despejo de imóvel residencial.
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II – Qual o embasamento legal para cobrança de aluguel e despejo de imóvel residencial?
R. A locação de prédio urbano é regulada pela Lei 8245/91. Esta lei sofreu algumas alterações no ano de 2009, por força da Lei 12.112/09. A cobrança é realizada através de ação de execução de título extrajudicial. A previsão legal encontra-se no artigo 784 do Código de Processo Civil.
Por se tratar o contrato de aluguel de um título executivo extrajudicial, para recuperação do crédito de forma mais célere ingressamos sempre com ação de execução de título extrajudicial.
E para que possa ser um título executivo extrajudicial eficaz, na forma do artigo 784, VIII do CPC, deve ser assinado pelo locador e locatário.
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
III – Quando o Locador (Proprietário) poderá pedir o despejo de imóvel residencial?
Por se tratar de medida excepcional, o despejo de imóvel residencial é limitado a alguns casos específicos — especialmente de descumprimento de contrato, sendo a mais comum o inadimplemento. Dentre as possibilidades mais corriqueiras, podemos adiantar que a ação pode ser executada quando:
A – O locatário não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos, não havendo garantias;
B – O locatário falece e quaisquer pessoas não dependentes ficam no imóvel;
C- O locatário descumpre os termos do contrato — fazendo mudanças estruturais, por exemplo;
D – Há a sublocação continuada mesmo após o encerramento do contrato;
E – O contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.
IV – Em quais situações o proprietário poderá requerer devolução do imóvel?
O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. Aqui listamos as principais situações em essa medida é possível.
a) contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação. A denúncia vazia pode ocorrer nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito.
b) contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
– para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
– necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
– para demolição ou obras aprovadas;
– após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
O prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei.
Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial de despejo de imóvel residencial. Lembrando que, a desocupação do imóvel será decidida por um Juiz.
V – Posso esvaziar o imóvel, retirando os móveis e colocando-os na rua?
Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de realizar a desocupação do imóvel à força. Ou seja, por conta própria, retirando os pertences do locatário do imóvel. A lei não confere esse direito ao locador. Caso isso ocorra, poderá o inquilino acionar a polícia.
Posteriormente, poderá ainda o Locador sofrer uma ação indenizatória por danos morais.
V. a – Decisões Judiciais – Invasão de Imóvel pelo Locador
Decisão nº. 1: “APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. INVASÃO DE IMÓVEL PELO LOCADOR. USO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES. DANO MORAL CONFIGURADO. CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. POR UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL AO APELO DO RÉU E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. (Apelação Cível Nº 70051886653, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 19/06/2013)”
(TJ-RS – AC: 70051886653 RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Data de Julgamento: 19/06/2013, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 27/06/2013)
Decisão nº. 2: “CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. INVASÃO DO IMÓVEL PELO LOCADOR. RETENÇÃO DOS BENS DO LOCATÁRIO. ABUSO DE DIREITO. DANO MORAL. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória porque a Ré invadiu o imóvel objeto do contrato de locação ajustado pelas partes, impediu o acesso do Autor no imóvel e se apoderou dos bens pessoais deste.
Comete ato ilícito a locadora que invade o imóvel e retém os bens do locatário em represália à falta de pagamento dos aluguéis. A prática configura abuso de direito porque a lei prescreve forma de cobrança dos aluguéis sem prever a retomada por exercício arbitrário do locador, o que provoca dano moral no locatário passível de ressarcimento.
O valor da reparação deve observar a capacidade das partes, a potencialidade do dano e sua repercussão, sem perder de norte o princípio da razoabilidade. Quantia arbitrada com acerto pela sentença. Recursos desprovidos.
(TJ-RJ – APL: 00022964720068190206 RIO DE JANEIRO SANTA CRUZ REGIONAL 2 VARA CIVEL, Relator: HENRIQUE CARLOS DE ANDRADE FIGUEIRA, Data de Julgamento: 17/12/2008, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/01/2009)
VI – No caso de despejo de imóvel residencial o Locatário pode pagar em Juízo, evitando assim o despejo?
O locatário poderá evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel. Ele deverá efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à:
1) aluguéis e acessórios da locação (tal como contas de energia e fornecimento de água), que vencerem até a sua efetivação;
2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
3) juros de mora;
4) custas e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o valor devido. (Obs: Se no contrato não constar outro percentual.)
Entretanto, este benefício, conhecido como “purga” ou “emenda da mora”, poderá ser utilizado uma vez a cada período de 24 meses. Assim ficou determinado conforme alteração apresentada na nova lei. Pela lei anterior ele poderia ser utilizado uma vez a cada período de 12 meses de locação.
Assista a entrevista sobre despejo de imóveis residenciais e saiba um pouco mais.
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