Distrato Imobiliário – Desistência da Compra de Imóvel

Distrato imobiliário, entenda seus direitos e saiba como agir. Somos advogados especialistas em Direito Imobiliário, com intensa atuação em contratos imobiliários. Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório e questões relevantes relacionadas ao distrato imobiliário.

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Distrato Imobiliário – Desistência da Compra de Imóvel

Antes de ingressar no mérito da questão, aconselhamos que vejam o vídeo abaixo, onde os advogados Rodrigo Moulin e Marcello Benevides dão informações importantes sobre o distrato imobiliário em entrevista concedida ao Canal CJC+ no dia 23 de Junho de 2017.

Nos anos de 2015 e 2016 recebemos um grande número de clientes a procura de amparo, devido a problemas junto as construtoras. Infelizmente, o Consumidor no Brasil não é tratado com o devido respeito. Algumas empresas, chegaram a oferecer em seus distratos imobiliário retenções de 70%, 80%, 90% e até 100%, um verdadeiro disparate.

distrato imobiliário

Nossa atuação tem o escopo de reparar tamanhas discrepâncias quando o consumidor não tem mais a mínima intenção de adquirir o imóvel, principalmente, quando a causa da desistência se dá em razão das ilegalidades ou do descumprimento do contrato imobiliário avençado.

Ainda assim, mesmo quando a decisão de desistir do contrato for unilateral, ou seja, se somente o comprador decidir por bem desistir da compra do imóvel, existem algumas importantes observações a serem feitas e medidas que devem ser tomadas.

Abaixo, iremos elencar algumas perguntas e respostas, as quais recebemos frequentemente:


I – O que é  um Distrato Imobiliário?

R.: Um distrato imobiliário é um contrato que tem por objeto extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato imobiliário anterior, que ainda não foi executado na sua totalidade. Muitas vezes, a razão desse distrato imobiliário é a demora na conclusão da obra, entrega das chaves e do próprio imóvel.

distrato imobiliário

Contudo, a opção pelo distrato pode ser ocasionada simplesmente por vontade do comprador. Além disso, é preciso especificar como esse distrato ocorrerá. Por exemplo: determinar o percentual de devolução de valores pagos até o momento de distrato pelo comprador, a forma de devolução dos mesmos (parcelado ou a vista), a previsão de multa para a parte que pretende fazer o distrato imobiliário, dentre muitas outras questões que devem ser observadas.


II – Como devo requerer o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário, referente a imóveis comprados na planta, teve uma alta muito grande nos últimos dois anos. A razão disso, é a crise que vem atingindo a todos os brasileiros. Diante desta questão, muitos consumidores, ora compradores, questionam qual seria a melhor fora de se requerer o distrato imobiliário.

Agora pedimos que leiam com bastante atenção, pois os próximos passos são fundamentais:

1) Procure no seu contrato se existem cláusulas informando algo sobre o distrato.

2) Na maioria dos casos, basta o consumidor entrar em contato com a construtora e informar que pretende o distrato imobiliário, contudo, pode ser necessária uma notificação extrajudicial, caso este contato seja impossível de ser realizado.

3) Esta notificação deverá ser sucinta, informando apenas que se pretende o distrato e concedendo prazo para que a construtora entre em contato para formalizar a pretensão. Caso não exista o retorno, será necessária uma ação judicial. Sendo que, esta notificação servirá como prova no processo.


III – É possível realizar um Distrato Imobiliário de imóveis financiados?

R. Essa é uma das perguntas mais frequentes que recebemos. Isso irá depender de inúmeros fatores, como por exemplo, se o financiamento foi realizado direto com a construtora ou com o Banco (Agente Financeiro).

O ideal é repassar esse contrato para um terceiro interessado mediante anuência do Banco que intermediou o financiamento. As cláusulas abusivas nesse caso, serão discutidas através de ação própria, sendo necessária uma avaliação do contrato.


IV – Meu imóvel foi comprado na planta e não ingressei em financiamento,  é possível devolve-lo através de distrato imobiliário?

R.: Sem o financiamento, o distrato imobiliário se torna mais fácil e célere. Usualmente as construtoras já inserem nos contratos um percentual de retenção em caso de desistência. Contudo, esse percentual muitas vezes é de 70%, 80% e em alguns casos até 90%.

Distrato Imobiliário - Compra imóvel na planta

Não há qualquer plausibilidade a retenção nesses montantes, quando a própria justiça tem decidido que o percentual máximo de retenção não deverá ultrapassar 15%.

Vale dizer, que algumas construtoras sequer ofertam a possibilidade do distrato imobiliário, ou seja, do cancelamento do contrato. Tentam “empurrar” outros imóveis ou simplesmente afirmam que não irão devolver quaisquer valores.


V – Qual o amparo legal para o Distrato Imobiliário?

R.: O distrato imobiliário não é uma invenção jurídica das construtoras. A  lei determina que o distrato seja feito pela mesma forma dos contratos. Os artigos 472 e 473 dó Código Civil fundamentam o distrato.

distrato imobiliário


IV – Qual o percentual máximo deve ser retido no Distrato Imobiliário?

R.: A maioria dos Tribunais Estaduais tem sido unânimes quanto abusividade dos descontos nos DISTRATOS apresentados pelas construtoras.

Em São Paulo, por exemplo, já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra e a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos, ou seja, o Consumidor deverá receber ao menos 85% dos valores pagos.

Sem contar que, quando a desistência se der por culpa exclusiva da construtora o Consumidor /  Contratante, deverá receber 100% dos valores pagos.

Os valores devem ser devolvidos com atualização monetariamente e pago em parcela única.


V – Quando requerer o Distrato Imobiliário devo receber a devolução também da comissão dos corretores?

R. Depende. Essa taxa varia entre 5% a 10% do valor do imóvel. O que ocorre, é que a corretora ou a construtora obriga o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, quando este é contratado para intermediar a relação de compra e venda entre o adquirente e a imobiliária.

distrato imobiliárioO consumidor desavisado assina o contrato de compra e venda com esta cláusula sem ter o conhecimento que não é obrigado a pagar a comissão do corretor vinculado à imobiliária. Esta obrigação é somente da corretora de imóveis. A remuneração do corretor pelo adquirente somente é devida quando o comprador do imóvel contrata o profissional de forma direta, para auxiliá-lo na procura do imóvel.


VI – Além da retenção abusiva dos valores pagos, existe alguma outra ilegalidade?

R. Sim. Diante da nossa experiência presenciamos diversas ilegalidades, tais como:

1 – Taxa de Interveniência

2 – Taxa de Transferência do Imóvel

3 – Taxa de Obra

4 – Taxa de Administração

Todas essas cobranças podem e devem ser levadas a juízo. O Magistrado irá apreciar  todos os pedidos. Usualmente ocorre a devolução dos valores pagos com correção monetária e juros.


VII – Cabe pedido de indenização por danos morais em ações judiciais que tenha por finalidade o distrato?

R.: Sim, mas é preciso cautela. Para requerermos indenização por danos morais, será necessário avaliarmos o caso concreto. Somente assim, será possível embasar o pedido de dano moral. Alguns Juízes tem sido céticos quanto aplicação da indenização por danos morais.

distrato imobiliário dano moral

Não basta tão somente requerer a aplicação da indenização, mas demonstrar o cabimento. Por exemplo, um imóvel que serviria como moradia, um imóvel que fora comprado para moradia de recém-casados e tantas outras questões que demandam uma análise criteriosa.

No último ano escrevemos uma matéria a qual, abordamos a desistência da compra de imóvel na planta, se você está a procura dos seus direitos em casos como esse, aconselho que leia essa matéria.

Abaixo uma recente reportagem no Jornal da Globo, fala um pouco mais sobre a questão do distrato imobiliário.

 

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Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e Diretor Executivo do escritório que leva seu nome, está formado há 10 anos. Defendeu grandes Empresas e Instituições Financeiras. É especialista em Direito do Consumidor, possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.