Distrato Imobiliário – Desistência da Compra de Imóvel

Distrato imobiliário, entenda seus direitos e saiba como agir. Somos advogados especialistas em Direito Imobiliário, com intensa atuação em contratos imobiliários. Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório e questões relevantes relacionadas ao distrato imobiliário.

Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, para realizar o distrato imobiliário, fale conosco. Por e-mail: contato@marcellobenevides.com, por telefone: Rio de Janeiro: 21-3217-3216 / 21-3253-0554 ou em São Paulo-SP: 11-4837-5761 . Celular 21-99541-9244logo_whatsapp_con_sombra_sin_fondo02_4. Ou  através de um pequeno formulário, para acessá-lo clique aqui.

Distrato Imobiliário – Desistência da Compra de Imóvel

Primeiramente, antes de ingressar no mérito da questão do distrato imobiliário, aconselhamos que vejam o vídeo abaixo, onde, tanto eu, quanto o Dr. Rodrigo Moulin fornecemos informações importantes sobre o distrato imobiliário em entrevista concedida ao Canal do Youtube CJC+ no dia 23 de Junho de 2017.

Devido a crise nos anos de 2015 e seguintes, passamos a receber um grande número de clientes a procura de amparo para realização de distrato imobiliário, devido a problemas junto as construtoras. O que se nota, é que o Consumidor, especialmente, no Brasil não é tratado com o devido respeito. Algumas empresas, chegam a oferecer a título de distrato imobiliário retenções de 70%, 80%, 90% e até 100%, um verdadeiro disparate.

Desde então, outras construtoras, passaram a sequer acenar com a possibilidade do distrato imobiliário, forçando o consumidor a procurar seus direitos no judiciário.

Dessa forma, nossa atuação tem o escopo, acima de tudo, de reparar tamanhas discrepâncias quando o consumidor não tem mais a mínima intenção de adquirir o imóvel, principalmente, quando a causa da desistência se dá em razão das ilegalidades ou do descumprimento do contrato imobiliário avençado.

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Ainda assim, mesmo quando a decisão de desistir do contrato for unilateral, ou seja, se somente o comprador decidir por bem desistir da compra do imóvel e realizar o distrato imobiliário, existem algumas importantes observações a serem feitas e medidas que devem ser tomadas.

Dessa maneira, iremos elencar algumas perguntas e respostas, as quais recebemos frequentemente sobre o distrato imobiliário:


I – O que é  um Distrato Imobiliário?

R.: Em primeiro lugar, vale dizer que um distrato imobiliário, nada mais é, que um contrato que tem por objeto extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato imobiliário anterior, que ainda não foi executado na sua totalidade. Muitas vezes, a razão desse distrato imobiliário é a demora na conclusão da obra, entrega das chaves e do próprio imóvel.

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Contudo, a opção pelo distrato imobiliário pode ser ocasionada simplesmente por vontade do comprador. Além disso, é preciso especificar como esse distrato imobiliário ocorrerá. Por exemplo: determinar o percentual de devolução de valores pagos até o momento de distrato pelo comprador, a forma de devolução dos mesmos (parcelado ou a vista), a previsão de multa para a parte que pretende fazer o distrato imobiliário, dentre muitas outras questões que devem ser observadas.


II – Como devo requerer o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário, referente a imóveis comprados na planta, teve uma alta muito grande nos últimos dois anos. A razão disso, é a crise que vem atingindo a todos os brasileiros. Diante desta questão, muitos consumidores, ora compradores, questionam qual seria a melhor fora de se requerer o distrato imobiliário.

Especialmente relevante ler com bastante atenção, pois os próximos passos são fundamentais:

1) Procure no seu contrato se existem cláusulas informando algo sobre o distrato imobiliário.

2) Na maioria dos casos, basta o consumidor entrar em contato com a construtora e informar que pretende o distrato imobiliário, contudo, pode ser necessária uma notificação extrajudicial, caso este contato seja impossível de ser realizado.

3) Esta notificação, relativa ao distrato imobiliário, deverá ser sucinta, informando apenas que se pretende o distrato e concedendo prazo para que a construtora entre em contato para formalizar a pretensão. Caso não exista o retorno, será necessária uma ação judicial. Sendo que, esta notificação servirá como prova no processo.


III – É possível realizar um Distrato Imobiliário de imóveis financiados?

R. Essa é uma das perguntas mais frequentes que recebemos sobre o distrato imobiliário. Isso irá depender de inúmeros fatores, como por exemplo, se o financiamento foi realizado direto com a construtora ou com o Banco (Agente Financeiro).

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Assim, o ideal é repassar esse contrato para um terceiro interessado mediante anuência do Banco que intermediou o financiamento. As cláusulas abusivas nesse caso, serão discutidas através de ação própria, sendo necessária uma avaliação do contrato.


IV – Meu imóvel foi comprado na planta e não ingressei em financiamento,  é possível devolve-lo através de distrato imobiliário?

R.: Sem o financiamento, o distrato imobiliário se torna mais fácil e célere. Usualmente as construtoras já inserem nos contratos um percentual de retenção em caso de desistência. Contudo, esse percentual muitas vezes é de 70%, 80% e em alguns casos até 90%.

Distrato Imobiliário - Compra imóvel na planta

Dessa forma, não há qualquer plausibilidade a retenção nesses montantes para realização do distrato imobiliário. Isso porque,  a própria justiça tem decidido que o percentual máximo de retenção não deverá ultrapassar 15%. Veja algumas decisões judiciais abaixo:


A – Decisões 1

“APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECURSO DO AUTOR A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CLÁUSULA 8.2 DO INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR AO AUTOR, EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO, O PERCENTUAL DE 85% DOS VALORES PAGOS; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR, EM DOBRO, AO AUTOR, O VALOR DE R$600,00 (SEISCENTOS REAIS), REFERENTE AO CUSTO DE ELABORAÇÃO DE CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, NO VALOR DE R$8.000,00 (OITO MIL REAIS); DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA BAIXA DO APONTE.

       ———————————————– OMISSIS—————————————————-

Destarte, reputa-se ponderada a fixação da quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), em consonância com os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade. Por outro lado, não deve prosperar o pedido de restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, haja vista não haver prova do pagamento de tal cobrança. Outrossim, no que se refere à utilização de máquinas e equipamentos durante o período noturno, pela Ré, não assiste razão ao Autor, visto que tal conduta não restou comprovada. Decerto que o termo circunstanciado acostado com a inicial (index 69), por si só, não é hábil a comprovar a conduta indevida das Reclamadas.”

(TJ-RJ – APL: 04253907420158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 11 VARA CIVEL, Relator: ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO, Data de Julgamento: 08/09/2016,  VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 12/09/2016)


B – Decisão 2

2 – Apelações cíveis. Rescisão de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Inadimplência em razão de fato imputável ao devedor comprador. Relação de consumo. Inaplicabilidade ao caso da teoria da imprevisão. Rescisão do compromisso de compra e venda firmado pelas partes.

Devolução das quantias já efetuadas. Interpretação do artigo 53 do CDC. Abusividade da cláusula 32ª, § 5º, do contrato. Ofensa aos direitos básicos do consumidor previstos no artigo 6º do CDC. Art. 51, § 1º e § 2º do CDC. Autorização, nos contratos de consumo, de alteração de cláusulas abusivas ou a revisão do contrato pelo juiz, principalmente nos contratos de adesão, em que uma das partes, no caso, o consumidor, não participa da elaboração dessas cláusulas.

Deve o magistrado, conforme os princípios da boa fé e da equidade, definir a nova cláusula ou revisar o contrato, balanceando a relação de consumo para trazer-lhe novamente a igualdade suprimida pelas prestações desproporcionais ou pelo fato superveniente que gerou a onerosidade. —–Omissis—– Reforma da sentença apenas para deferir o abatimento de taxa de ocupação do imóvel. Provimento parcial do segundo recurso e não provimento do primeiro apelo.

(TJ-RJ – APL: 00042838820058190001 RJ 0004283-88.2005.8.19.0001, Relator: DES. NANCI MAHFUZ, Data de Julgamento: 27/08/2013,  DÉCIMA SEGUNDA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/04/2014 13:53)


C – Decisão 3

“PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. Não há falar-se em negativa de prestação jurisdicional quando todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia foram analisadas e decididas, ainda que de forma contrária às pretensões do recorrente. 2.

É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes  contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma, Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001).

3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido como razoável a título de pena contratual, e rever tal entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.”

(AgRg no Ag 608550 / MG, Rel. Min. CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), Quarta Turma, DJe 15/9/2008)

Vale dizer, que algumas construtoras sequer ofertam a possibilidade do distrato imobiliário, ou seja, do cancelamento do contrato. Tentam “empurrar” outros imóveis ou simplesmente afirmam que não irão devolver quaisquer valores.


V – Qual o amparo legal para o Distrato Imobiliário?

R.: O distrato imobiliário não é uma invenção jurídica das construtoras. A  lei determina que o distrato imobiliário seja feito pela mesma forma dos contratos. Os artigos 472 e 473Código Civil fundamentam o distrato.

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IV – Qual o percentual máximo deve ser retido no Distrato Imobiliário?

R.: A maioria dos Tribunais Estaduais tem sido unânimes quanto abusividade dos descontos nos DISTRATOS apresentados pelas construtoras.

Por exemplo, em São Paulo,  já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra e a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos, o Consumidor deverá receber ao menos 85% dos valores pagos.

No entanto, algumas decisões de segunda instância, levando em consideração o caso concreto, autorizam retenção máxima de 25%.

Além disso, quando a desistência se der por culpa exclusiva da construtora o Consumidor /  Contratante, deverá receber 100% dos valores pagos. Os valores devem ser devolvidos com atualização monetariamente e pago em parcela única.


V – Quando requerer o Distrato Imobiliário devo receber a devolução também da comissão dos corretores?

R. Depende. Essa taxa varia entre 5% a 10% do valor do imóvel. O que ocorre, é que a corretora ou a construtora obriga o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, quando este é contratado para intermediar a relação de compra e venda entre o adquirente e a imobiliária.

distrato imobiliárioConsequentemente na maioria dos casos, o consumidor desavisado assina o contrato de compra e venda com esta cláusula sem ter o conhecimento que não é obrigado a pagar a comissão do corretor vinculado à imobiliária.

Vale dizer que esta obrigação é somente da corretora de imóveis. A remuneração do corretor pelo adquirente somente é devida quando o comprador do imóvel contrata o profissional de forma direta, para auxiliá-lo na procura do imóvel.

Assim, em alguns casos, quando o distrato imobiliário for requerido, a taxa de corretagem também deverá ser devolvida.


VI – Além da retenção abusiva dos valores pagos, existe alguma outra ilegalidade no Distrato Imobiliário?

R. Sim. Diante da nossa experiência presenciamos diversas ilegalidades, tais como:

1 – Taxa de Interveniência

2 – Taxa de Transferência do Imóvel

3 – Taxa de Obra

4 – Taxa de Administração

Dessa forma, todas essas cobranças podem e devem ser levadas a juízo. O Magistrado irá apreciar  todos os pedidos. Usualmente ocorre a devolução dos valores pagos com correção monetária e juros.


VII – Cabe pedido de indenização por danos morais em ações judiciais que tenha por finalidade o distrato imobiliário?

R.: Sim, mas é preciso cautela. Para requerermos indenização por danos morais na ação de distrato imobiliário, será necessário avaliarmos o caso concreto. Somente assim, será possível embasar o pedido de dano moral. Alguns Juízes tem sido céticos quanto aplicação da indenização por danos morais.

distrato imobiliário dano moral

Todavia, não basta tão somente requerer a aplicação da indenização, mas demonstrar o cabimento. Por exemplo, um imóvel que serviria como moradia, um imóvel que fora comprado para moradia de recém-casados e tantas outras questões que demandam uma análise criteriosa.

Além disso, gostaríamos de destacar uma matéria a qual abordamos a desistência da compra de imóvel na planta. Se você está a procura dos seus direitos em casos como esse, aconselho que leia essa matéria.

Em conclusão, deixamos abaixo um vídeo, onde falamos um pouco mais sobre a questão do pacto global do distrato imobiliário, que tem causado muitas dúvidas nos consumidores.


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Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e CEO do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Tornou-se especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de curso de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.