Pacto Global para Distrato Imobiliário, está valendo?

Pacto Global para Distrato Imobiliário, está valendo? Entenda seus direitos e saiba como agir. Somos advogados especialistas em Direito Imobiliário, com intensa atuação em contratos imobiliários. Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório e questões relevantes relacionadas ao distrato imobiliário.

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Pacto Global para Distrato Imobiliário, está valendo?

Em primeiro lugar, cabe destacar que o Pacto Global para Distrato Imobiliário foi firmado em Abril de 2016. Segundo seus idealizados, a função seria de,  supostamente, reduzir litígios, quando ocorresse a desistência da compra de imóveis.

Também, foi denominado Pacto Global do Mercado Imobiliário, ou Pacto do Mercado Imobiliário.

Assim, representantes do Ministério da Justiça, da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ/RJ), da Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor e da Associação Brasileira dos Procons assinaram no dia  27/04/16, no TJ/RJ, acordo em que firmaram compromissos para o aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadoras de imóveis, loteadores e consumidores.

Dessa forma, o objetivo era reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda de imóveis firmados entre as partes. Além disso, tinha o objetivo de trazer mais segurança e transparência para essas relações comerciais. O chamado Pacto do Mercado Imobiliário ou Pacto Global do Mercado Imobiliário previa, entre outras iniciativas, a exclusão de cláusulas consideradas abusivas ao consumidor e que contribuíram para o aumento dos litígios.

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I – Ministério da Fazendo intermediou as discussões

O Ministério da Fazenda intermediou as discussões para a elaboração do Pacto, cujo texto final contou também com contribuições da Associação Brasileira das Incorporadoras de Imóveis (ABRAINC) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).  Foram cerca de seis meses de negociações.

Assim, o Pacto Global também traz a sugestão de cláusulas a serem incluídas nos contratos, versando sobre o distrato, possibilitando a previsibilidade contratual e o desfazimento do negócio de maneira clara, transparente e com segurança jurídica para ambas as partes.

distrato imobiliario

Especialmente relevante ressaltar que em 2014, os distratos atingiram, em média, cerca de 40% do volume total das vendas de imóveis realizadas pelas principais incorporadoras brasileiras. Naquele ano, a desistência da compra do imóvel na planta passou a ser a principal causa dos processos contra construtoras no Brasil.

Vale ressaltar, que em levantamento recente da agência de classificação de risco Fitch, mostra que de cada 100 imóveis vendidos em 2015, 41 foram devolvidos.


II – O que definiu o pacto global do mercado imobiliário?

Dessa forma, em relação ao distrato, o Pacto Global traz duas sugestões para a restituição dos valores pagos pelo comprador: deduzida de multa de 10% sobre o valor do contrato, limitado a 90% do valor já pago pelo adquirente; ou deduzida do sinal e de até 20% dos demais valores já pagos pelo comprador.  A alternativa selecionada deverá estar expressa no contrato e o vendedor terá até 180 dias para restituir esses valores.

O secretário-executivo adjunto do Ministério da Fazenda, Esteves Colnago, presente na solenidade de assinatura, esclareceu que o acordo torna mais claros os direitos e os deveres das partes na relação contratual, evitando as ações e o congestionamento do Judiciário.

Pacto Global e o Distrato Imobiliário

Segundo ele, a insegurança jurídica em alguns pontos nas operações de compra e venda de imóveis tem levado a judicialização, aumentando o custo tanto para o incorporador quanto para o consumidor, pois esse risco acaba sendo considerado no preço do bem.

– Declaração do então Presidente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro –

Durante o evento no TJ/RJ, Colnago destacou a importância de o acordo ter sido construído a partir de um diálogo, sem a necessidade de imposição de mecanismos legais determinados pelo Judiciário. “Na evolução das conversas, entendeu-se que uma lei imposta pelo juiz não teria a efetividade que a gente gostaria que ela tivesse.

Precisaria de um ato de acordo entre as partes, que era uma coisa quase inédita no Brasil”, comentou. Ele acrescentou, no entanto, que da forma como  o Pacto foi elaborado é possível  criar projetos de leis sobre o tema com as redações já prontas.


III –  Segundo idealizadores pacto global teria a função de proteger o consumidor.

Além da definição de regras para o distrato, estão entre os itens do Pacto do Mercado Imobiliário a identificação de práticas consideradas abusivas e a definição do prazo de tolerância para a conclusão das obras.

As práticas consideradas abusivas, e que deverão ser excluídas dos contratos de compra e venda de imóveis, são a cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliárias; a cobrança por serviços complementares extraordinários e instalações de áreas comuns dos edifícios (verbas de decoração); e taxas de deslocamento.

O valor do sinal não poderá ultrapassar 10% do valor do imóvel. Além disso, é passível de parcelamento em, no máximo, seis vezes. Outro ponto, o pagamento da comissão de corretagem deve estar claramente informado. Caso o pagamento dessa comissão seja feita pelo consumidor, esse valor deverá ser deduzido do preço do imóvel.


IV – Pacto Global e Cláusula de Tolerância

Pelo acordo firmado, as incorporadoras terão um prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra. Contando com o prazo fixado no contrato. Durante esse prazo, e enquanto não concluída a obra, o vendedor deverá pagar 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador do imóvel (compensação pecuniária).

Importante destacar, que após o prazo, serão aplicadas multas ao vendedor, calculadas sobre o valor total pago pelo adquirente:

1- multa moratória de 2%

2- multa compensatória de 1% ao mês, calculada pro rata die. 

Em contrapartida, aplicam-se ao comprador os mesmos percentuais no caso de atraso no pagamento de prestações/encargos, calculados sobre o valor corrigido da prestação.

Eventos fortuitos externos ou de força maior (como greves ou chuvas excepcionais) não são considerados no prazo de tolerância.  Portanto, prorrogam a data de conclusão da obra. No caso de conclusão antecipada das obras, incidirão juros sobre as parcelas com vencimento após expedição do “Habite-se”.


V – Sanções fixadas no Pacto Global.

Entre as sanções previstas está a aplicação de multa de R$ 10 mil por contrato celebrado em desacordo com o acordo firmado. Tal descumprimento será apurado pelos órgãos fiscalizadores competentes. O que sinceramente ao nosso ver, não tem qualquer validade e muito menos aplicação prática.


VI – Quando o pacto global começou, a supostamente, a valer?

A previsão foi para que os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 estivessem totalmente em acordo com os termos do Pacto do Mercado Imobiliário, ou Pacto Global. Ocorre que, muitas construtoras continuaram a praticar suas vendas com os mesmo contratos.



VII – Nossa singela opinião sobre o Pacto Global

Vale dizer que o pacto global as maiores beneficiadas foram as construtoras, como iremos demonstrar abaixo. Todavia, mesmo após a data em que o Pacto Global foi assinado os Juízes continuaram a seguir os precedentes do STJ. Os quais determinam que a retenção máxima não deve ultrapassar 20% dos valores pagos.

Dessa maneira, imaginem um imóvel de R$ 400.000,00, e o sinal desse imóvel tenha sido quitado no montante de R$ 40.000,00. Considere ainda o pagamento de R$ 80.000,00 em parcelas. Ante este cenário, tem-se que o comprador efetuou o pagamento total de R$ 120.000,00. Ocorre que, será restituído com apenas R$ 64.000,00. Um verdadeiro absurdo.

Mais notável ainda foi a crítica do ilustre Juiz de Direito João Batista Damasceno sobre o malfadado Pacto Global publicada no Jornal o Dia.

“Contratos são ajustes bilaterais de vontades e somente os titulares dos direitos estão legitimados a celebrá-los. O titular de um direito pode designar pessoa para representá-lo. É o caso dos procuradores. Não há lei que outorgue poderes a presidentes de tribunais para celebrar acordos com fornecedores envolvendo direitos de consumidores, nem que lhes dê poderes para editar normas destinadas a juízes.

Tal “Pacto” é mera carta de intenção que pode ou não ser acatado, por meio negocial, pelos titulares dos interesses envolvidos. Resta saber se os consumidores o acolherão. Juízes cumprem as leis e respeitam as vontades das partes.”

Portanto, nossa opinião é que o Consumidor, insatisfeito com as medidas deve buscar por seus direitos na justiça.


VIII – Ainda tem dúvidas sobre o Distrato Imobiliário?

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Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e CEO do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Tornou-se especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de curso de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.