Ação de despejo. Montamos um verdadeiro guia para tirar todas suas dúvidas. Somos um escritório de advocacia especialista em Direito Imobiliário, com intensa atuação na área. Caso tenha interesse na contratação do nosso escritório para realização do despejo do seu imóvel, entre em contato conosco. Nossos canais de contato são: Telefones: fixo 21-3217-3216 / 21-3253-0554 e 11-4837-5761. Celular 21-99541-9244
Abaixo disponibilizamos nosso último vídeo onde falamos das questões relacionadas aos contratos de locação comerciais em meio a crise gerada devido a pandemia covid-19.
Somente quem vive da locação de imóveis sabe das dificuldades de despejar um inquilino. Aqui mesmo pelo escritório já ingressamos em ações judiciais que tramitavam há mais de 5 anos.
Muitos pensam, que é um processo sem maiores problemas. Entretanto, a ação de despejo tem detalhes importantíssimos, que devem ser observados. Em qualquer modalidade de contrato ( residencial ou não residencial ) a ação de despejo sempre é motivo de muita dor de cabeça para o Locador.
Outrossim, sempre aconselhamos contratar um advogado especialista em despejo. Abaixo iremos esclarecer as maiores dúvidas relacionadas a ação de despejo. Deixo também um modelo de ADITIVO CONTRATUAL, com força de CONFISSÃO DE DÍVIDA, para possível negociação com o Locatário.
R. O despejo é uma ação judicial realizada representando o proprietário de um imóvel alugado, podendo ser este imóvel residencial ou comercial ( não residencial ). O objetivo principal é viabilizar a desocupação do bem. Recebe esse nome porque obriga o inquilino a deixar o imóvel pelas mais diversas razões. Tendo o inquilino saído do imóvel, ele já pode ser alugado novamente.
O Locador também está subordinado ao contrato de aluguel. Legalmente, a ação de despejo só terá validade, caso o locatário tenha infringido o contrato.
Abaixo listamos as hipóteses que isso poderá ocorrer:
Isso gera uma grande confusão, pois em alguns casos o proprietário entende ser desnecessário depósito caução para liminar de desocupação do imóvel. O depósito caução mesmo nesse caso é necessário.
Em muitos casos são feitos acordos verbais. O ideal é que seja realizado aditivo contratual, ou até mesmo um novo contrato que facilitará futura ação de despejo, caso necessária.
Vale destacar que a sublocação em muitos contratos é considerada infração contratual.
Em alguns casos, o contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.
R. Observados os direitos e deveres do inquilino, se o despejo é efetivamente a atitude a ser tomada, o primeiro passo consiste em conversar com ele. Sempre vale a pena tentar resolver os problemas com o diálogo, extrajudicialmente.
Caso não seja possível, é a hora de ingressar com uma ação judicial de despejo. Nesse mesmo bojo, deverá ainda solicitar uma liminar para desocupação do imóvel, apresentando os argumentos e requisitos para tanto. Sendo a liminar deferida, o locatário é comunicado e o imóvel deve ser desocupado.
Como você pôde ver, a ação de despejo é uma medida tomada a fim de proteger o locador em alguns casos específicos.
R. Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial. Tal autorização ocorrerá mediante a ação de despejo.
Importante lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não, ou, ainda, por invasão de domicilio.
Abaixo iremos destacar algumas decisões judiciais que condenaram o Locador. Todas as decisões abaixo decorreram do ingresso no imóvel sem autorização judicial.
“…A despeito dessa conduta, age ilicitamente o locador que troca a fechadura do imóvel e proíbe o ingresso da inquilina no edifício, o que caracteriza exercício arbitrário das próprias razões (na hipótese dos autos já noticiada à autoridade policial) e desrespeito à normas de que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado (Lei 8.245/91, art. 5.º, caput, primeira parte) e de que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (id., art. 5.º, caput).
6. A troca da fechadura de apartamento alugado e a proibição de inquilino ingressar no edifício, expondo-o à execração no universo de moradores, condôminos e empregados do condomínio, implica dano moral in re ipsa, ao qual corresponde o dever de indenizar.
7. Dado que o locador desprezou a via judicial para a solução do conflito, recobrando de imediato a posse direta da coisa alugada, a caução que recebera em garantia, ao contratar a locação, deve ser repetida, não apenas com juros remuneratórios e correção monetária cadernetas de poupança (já que não o aplicou em tal investimento), mas com juros moratórios.
8. As verbas mutuamente devidas hão de ser compensadas, tanto quanto as decorrentes de condenação sucumbencial. 9. Recurso ao qual se dá parcial provimento. Sentença a cujo dispositivo se imprime de ofício pequeno reparo.”
(TJ-RJ – APL: 03977146420098190001 RJ 0397714-64.2009.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO FOCH DE LEMOS ARIGONY DA SILVA, Data de Julgamento: 08/04/2015, TERCEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 10/04/2015 00:00)
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO AJUIZADA POSTERIORMENTE AO ABANDONO DO IMÓVEL PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE EXTINÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Enquanto válido o contrato de locação, o locatário tem o direito de uso, gozo e fruição do imóvel, como decorrência de sua posse direta. Inexistência de prova da rescisão do contrato. Impossibilidade do locador retomar a posse do bem. Necessidade do ajuizamento da ação de despejo. Reforma da sentença. Recurso a que se dá provimento na forma do artigo 557 § 1º-A do Código de Processo Civil.
(TJ-RJ – APL: 00093889420118190208 RJ 0009388-94.2011.8.19.0208, Relator: DES. MARILIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 26/11/2013, VIGÉSIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/02/2014 17:49)
R. Os recursos possíveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato são muitos. Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal, onde os julgadores (Desembargadores), num sistema colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (art. 58,V).
Isso quer dizer que, se alguém é condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo para o Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos, o que pode ocorrer é que, se o Locatário, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, terá direito a uma indenização, no mínimo de valor equivalente a doze mensalidades locatícias.
R. Pode ocorrer que o Locatário ajuíze uma ação de Consignação em Pagamento, e o Locador, uma de Despejo por falta de pagamento. Nesse caso, as duas ações são “conexas” (art. 55 do Novo CPC – Código de Processo Civil), ou seja, são ações que deverão ser decididas pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas em separado, haveria o risco de decisões contraditórias.
Qualquer das partes poderá pedir ao juiz que reúna as ações. É certo, contudo, que os processos deverão ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado qualquer das demandas. Essa figura processual jurídica chama-se “prevenção do Juízo”.
A situação de conexão não ocorre quando há uma consignação e uma ação de despejo por descumprimento de cláusula ou mesmo denúncia vazia.
A conexão, nesse caso, dá-se em razão de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relação jurídica em matéria de valores a pagar ou a receber.
Assista também o vídeo onde falamos bastante sobre o despejo.
Não há um prazo fixo para o cumprimento de todo o trâmite processual. Em média, aqui no Rio de Janeiro, um processo de despejo dura de 1 (um) ano e meio a 2 (dois) anos. Sendo que, como dito acima o ideal é que quando do ingresso da ação de despejo seja requerido o pedido liminar para desocupação do imóvel, obviamente se todos os requisitos forem cumpridos.
O ideal é sempre tentar resolver a demanda de forma extrajudicial, ou seja, através de uma notificação extrajudicial, pois os custos são bem menores, assim como tudo é muito mais facilmente resolvido.
Nosso advogado de despejo, especialista em direito imobiliário, dá 4 dicas importantes para Locadores e Proprietários nesse vídeo que está disponível em nosso canal do YouTube.
Ação de Despejo? Consulte-nos. Clique na imagem acima para agendar uma consulta personalizada. Para saber mais detalhes sobre o funcionamento da nossa consultoria, acesse o link abaixo:
Você também pode preencher o formulário abaixo informando dados básicos e detalhes sobre o caso. Vamos analisar, entrar em contato para agilizarmos tudo quanto for possível.
Leia também em nosso blog:
https://marcellobenevides.com/advogado-direito-imobiliario-rj/
https://marcellobenevides.com/cuidados-ao-comprar-um-imovel-guia-completo/
Alienação Parental praticada pela Mãe: Em meio às complexidades de uma separação, o foco deve…
Holding Familiar em 2024: Como Funciona? No mundo empresarial atual, a gestão patrimonial e o…
Como se comprova a posse de um imóvel? No meio do direito imobiliário, uma das…
Como Pagar menos Impostos na Holding? Você já se perguntou se é possível reduzir a carga…
Imóvel de posse e Imóvel irregular: Como Regularizar? A aquisição de um imóvel representa um marco…
O que é Adjudicação Compulsória? A adjudicação compulsória, é uma ação vital no direito imobiliário,…
View Comments