Assessoria Jurídica para Imobiliária | Guia Prático | Marcello Benevides
Assessoria Jurídica para Imobiliária | Guia Prático | Marcello Benevides

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Assessoria Jurídica para Imobiliária | Guia Prático

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Assessoria Jurídica para Imobiliária, você sabia que ela pode evitar perdas financeiras e manter a imobiliária no caminho do sucesso e da prosperidade? Por isso, é de suma importância escolher a dedo quem será o escritório ou advogado que tomará as decisões e protegerá os interesses da imobiliária.

Nesse artigo, iremos definir 6 dicas, que são um verdadeiro guia de uma assessoria jurídica para imobiliária. O ponto principal é fornecer o apoio necessário nos momentos mais importantes.  Se você é dono ou gestor de uma imobiliária, esse artigo foi feito pra você.

Assessoria Jurídica para Imobiliária | Guia Prático

Muitos corretores e imobiliárias já nos procuraram em razão de decisões que não levaram em consideração a legislação atual ou a forma como a Jurisprudência vem se manifestando. Por outro lado, existem muitas outras razões para ter uma assessoria jurídica. Por exemplo, há a questão dos contratos modelos de internet, que muitas vezes deixam a imobiliária em uma situação complicada. Além disso, temos algumas outras importantes questões que vamos abordar nesse artigo.

Além disso, outras questões ligadas a rotina imobiliária devem ser observadas, como por exemplo:

  1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor; 
  2. Prevenção contra reclamações trabalhistas;
  3. Atuação nas ações judiciais imobiliárias; 
  4. Advocacia Imobiliária Extrajudicial;
  5. Suporte Jurídico ao Cliente.

Na realidade, faltariam caracteres para listar aqui os benefícios de uma assessoria jurídica. Lembro de um amigo que me procurou desesperado, pois a imobiliária não se atentou a promessa de compra e venda, e o comprador em razão de diversas falhas desistiu da compra do imóvel. No fim das contas o vendedor ainda conseguiu receber o valor do sinal em dobro. Ou seja, PREJUÍZO DOBRADO.

Sendo assim, a função deste artigo, é justamente para alertar e para que você não caia nos mesmos erros. Erros que a maioria das Imobiliárias cometem! Entenda como o advogado especialista em direito imobiliário poderá auxiliá-lo.


I – Prevenir é melhor do que remediar.

Nos últimos meses ocorreu um aumento significativo na venda de imóveis. No entanto, é preciso que tanto comprador quanto o vendedor estejam atentos a possíveis erros. A imobiliária que irá intermediar a venda do imóvel, também precisa estar atenta a possíveis ações que possam resultar em prejuízo. Concedi uma entrevista falando um pouco sobre o aumenta das vendas mesmo em meio a pandemia, deixo aqui embaixo para que posteriormente você possa assistir.

Muitas vezes os problemas podem ser evitados antes mesmo que eles aconteçam. No caso das imobiliárias não é diferente. Existe um procedimento chamado Due Diligence Imobiliária.

Esse procedimento serve justamente para analisar todas as questões envolvidas na compra e venda de um imóvel. Ele vai muito além da simples análise de certidões.

Assim, a presença de uma assessoria jurídica para imobiliária pode ser fundamental nesse momento, principalmente, porque tanto vendedor quanto comprador podem se voltar contra a imobiliária.

Por outro lado, temos ainda as questões relacionadas aos contratos de locação.

Já falamos por aqui em diversos momentos sobre esse tema, como por exemplo, nesse artigo:

Contrato de Locação – 7 dicas para Locadores


II – Modelos de contratos de Internet, você ainda usa?

Outro fato curioso, é que muitos corretores e imobiliárias utilizam modelos de contratos que baixam em sites na internet. Contratos, que muitas vezes trazem grande problemas depois. O ideal é sempre ter a presença de um advogado especialista.

Digo isso, pois ele poderá elaborar uma promessa de compra e venda, revisar a minuta da escritura e por fim acompanhar de perto, até o registro do imóvel no RGI.

Na realidade, esse último detalhe, pode ser mais um serviço a ser incluído no rol de serviços prestados pela imobiliária.

No caso da promessa de compra e venda, recomendamos sempre observar:

  • 1- Descreva bem as características do imóvel e possíveis peculiaridades dele; 
  • 2- Regularidade na procuração ou contrato para venda do imóvel;
  • 3- Deixar claro para ambas as partes que o contrato de compra e venda é apenas uma promessa;
  • 4- Definir muito bem como os valores serão pagos e as penalidades por descumprimentos;
  • 5- Quando o imóvel definitivamente será entregue ao comprador;
  • 6- Por fim, todo o cuidado é pouco quando falamos de evicção, por isso essa questão deve estar muito bem delineada no contrato. 

Veja que, falei apenas de detalhes de uma das fases de compra e venda de um imóvel. Porém, existem muitas outras questões que devem ser observadas, quando se trata de um negócio imobiliário. Por exemplo, os contratos de locação, onde costumo dizer que nenhum bolo de chocolate é igual. Sim, alguns vão usar mais cacau, outros irão usar mais açúcar, outros nem açúcar vão usar, alguns querem calda e outros não.

Da mesma forma, os contratos de locação tem peculiaridades que devem ser observadas em cada contrato. E o que pode mudar? Inúmeras e incontáveis são as possibilidades, em determinado contrato, você pode precisar de caução, em outro o cliente libera o inquilino da caução.

Assessoria Jurídica para Imobiliária

II.a – Atenção Especial aos CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO

Por fim, não menos importante, é de suma importância ATENÇÃO ESPECIAL aos termos dos CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO aos clientes, principalmente de compra e venda de imóveis. Importante destacar alguns pontos, levando em consideração que a imobiliária poderá ser acionada de acordo com as normas do Código de Defesa do Consumidor, por exemplo:

  • – Cláusula de Exclusividade

Em primeiro lugar, você não é obrigado a colocá-la. Porém, caso assim deseje é importante que o cliente tenha plena ciência, que deverá a imobiliária caso a venda seja realizada por outro canal. Afinal de contas, a imobiliária investiu tempo e dinheiro na prospecção daquele imóvel.

  • – Cláusula penal por desistência da venda

Detalhe importante aqui e que ao meu ver, deve existir principalmente quando a cláusula acima estiver no contrato.

  • – Descrição adequada do percentual ou valor de Comissão 

Primeiramente, esteja atento para não ser surpreendido com frases do tipo:

“Ainda vou ter que pagar tudo isso?

Costumo dizer, que o combinado não sai caro, então, isso preciso estar cristalino desde o começo.

  • – Quais serão as TAXAS pelo serviço

Se além da comissão, ainda existir qualquer tipo de taxa, DESTAQUE-A.

  • – O que cobre a prestação do serviço e o que não cobre.

Por fim, deixe claro do que se trata a sua prestação de serviço, tenha certeza, que isso irá evitar uma série de problemas e reclamações.


III – Assessoria Jurídica para Imobiliária contra reclamações trabalhistas.

Por outro lado, cabe lembrar que as reclamações trabalhistas, ainda representam um grande calo no sapato da maioria das empresas, para as imobiliárias não seria diferente.

Lembro que, fiz um vídeo com um alerta quando da pandemia. Logo no começo as ações judiciais, chamadas reclamações trabalhistas, que tratavam sobre questões ligadas a pandemia, ultrapassavam 570 milhões reais. Hoje esses valores estão na casa de bilhões de reais. 

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Vale destacar, que esse é um dos maiores problemas quando se trata de imobiliárias dizem respeito a relação com os corretores. Nesse caso, os corretores que atuam no formato de “freela”. Eles também conhecidos como autônomos, acabam acionando a imobiliária requerendo o reconhecimento do vínculo.

Logo abaixo, disponibilizo uma decisão nesse sentido, a qual uma imobiliária foi condenada:

“CORRETOR DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DE EMPREGO. CONFIGURAÇÃO. Impõe-se o reconhecimento do vínculo de emprego quando resta evidente que o corretor está estruturalmente inserido no núcleo produtivo da ré, realizando, de forma não eventual, pessoal, onerosa e subordinada, atividades compatíveis com o seu objeto social e, assim, imprescindíveis à consecução dos seus objetivos econômicos.”

(TRT-1 – RO: 01003497820165010072 RJ, Relator: CARINA RODRIGUES BICALHO, Data de Julgamento: 25/02/2019, Terceira Turma, Data de Publicação: 21/03/2019)

Por isso, é importante que a assessoria jurídica para imobiliária possa alertar quanto aos perigos iminentes relacionados as relações trabalhistas. Isso se faz com um bom relacionamento entre o RH e o corpo jurídico que defende os interesses da empresa. Mais uma vez, o papel aqui é a prevenção.


IV – Assessoria Jurídica para imobiliária nas AÇÕES JUDICIAIS

Em primeiro lugar, cabe esclarecer que a assessoria jurídica na área contenciosa, seria apenas mais um dos eventuais serviços a serem prestados. Na realidade, aqui temos uma série de hipóteses em que o suporte de uma assessoria jurídica para imobiliária será FUNDAMENTAL.

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Logo abaixo, cito apenas algumas das diversas hipóteses onde é extremamente necessária a representação de uma assessoria jurídica para imobiliária.

Além disso, deve também a assessoria jurídica, estar de prontidão para realizar defesas administrativas. Um bom exemplo são as cessões de direito hereditários e notificações extrajudiciais.

Sendo assim, ter uma boa assessoria jurídica para imobiliária em situações como as que citei acima, certamente, lhe darão noites de sono mais tranquila e mais dinheiro na sua conta bancária. Porém, lembre-se, que se você não tiver uma boa defesa em uma ação judicial, ela pode significar a sua bancarrota.

Além disso, a venda de imóveis em que a propriedade não está em nome do Vendedor! Como assim Marcello?

Ora, como por exemplo, imóveis que estão em INVENTÁRIO e até mesmo aqueles onde o vendedor possui somente a POSSE e não a PROPRIEDADE, como por exemplo nos casos de usucapião.


V – Atuação em todo trâmite de COMPRA E VENDA do imóvel.

Antes de tudo, temos que ressaltar que o SUPORTE AO CLIENTE é ponto fundamental para o crescimento da imobiliária. Isso obviamente para demonstra que a imobiliária está devidamente preparada.

Além disso, a assessoria jurídica para imobiliária deve focar numa política de total transparência dos riscos para o cliente. Pois isso, também, sem dúvidas, gera credibilidade para o negócio atual e o fideliza para negócios futuros.

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Outrossim, quando se trata de um imóvel novo, ou como dizem um LANÇAMENTO IMOBILIÁRIO, a atenção deve estar REDOBRADAS. A verdade é que a maioria das imobiliárias não tem o mínimo de consciência ou se preocupa com as questões jurídicas.

Não estou aqui fazendo um julgamento ou crítica, sei como é difícil ter que lidar com inúmeras demandas, falo realmente me baseando nas experiências quase que diárias que temos.

No entanto, quando falamos de uma lançamento, ou até mesmo da incorporação imobiliária, temos aqui muitos problemas. Um deles é que o lançamento em específico, outras legislações irão incidir, como por exemplo, o CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR e a recente lei do distrato imobiliário.

Por último, ainda sobre esse tema poderia aqui  ir além, e listar uma série de outros cuidados.


VI – Ainda possui dúvidas? Faça um contato conosco.

Assessoria Jurídica para Imobiliária

Em conclusão, a assessoria jurídica para imobiliária é de suma importância. Por mais que você tenha conhecimento sobre alguns pontos aqui citados, o ideal é que você esteja focado no seu negócio e deixe a parte burocrática para uma equipe especializada, pois isso requer muito conhecimento técnico, cautela e cuidados legais, para que você não perca dinheiro. Assim, caso possua alguma dúvida, contate-nos.








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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Atuação no Direito Patrimonial com ênfase em Sucessões [Inventário]. Sócio Fundador e Coordenador Jurídico da MBAA. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Pós-Graduando em Direito Negocial e Imobiliário pela EBRADI (Escola Brasileira de Direito) Pós-Graduado em Direito Empresarial e dos Negócios pela AVM — Universidade Cândido Mendes.

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