Como faço para regularizar o meu imóvel, confira o passo a passo. Nesse artigo, iremos falar sobre esse tema que aflige muitos brasileiros e da importância de resolver as questões que envolvem a regularização de imóveis. Nosso escritório é especialista em direito imobiliário, com mais de 18 anos de experiência tanto em ações de usucapião extrajudicial e também em ações de adjudicação compulsória.
Como faço para Regularizar o meu Imóvel?
Caso você seja proprietário de um imóvel e ainda não tenha regularizado a situação, é crucial agir prontamente. Afinal, a regularização do imóvel proporciona a segurança jurídica necessária e previne contratempos futuros. Nesse artigo, iremos apresentar de forma sequencial o processo de regularização do seu imóvel, abordando os temas de usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória.
Se você quer saber mais sobre esse tema, recomendo fortemente que assista o vídeo abaixo:
I – Solicite uma certidão de ônus reais do imóvel no cartório de RGI.
Uma certidão de ônus reais é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que tem como objetivo fornecer informações sobre a situação jurídica de um determinado imóvel. Essa certidão apresenta um histórico completo das restrições, gravames, penhoras, hipotecas e outros ônus que incidem sobre o imóvel em questão.
As pessoas frequentemente solicitam a certidão de ônus reais em transações imobiliárias, como compra e venda, financiamentos, garantias, entre outros, porque ela fornece informações importantes sobre a propriedade. Ao obtê-la, é possível verificar se existem pendências ou ônus que possam afetar a negociação ou a posse do imóvel.
Além disso, a certidão de ônus reais também pode indicar se o imóvel está registrado corretamente, se há disputas judiciais envolvendo a propriedade ou se existem outras situações que possam impactar o seu valor ou a sua transferência de propriedade.
As informações contidas na certidão de ônus reais são referentes ao momento da emissão, portanto, é importante solicitar uma certidão atualizada próxima à data da transação imobiliária para garantir a obtenção das informações mais recentes possíveis.
Por último, não menos importante antes de iniciar o processo de regularização do imóvel, é importante verificar a sua situação. Para isso, é preciso obter no cartório de registro de imóveis uma certidão de ônus reais atualizada do imóvel. A certidão contém informações sobre a propriedade, como a descrição do imóvel, os nomes dos proprietários e as eventuais restrições ou ônus que incidem sobre o imóvel.
II – Meu imóvel pode ser regularizado por usucapião extrajudicial?
Na usucapião extrajudicial, uma pessoa pode regularizar um imóvel através de um cartório de registro de imóveis, sem precisar recorrer a um processo judicial. Todavia, existem uma série de requisitos que devem observar certas regras. A Lei nº 13.465/2017 e o Provimento 65 do CNJ regulamentam a forma de funcionamento da usucapião extrajudicial.
Contudo, a regularização do imóvel por usucapião extrajudicial exige o atendimento de certos requisitos estabelecidos pela legislação brasileira. Esses requisitos podem variar dependendo do tipo de usucapião, mas, em geral, são os seguintes:
- A pessoa que ocupa o imóvel deve comprovar a posse mansa e pacífica do mesmo por um período contínuo e ininterrupto, que pode variar entre 2 e 15 anos, dependendo do tipo de usucapião.
- Em alguns casos é preciso demonstrar que o ocupante do imóvel age de boa-fé, mas esse não é um requisito essencial.
- Por outro lado, o imóvel deve se enquadrar em uma das modalidades de usucapião previstas em lei, como por exemplo, usucapião urbano, rural, coletivo, familiar, entre outros. Cada modalidade possui requisitos específicos.
- É importante reunir toda a documentação que comprove a posse do imóvel, como contas de água, luz, telefone, correspondências, declarações de testemunhas, entre outros documentos.
III – Adjudicação compulsória, também pode ser a solução jurídica para regularizar o imóvel.
A adjudicação compulsória é um processo legal que visa assegurar a transferência de propriedade de um imóvel diante da recusa do vendedor em cumprir a obrigação de escriturar a venda. Portanto, trata-se de um instrumento utilizado com o intuito de proteger o comprador, garantindo seu direito à propriedade.
No contexto imobiliário, a adjudicação compulsória é uma alternativa viável para os compradores que já cumpriram todas as suas obrigações contratuais, como por exemplo, o pagamento integral do preço acordado, mas encontram resistência por parte do vendedor em efetivar a transferência da propriedade.
Para acionar a adjudicação compulsória, é preciso que o comprador ingresse com uma ação judicial, visando obter uma sentença que determine a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome.
Além disso, é indispensável apresentar provas substanciais, como por exemplo: o contrato de compra e venda assinado, comprovantes de pagamento e demais documentos que evidenciem o cumprimento das obrigações.
Assim, uma vez concedida a adjudicação compulsória pelo tribunal, o comprador terá o direito de registrar o imóvel em seu nome, adquirindo a propriedade plena e definitiva.
Por fim, cabe esclarecer que a adjudicação compulsória, por sua vez, é uma medida legal que tem como objetivo proteger os direitos dos compradores e assegurar a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Em casos de descumprimento por parte do vendedor, esse recurso pode ser uma solução eficaz para que o comprador obtenha a propriedade do imóvel de forma justa e legal.
IV – Providencie a documentação necessária para os procedimentos.
IV. a – Documentação necessária para a usucapião:
Em primeiro lugar, para regularizar o imóvel, o proprietário precisa providenciar a documentação necessária, que varia de acordo com a forma de regularização escolhida. No caso do usucapião extrajudicial, por exemplo, o proprietário deve apresentar uma ata notarial. Essa ata é um documento lavrado por um tabelião de notas que atesta a posse mansa e pacífica do imóvel pelo período exigido por lei.
Da mesma forma, serão necessários diversos outros documentos:- Documentos pessoais do requerente: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência, entre outros documentos que comprovem a identidade e a legitimidade do requerente.
- Documentos que comprovem a posse: Contas de água, luz, telefone, correspondências, contratos de locação, declarações de testemunhas, fotografias, plantas, entre outros documentos que evidenciem a posse contínua e ininterrupta do imóvel ao longo do tempo.
- Documentos do imóvel: Matrícula atualizada do imóvel expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, certidão de ônus reais, planta atualizada do imóvel, memorial descritivo, documentos de aquisição anterior (contratos de compra e venda, escrituras, cessões de direitos), entre outros documentos que atestem a situação jurídica e a descrição do imóvel.
- Documentos complementares: Dependendo da modalidade de usucapião, podem exigir documentos específicos como complemento, tais como comprovação de atividade agrária para usucapião rural, declarações de vizinhos confrontantes, comprovação de moradia em comunidades quilombolas para usucapião coletivo, entre outros.
IV. b – Documentação necessária para a adjudicação compulsória:
Igualmente, na modalidade da adjudicação compulsória, é necessário fornecer documentos que comprovem a existência do contrato de compra e venda, bem como os comprovantes de pagamento e outros documentos que atestem o cumprimento das obrigações estipuladas.
Além disso, serão necessários diversos outros documentos, como por exemplo:-
- Contrato de compra e venda: É importante apresentar o contrato original de compra e venda do imóvel, assinado pelas partes envolvidas. Deve-se registrar adequadamente esse contrato no cartório de registro de imóveis.
- Comprovantes de pagamento: É necessário apresentar os comprovantes de pagamento das parcelas ou do valor total do imóvel, conforme estabelecido no contrato de compra e venda. Isso pode incluir recibos, transferências bancárias, cheques cancelados, entre outros.
- Notificações extrajudiciais: Em alguns casos, é necessário comprovar que o comprador tentou resolver a situação de forma amigável antes de recorrer à adjudicação compulsória. É possível solicitar as notificações extrajudiciais enviadas ao proprietário anterior, exigindo a transferência da propriedade.
VI – Legislação aplicável para regularização de um imóvel.
A regularização do imóvel está prevista em diversas leis e normas, que estabelecem os procedimentos e requisitos necessários para a regularização. A depender do tipo de procedimento adotado serão adotadas diferentes legislações. Especificamente neste artigo, estamos falando da Usucapião e da Adjudicação Compulsória.
VI.a – Quais leis são aplicáveis a usucapião extrajudicial?
No caso do usucapião extrajudicial, por exemplo, a Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) estabelece os requisitos e procedimentos para a regularização do imóvel por meio do usucapião extrajudicial.
Assim, para realizar a usucapião, também é necessário atentar às normas estabelecidas pelo CNJ no provimento 65, promulgado em 14 de dezembro de 2017. Esse provimento, por sua vez, estabelece diretrizes específicas para o procedimento do usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. A fim de obter uma visão completa do provimento, recomenda-se assistir ao vídeo abaixo onde disponibilizamos a íntegra do provimento.
VI.b – Quais leis são aplicáveis a adjudicação compulsória?
Antes de tudo, cabe esclarecer que a adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é o procedimento utilizado para regularizar o registro de um imóvel para o qual se tem o direito real adquirido, mas não possui a documentação exigida em lei.
Já no caso da adjudicação compulsória, o artigo 1.418 do Código Civil estabelece que o comprador pode requerer a adjudicação compulsória do imóvel, caso o vendedor não cumpra com as obrigações previstas no contrato de compra e venda.
De acordo com o Código Civil, nos artigos 108, 1.227 e 1.245, o registro do título translativo perante o cartório é necessário para efetivar a transferência da propriedade de bens imóveis. Isso significa que o registro da compra e venda na matrícula do imóvel alienado é o que confirma a transferência de propriedade. Enquanto o registro não ocorrer, o vendedor do imóvel continua sendo reconhecido como o proprietário perante terceiros.
VII – Usucapião no cartório, a modalidade mais utilizada.
Em primeiro lugar, cabe esclarecer que a Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil (CPC), regulamenta a usucapião extrajudicial. Assim, é possível solicitar usucapião extrajudicial no cartório de registro de imóveis, preenchendo os requisitos do artigo 1.071 do CPC.
O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que foi incluído pela Lei nº 13.465/2017, prevê os requisitos para a usucapião extrajudicial. Além disso, de acordo com o artigo 216-A, a usucapião extrajudicial pode ser requerida quando preenchidos os seguintes requisitos:
- – Posse mansa e pacífica do imóvel por um período de tempo determinado por lei, que varia de acordo com a situação do imóvel;
- – Ausência de ação possessória em curso ou de qualquer outro litígio que envolva o imóvel;
- – Apresentação de ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, que ateste a posse mansa e pacífica do imóvel pelo período exigido por lei;
- – Apresentação de planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
- – Apresentação de documentos que comprovem a cadeia dominial do imóvel e a inexistência de ônus reais ou pessoais que impeçam a regularização.
Destaca-se que a usucapião extrajudicial é uma forma ágil e econômica de regularizar o imóvel, pois dispensa processo judicial.
VIII – Conclusão do artigo: Como faço para regularizar meu imóvel?
Assim, você poderá ter a tranquilidade, para prosseguir e perceber quão importante é ter uma boa representação. Dessa forma, ter um advogado especialista nesses momentos é fundamental. Veja o que estão falando sobre nossa atuação jurídica. Entenda a razão de sermos um escritório com avaliação 5 ⭐⭐⭐⭐⭐ estrelas nas redes sociais.
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