Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia? Para desistir da compra é preciso que seja realizado o distrato imobiliário. A nova lei 13786 de 2018 passou a regulamentar a partir de janeiro de 2019 o fenômeno do distrato imobiliário. Este mecanismo, pertencente ao direito civil, consiste na rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel antes de ocorrer a entrega do objeto contratual. Meu nome é Marcello Benevides, sou advogado e meu escritório é especialista em DIREITO IMOBILIÁRIO.
Desistência de Compra de Imóvel na planta durante a Pandemia, como agir?
Em primeiro lugar, cabe destacar, que a pandemia causada pelo Coronavírus [COVID-19], infelizmente, atingiu a todos nós. O mercado imobiliário dava sinais de recuperação nos últimos meses, porém com a crise que se iniciou em Março, a apreensão mais uma vez tomou conta dos compradores e investidores de imóveis.
Nesse momento, a recomendação de economistas e especialistas em finanças é ter liquidez, ou seja, dinheiro em mãos, pois não há como prever o que pode ocorrer, principalmente se tratando da forma como as coisas são tratadas em nosso país. Por isso é importante que você se proteja e faça tudo de acordo com a lei. Veja abaixo, trecho da reportagem publica no site da Isto É:
Além disso, é importante não ficar inerte, porque além do fato de você correr os riscos de não ter condições de arcar com o pagamento das parcelas, a construtora pode requerer a falência, o que vai tornar, praticamente, impossível a recuperação do valor que você já pagou. Pode parecer que estou exagerando, mas existe um ditado, que diz que a história sempre se repete.
Em 2017, por exemplo, afetada pela crise, a PDG sem conseguir arcar com seus compromissos requereu falência, seguindo a sua tendência, diversas outras Construtoras, seguiram a lógica, encerrar atividades, deixando milhares de credores e compradores de imóveis a ver navios.
Assim, você pode aguardar a pandemia passar, e a partir daí pensar como agir, mas a inércia também gera consequências. A partir desse ponto, irei esclarecer como requerer o distrato, para que o sonho não se transforme pesadelo.
I – Informe a Construtora o desejo de encerrar o contrato.
Por que isso é importante? Já falamos bastante sobre isso, inclusive, eu tenho um vídeo bem recente, onde eu explico como isso deve ser feito. Por que fazer isso? O primeiro ponto, é que a construtora pode realmente tentar um acordo com você. Eles podem apresentar uma proposta de acordo com o pagamento de forma parcelada. Tudo irá depender do que você quer, se deseja realmente receber os valores de volta, ou se pretende arriscar e continuar com o imóvel.
Segundo ponto, caso eles não respondam, ou façam uma proposta absurda, você terá uma prova de que tentou resolver a questão administrativamente, o que pesa favoravelmente a seu favor, pois estará demonstrando ao Juiz do seu processo, que antes de alimentar o boom de ações judiciais no judiciário, tentou resolver de forma amigável.
Eu mesmo sou um entusiasta dos acordos extrajudiciais, ou seja, aqueles que ocorrem fora do judiciário, mas CUIDADO COM O ACORDO QUE ESTÁ SENDO OFERECIDO. Fale com o seu advogado imobiliário de confiança, para que ele, por exemplo, te oriente se o acordo é uma boa opção ou não..
Por exemplo, já houve casos em que a construtora ofereceu 25% dos valores pagos ao comprador, quando na realidade ele tinha direito a 75%. Em outros a possibilidade da resolução do contrato, porém, sem a devolução de qualquer valor. Algumas construtoras ainda tem audácia de dizer ao comprador que é melhor que ele não faça o distrato, pois ainda sairá como devedor. Um verdadeiro disparate.
I.a – Como requerer a desistência da compra de imóvel durante a pandemia para construtora?
Muito simples, comunique através de e-mail que de acordo com a lei do distrato imobiliário, você não tem mais o desejo de prosseguir com o contrato. Se tiver dúvidas, use o modelo que vou deixar aqui embaixo. Para baixar, é só clicar na imagem abaixo. Feito isso, é só copiar o conteúdo e mudar algumas informações.
II – Preciso de Advogado para o Processo Judicial?
Sim, caso você não consiga resolver as questões de forma amigável, você, necessariamente, precisará de um advogado para ingressar com uma ação judicial de distrato imobiliário. Requerendo assim, a devolução dos valores pagos de acordo com a lei do distrato.
Dessa maneira, nossa orientação, é para que fale com o advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança, para que assim, ele possa esclarecer todas as suas dúvidas e deixar bem claro o quanto poderá ganhar e perder caso não ingresse com ação judicial.
III – Quanto a Construtora deverá me devolver?
Esse é um tema o qual já abordamos muitas vezes por aqui, vou simplificar as três hipóteses de devolução, mas você pode dar uma lida nesse artigo, onde abordamos com maior a clareza as possibilidades de devolução dos valores. No primeiro vídeo deste artigo, eu também falo sobre essa possibilidade.
Resumindo, você poderá receber 50%, 75% ou 100% dos valores que foram pagos. Isso vai depender do que consta no seu contrato. Se constar cláusula de patrimônio de afetação a multa da construtora será de 50% sobre os valores pagos. Lembrando que, no caso em que a desistência se dá por motivos pessoais do Comprador, a taxa de corretagem não será devolvida.
IV – Quanto tempo pode durar o processo?
Não há como mensurar, principalmente nesse momento atípico que vivemos. Pode ser que leve de dois a três anos. No entanto, com base nos processos que já atuamos, não sendo essa uma afirmação categórica, apenas mera expectativa. Contudo, muitas construtoras tem buscado acordo, assim que o processo é distribuído.
IV.a – Os valores que vou receber serão atualizados?
Sim, todos os valores serão atualizados com correção monetária e juros de 1% ao mês.
V – O que acontece se eu não pedir o distrato e só parar de pagar?
Além de todo o estresse você poderá perder grandes quantias de dinheiro, pois a construtora poderá ingressar com uma execução de contrato, com pedido de obrigação de fazer para pagamento dos valores em atraso, cobrança de multas leoninas (abusivas) e ainda as despesas acessórias do imóvel, como CONDOMÍNIO e IPTU.
Assim, na ação de distrato é possível requerer ao Juiz, que aprecie pedido de tutela, para SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DE CONDOMÍNIO e QUALQUER DESPESA ACESSÓRIA, em razão do pedido de desistência da compra do imóvel durante a pandemia. Veja abaixo, decisão judicial do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro recentemente sobre o tema:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. Impossibilidade da cobrança de cotas condominiais e IPTU, uma vez que o apelado não ingressou na posse do imóvel. (STJ – AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017). Desprovimento.
(TJ-RJ – APL: 04688172420158190001, Relator: Des(a). LÚCIO DURANTE, Data de Julgamento: 18/12/2018, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL)
VI – Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia de contratos anteriores a Lei 13786/2018?
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, também denominada como “Lei de Distrato Imobiliário” em contratos firmados anteriormente a vigência da referida lei.
Dessa forma, a referida decisão foi proferida no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta. O Ministro Luis Felipe Salomão fundamentou a referida decisão sob o aspecto da irretroatividade da lei, que não permite a modificação de entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa.
Neste sentido, mencionou que:
“(…) não se pode cogitar a aplicação simples e direta da nova Lei n.º 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”.
Sendo assim, em contratos anteriores a vigência da lei do distrato imobiliário, caberá a cada Juiz determinar o percentual a ser devolvido. Lembrando que, antes da vigência da lei, alguns Juízes decidiam pela devolução em percentuais maiores, como por exemplo, de 80% a 90% dos valores pagos.
VII – Qual o valor a ser investido para receber os valores de volta?
Como em toda ação judicial, irão existir valores a serem investidos. Todavia, em se tratando de investimento em imóveis, não resta dúvidas que a ação judicial em tela, é necessária não somente pela devolução dos valores, mas também, pela grande dor de cabeça de valores referentes as despesas acessórias.
Sendo assim, haverá o valor das custas judiciais, que, por mera estimativa, poderá girar em torno de 2,5% a 3% do valor da ação judicial, no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e 1,5% no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Importante: No final da ação havendo a condenação da construtora, os valores pagos a título de custas judiciais, deverão ser devolvidos. Também com correção monetária e juros legais de 1% ao mês.
VII.a – Posso pedir GRATUIDADE DE JUSTIÇA para não pagar as custas judiciais?
Por se tratar do pedido de distrato imobiliário, onde os valores são sempre consideráveis os Juízes não costumam deferir a gratuidade de justiça e isso pode tomar ainda mais tempo do processo. Todavia, levando em consideração o momento, e se houver argumentos que justifiquem o pedido de gratuidade, como o desemprego, a gratuidade poderá ser requerida.
VII.b – Qual o valor dos honorários advocatícios?
Não é permitido pela OAB publicar o valor dos honorários. O que posso esclarecer é que em ações judiciais como essas, que são extremamente complexas e demandam um escritório de advocacia que verdadeiramente “bata de frente” com as construtoras. Em ações como essa é cobrado um percentual a frente e outro percentual sobre o êxito. Essa tem sido a prática de diversos colegas.
Cabe ainda esclarecer, que a própria OAB estabelece honorários mínimos de acordo com a sua tabela. Atualmente (Maio de 2020), o valor de honorários mínimos estabelecido para uma ação judicial de distrato, conforme a TABELA XII, item 2.11 é de R$ 8.551,65 (oito mil quinhentos e cinquenta e um reais e sessenta e cinco centavos). Todavia, esse valor não representa valor de proposta de serviços, trata-se apenas de valor constante no site da OAB, o qual transmitimos de forma meramente informativa.
VIII – Conclusão
Concluindo, sabemos como tem sido difícil nesse momento, essa é uma decisão que precisa ser pensada e analisada, pois não sabemos como serão os acontecimentos nos próximos meses. Caso você tenha alguma dúvida ou sugestão, pode nos enviar através do formulário abaixo.
Recapitulando, você deverá:
- Notificar a Construtora sobre o desejo de desistir do contrato;
- Aguardar por pelo menos 48h a resposta;
- Sem resposta, procurar por advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança;
- Analisar os prós e contras de ingressar ou não com a ação de distrato;
– E-mail: contato@marcellobenevides.com
– Telefones Fixos: Rio de Janeiro – RJ (21) 3217-3216 (Freguesia-Jacarepaguá) / (21) 3253-0554 (Barra da Tijuca)
São Paulo – SP (11) 4837-5761
– Telefone Celular: 21-99541-9244 (Clique aqui para falar no WhatsApp)
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