Lei do Distrato vale para contratos anteriores a ela? | Marcello Benevides
Lei do Distrato vale para contratos anteriores a ela? | Marcello Benevides

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Lei do Distrato vale para contratos anteriores a ela?

Lei do distrato vale para contratos anteriores a ela? A partir de Janeiro de 2019, começou a valer a nova lei do distrato imobiliário. Para quem não sabe do que se trata, eu explico. A partir da vigência da lei os distratos deverão se submeter a ela. Contudo, apesar de muitos debates em torno da lei, muitos pontos ficaram obscuros, como por exemplo, a validade da lei para contratos anteriores a ela.

Lei do Distrato vale para contratos anteriores a ela?

Em primeiro lugar, aconselho que assista o vídeo acima, que fiz recentemente e é bem curto. Nesse vídeo falo sobre a possibilidade do distrato anterior a vigência da lei, assim como sobre o percentual de devolução e se a devolução inclui ou não taxa de corretagem.

A Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica a contratos assinados antes de entrar em vigor. A decisão foi proferida pela Segunda Câmara do STJ, e a sentença envolveu a punição da construtora no caso de atraso na entrega do imóvel nos recursos repetitivos que tratam das penalidades contra construtoras em casos de atraso na entrega do imóvel.


I – Decisão do STJ foi sobre temas repetitivos

A referida decisão foi proferida no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta.

O Ministro Luis Felipe Salomão fundamentou a referida decisão sob o aspecto da irretroatividade da lei, que não permite a modificação de entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa.

Neste sentido, mencionou que:

“(…) não se pode cogitar a aplicação simples e direta da nova Lei n.º 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”.

Cabe ainda destacar que, nos dois temas em pauta:

  • REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428;
  • REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485;

discutiu-se a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso por parte da construtora.

Da mesma forma, também foi discutida a hipótese de inversão, em desfavor da construtora (fornecedora), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor) em casos de inadimplemento por parte da construtora decorrente do atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.


II – Percentual de devolução em contratos anteriores a lei do distrato.

Da mesma forma, a 3ª Turma do STJ, julgou recurso do MP / SP interposto contra cláusula que estabelece que, em caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, o valor retido ficaria entre 50% a 70% do valor pago pelo comprador por descumprimento.

A turma julgou parcialmente procedente o pedido da ação coletiva, limitando o percentual de retenção na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador/consumidor a 25% dos valores pagos.

Recomendo a leitura do artigo abaixo:

Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento

 


III – Taxa de corretagem nos contratos anteriores a lei do distrato.

Outro ponto, também, muito importante referente aos contratos anteriores a lei do distrato refere-se a taxa de corretagem. A decisão citada no tópico anterior, objeto do recurso especial 1.820.330, também pôs fim a questão.

Na decisão também restou determinado que o percentual de 25% já abrange a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem, nos contratos anteriores a lei do distrato.  

Na decisão, a ministra Nancy Andrighi destacou a orientação mais atual da 2ª seção, nos contratos firmados antes da lei 13.786/18, com o percentual de retenção de 25% das parcelas pagas “adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta”.


IV – Conclusão

Por fim, em primeiro lugar cabe dizer que a lei do distrato não é aplicável aos contratos anteriores a ela. Outrossim, resta claro que o percentual de multa a ser aplicado nos contratos anteriores a lei do distrato é de 25% e que esse percentual, deverá englobar todas as taxas, inclusive os valores referentes a comissão de corretagem.

Em conclusão, caso você tenha alguma dúvida ou sugestão, pode nos enviar através do formulário abaixo. 








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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Atuação no Direito Patrimonial com ênfase em Sucessões [Inventário]. Sócio Fundador e Coordenador Jurídico da MBAA. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Pós-Graduando em Direito Negocial e Imobiliário pela EBRADI (Escola Brasileira de Direito) Pós-Graduado em Direito Empresarial e dos Negócios pela AVM — Universidade Cândido Mendes.

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