O Tema 1348 do STF garante imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social, mesmo quando a holding tem atividade imobiliária preponderante. O Plenário concluiu o julgamento em 19/10/2026. Contudo, a imunidade cobre só o valor do capital integralizado e não alcança simulação ou fraude à lei.
Em resumo, o contribuinte venceu. Mas vencer não é receber. Afinal, o acórdão ainda não saiu, os embargos de declaração continuam cabíveis e não existe decisão sobre modulação de efeitos. Por isso, quem pagou ITBI na integralização deve analisar prazo e enquadramento antes de qualquer pedido.
Além disso, a decisão não autoriza desmontar agora a estrutura de locação. Isso porque o Senado ainda não fixou a alíquota de referência da CBS, e esse número muda a conta do aluguel.
ITBI pago na integralização
Antes de pedir qualquer devolução, entenda o enquadramento do seu caso
Nossa equipe confere prazo, excedente sobre o capital e histórico da exigência municipal à luz dos Temas 796 e 1348. A análise não depende de ação judicial.
Diagnóstico · 5 perguntas
Faz sentido analisar agora o ITBI que você pagou na integralização?
Marque as respostas. Em seguida, o enquadramento técnico aparece aqui mesmo, antes de qualquer contato.
1. Quando o ITBI da integralização foi pago?
2. Como o recolhimento aconteceu?
3. O valor dos imóveis superou o capital integralizado?
4. Qual é a atividade preponderante da sociedade?
5. O que você precisa decidir agora?
O que o STF decidiu no Tema 1348?
O STF julgou o RE 1.495.108, com repercussão geral, e definiu o alcance do art. 156, § 2º, I, da Constituição. Inicialmente, o caso tramitou no TJ/SP. Lá, o Município de Piracicaba cobrava ITBI de uma administradora de bens próprios que havia integralizado imóvel ao seu capital.
Em síntese, o Tema 1348 do STF respondeu a uma dúvida antiga: a exceção da atividade imobiliária preponderante vale também para a integralização de capital? Finalmente, a maioria respondeu que não. Assim, a holding que aluga, compra e vende ou arrenda imóveis mantém a imunidade ao receber os bens dos sócios.
Qual é a tese fixada no Tema 1348 do STF?
Tese de repercussão geral · Tema 1348
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
Além da tese, a decisão traz dois limites expressos. Primeiro, a imunidade fica restrita ao valor do capital social a integralizar, como já previa o Tema 796. Segundo, os fiscos municipais podem demonstrar simulação ou fraude à lei. Ou seja, a tese protege a operação real, não a estrutura artificial.
Qual foi o placar do Tema 1348 do STF?
O Plenário decidiu por maioria, na sessão virtual de 9 a 19/10/2026, nos termos do voto do relator, ministro Edson Fachin. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Depois, o tribunal publicou a ata de julgamento no DJE de 22/10/2026.
Por outro lado, a divergência propunha que a imunidade não alcançasse a sociedade com atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Essa posição perdeu.
Na consulta ao portal em 04/11/2026, esse ainda era o último andamento. Portanto, o acórdão não estava publicado e não havia embargos registrados. Assim, você pode conferir o andamento oficial do RE 1.495.108 no portal do STF.
O Tema 1348 do STF já foi julgado? Linha do tempo
Sim, o Plenário já julgou o mérito. Ainda assim, muitas buscas por “quando será julgado” trazem notícias antigas, de quando pedidos de vista e um destaque travavam a pauta. A linha do tempo abaixo, montada a partir do andamento oficial, mostra os dois anos de julgamento e o que ainda falta.
Em outras palavras, o Tema 1348 do STF já tem tese firmada, mas o processo ainda não terminou.
Tema 796 x Tema 1348: o que muda para a holding?
Afinal, os dois temas se completam. Enquanto o Tema 796 trata do valor que a imunidade cobre, o Tema 1348 trata de quem pode usá-la. Por isso, a holding precisa observar os dois ao mesmo tempo.
O que acontece com o valor que excede o capital?
Por exemplo, imagine imóveis avaliados acima do capital subscrito, com a diferença lançada como reserva de capital. Nesse caso, a imunidade cobre o valor do capital, e o município pode cobrar ITBI sobre o excedente. Portanto, a forma de definir o valor da integralização continua decisiva.
A boa notícia é que existem formas lícitas de evitar essa cobrança. Elas passam por alinhar o capital subscrito ao valor atribuído aos imóveis e por escolher, com simulação, entre o valor da declaração de bens e o de mercado. Por isso, o planejamento precisa vir antes da integralização, e não depois da guia.
Além disso, cada município define a base de cálculo, a alíquota e o procedimento para reconhecer a imunidade. Por esse motivo, este conteúdo não indica percentual nem rito de nenhuma prefeitura. Assim, a conferência acontece caso a caso, na legislação local.
Sua holding teve excedente sobre o capital ou exigência do município? Vale conferir o enquadramento.
Vencer não é receber: modulação, embargos e trânsito em julgado
De fato, a tese favorece o contribuinte, mas o valor pago não volta sozinho. Antes de qualquer restituição, três etapas processuais ainda podem mudar o alcance prático do Tema 1348 do STF.
- Acórdão: o STF ainda não publicou o texto integral dos votos. Só com ele ficam claros os fundamentos e os limites da ressalva de fraude.
- Embargos de declaração: as partes podem opô-los depois da publicação do acórdão. Nesse recurso, costuma surgir o pedido de modulação.
- Trânsito em julgado: depois dele, a decisão fica definitiva no caso-piloto. Até lá, porém, a tese já orienta os demais tribunais, mas ainda pode receber ajustes.
O que é modulação de efeitos e por que ela importa?
Em termos simples, modulação é a decisão do STF que limita no tempo os efeitos de um julgamento, prevista no art. 927, § 3º, do CPC. Até agora, ninguém pediu nem obteve modulação no Tema 1348. Contudo, os municípios podem pedi-la nos embargos, sobretudo pelo impacto na arrecadação.
Se houver modulação, o STF pode, por exemplo, preservar apenas os pedidos apresentados até certa data. No entanto, ninguém sabe ainda se isso vai acontecer. Por isso, a recomendação é analisar agora o enquadramento e o prazo, sem contar com devolução certa.
Já posso pedir de volta o ITBI pago na integralização?
O prazo para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é de 5 anos, contados da extinção do crédito, em regra a data do pagamento (art. 168, I, do CTN). Assim, cada mês de espera pode tirar uma guia antiga do prazo.
Ainda assim, a análise vem antes do pedido. Primeiro, é preciso conferir se houve excedente sobre o capital. Depois, se o pagamento decorreu de exigência do município e se a sociedade tem histórico que permita alegar simulação. Só então dá para avaliar a via adequada, administrativa ou judicial.
Quando incide ITBI na holding familiar depois do Tema 1348?
Mesmo assim, a holding continua sujeita ao ITBI em várias situações. Em outras palavras, o Tema 1348 do STF afastou só a exceção da atividade imobiliária na integralização. As demais hipóteses continuam como estavam.
- Excedente sobre o capital: a parcela do valor dos imóveis acima do capital integralizado (Tema 796).
- Compra de imóvel pela holding: nesse caso, a aquisição onerosa de terceiros segue a regra geral do ITBI.
- Fusão, incorporação, cisão ou extinção: o Tema 1348 tratou apenas da integralização. Nessas operações, o art. 156, § 2º, I, ainda prevê a exceção da atividade imobiliária preponderante.
- Simulação ou fraude à lei: nesse caso, o município pode afastar a imunidade se demonstrar operação artificial.
- Saída de imóveis para os sócios: da mesma forma, a devolução de bens pede análise própria do ITBI e do ganho de capital.
Holding tem que pagar ITBI ao receber os imóveis dos sócios?
Em regra, não, até o limite do capital integralizado. Porém, a imunidade não é automática no cartório. Normalmente, o registro em nome da holding depende de comprovação perante o município, conforme a legislação local. Por isso, convém conferir essa regra antes de assinar a alteração contratual.
Como não pagar ITBI na holding familiar de forma lícita?
O caminho lícito é integralizar os imóveis em valor compatível com o capital subscrito e documentar o propósito da operação. O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite usar o valor da declaração de bens ou o valor de mercado. Além disso, contrato social, declarações dos sócios e contabilidade devem contar a mesma história.
Por outro lado, operações sem substância abrem espaço para a acusação de simulação. É o caso de integralizar e desfazer logo depois, ou de criar sociedade sem atividade real. Quer entender os custos e riscos de cada desenho? Veja também as desvantagens da holding familiar.
O Tema 1348 do STF autoriza mudar a estrutura de locação agora?
Não. Afinal, o Tema 1348 do STF resolve o ITBI de entrada dos imóveis, mas não define a tributação do aluguel na reforma tributária. Na verdade, essa conta depende da alíquota de referência da CBS, que o Senado ainda não fixou.
Pelo art. 349 da LC 214/2025, o TCU calcula e o Senado fixa as alíquotas de referência. Em 2026, o art. 353, § 2º, da mesma lei prorrogou esses prazos em 45 dias. Com isso, o limite do Senado passou a 15/12/2026.
Além disso, o art. 349, § 1º, II, afasta a noventena do art. 150, III, “c”, da Constituição na fixação dessas alíquotas. Ou seja, o motivo para esperar não é um prazo de anterioridade, e sim a falta da alíquota definitiva.
Em 28/10/2026, o TCU aprovou o cálculo da CBS de 2027 em 11,3%, acima da estimativa anterior de 9,21% (Agência Senado). Em seguida, o envio ao Senado ficou previsto para 10/11/2026, com relatoria do senador Eduardo Braga (MDB-AM). Além disso, se a resolução não sair a tempo, prevalecem os cálculos do TCU.
Ressalva regulatória
Os números de IBS e CBS são estimativas e podem mudar na resolução do Senado e na regulamentação. Por isso, desmontar ou recriar agora uma sociedade operacional de locação pode gerar ITBI, custos de registro e retrabalho antes da regra final.
Para aprofundar o lado da reforma, leia a holding acabou? O que mudou com a reforma tributária 2026 e o guia sobre como se proteger do novo imposto de aluguel.
Depois do Tema 1348 do STF, ainda vale ter uma empresa só para receber os aluguéis?
Sim, e este não é o momento de eliminá-la. Em muitas estruturas, a holding patrimonial fica com os imóveis, e uma sociedade operacional de locação, contratada de forma onerosa, recebe os aluguéis dos inquilinos. Assim, a receita de locação não fica na sociedade que recebeu os imóveis na integralização.
Antes do Tema 1348, essa separação era uma das formas mais seguras de proteger a imunidade do ITBI. Afinal, os municípios mediam a atividade preponderante pela receita da sociedade (CTN, art. 37). Agora, a tese do STF reduz esse risco. Mesmo assim, ainda é cedo para desmontar a sociedade operacional, por quatro motivos:
- O processo não terminou: o acórdão não saiu, e embargos ou modulação ainda podem mudar o alcance prático da tese.
- Reorganizações futuras: fusão, incorporação, cisão e extinção continuam sujeitas à exceção da atividade imobiliária. Por isso, uma cisão para a sucessão, por exemplo, ainda pode depender dessa separação.
- IBS e CBS em aberto: a alíquota de referência ainda não foi fixada. Além disso, a holding patrimonial que não recebe aluguel nem emite nota fiscal tende a ter um enquadramento mais simples nos novos tributos, ponto que ainda depende da regulamentação.
- Desfazer também custa: a mudança exige novos contratos de locação, registros e análise tributária da reorganização.
Portanto, a orientação atual é manter a sociedade operacional de locação. A revisão da estrutura deve esperar o acórdão do Tema 1348 e a alíquota definitiva da CBS, sempre com simulação do caso concreto.
Quais documentos analisar no ITBI recolhido?
Primeiro, a análise começa pelos papéis, não pela tese. Depois, com eles, a equipe mede o prazo, separa a parcela imune do excedente e verifica o histórico da exigência municipal.
Por que contar com advogado especialista em holding no Tema 1348 do STF?
Caso conduzido pelo escritório
Imunidade reconhecida, mas ITBI cobrado sobre a diferença
Perfil do caso: um cliente integralizou imóveis ao capital da sua holding pelo valor de mercado.
Desafio: a prefeitura aceitou a integralização por esse valor, mas reconheceu a imunidade só até o capital integralizado. Sobre a diferença entre o valor dos imóveis e o capital, cobrou ITBI, exatamente na linha do Tema 796.
O que o caso ensina:
- O Tema 1348 do STF não mudou esse ponto. A parcela que excede o capital continua tributável.
- O valor dos imóveis e o capital subscrito precisam ser definidos juntos, antes da alteração contratual.
- Usar o valor da declaração de bens ou o de mercado (art. 23 da Lei 9.249/1995) muda o ITBI e também o ganho de capital. Por isso, a escolha pede simulação.
- Existem formas lícitas de evitar a cobrança sobre o excedente, mas elas dependem de planejamento antes da integralização.
Caso real anonimizado. Omitimos dados e detalhes que identificam o cliente para preservar o sigilo profissional. Cada caso é único, e o resultado depende dos documentos e da legislação do município.
Por fim, este conteúdo faz parte do nosso guia sobre holding empresarial, que reúne os temas societários, tributários e sucessórios da estrutura.
Em breve
Vídeo: o que muda no ITBI da holding
Marcello Benevides explica a decisão e os próximos passos. Inscreva-se no canal para receber o aviso.
Perguntas frequentes sobre o Tema 1348 do STF
O Tema 1348 do STF já foi julgado?
Sim. O Plenário concluiu o julgamento em 19/10/2026, em sessão virtual, e publicou a ata no DJE em 22/10/2026. Ainda faltam a publicação do acórdão, o prazo dos embargos e o trânsito em julgado.
Qual foi o placar do Tema 1348 do STF?
Segundo a ata, a decisão saiu por maioria, nos termos do voto do relator, ministro Edson Fachin. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
O que diz o Tema 1348 do STF?
Em síntese, a tese afirma que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale sem condição e independe da atividade imobiliária preponderante. Contudo, ela se limita ao valor do capital integralizado e não protege simulação ou fraude à lei.
Quando incide ITBI na holding familiar?
Em geral, incide sobre o valor dos imóveis que exceder o capital integralizado, nas compras de imóveis de terceiros e quando o município provar simulação. Além disso, fusão, incorporação, cisão e extinção seguem regra própria.
Holding tem que pagar ITBI?
Na integralização, em regra não, até o limite do capital social. Porém, a sociedade precisa comprovar a imunidade perante o município, conforme a legislação local, antes do registro.
Como não pagar ITBI na holding familiar?
De forma lícita, integralizando os imóveis em valor compatível com o capital e com documentação coerente. O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite usar o valor da declaração de bens ou o de mercado. Já operações artificiais podem perder a imunidade.
Como fica o ITBI na holding patrimonial?
Antes, a holding patrimonial que só guarda bens da família já tinha imunidade menos contestada. Com o Tema 1348, a que também aluga imóveis passou a ter a mesma proteção na integralização, até o limite do capital.
Posso pedir a restituição do ITBI pago na integralização?
Pode haver espaço, desde que o pagamento esteja dentro de 5 anos (art. 168, I, do CTN) e não envolva excedente sobre o capital. Contudo, a decisão ainda pode receber embargos e modulação. Por isso, cada caso exige análise prévia.
Vale manter uma empresa só para receber os aluguéis da holding?
Sim, por enquanto. Separar a holding patrimonial da sociedade operacional de locação protegia a imunidade do ITBI e ainda é útil. Afinal, o acórdão do Tema 1348 não saiu, a cisão e a fusão seguem a exceção da atividade imobiliária e a alíquota da CBS não foi fixada.
O Tema 1348 vale para fusão, incorporação ou cisão?
Não diretamente. Afinal, o Tema 1348 tratou da integralização de capital. Nas fusões, incorporações, cisões e extinções, a Constituição ainda prevê a exceção da atividade imobiliária preponderante.
O que dizem nossos clientes
Avaliações verificadas no Google
“Melhor experiência com um escritório de advocacia. Fizeram nossa holding e nos assessoram em várias outras questões empresariais. Recomendo demais!”
Marcela Junqueira
“Gostaria de agradecer profundamente pelo empenho dos advogados de holding do escritório. Fizemos a nossa holding empresarial e familiar com o escritório, e tudo correu de forma tranquila. Sempre éramos informados, e tanto Dr. Marcello quanto Dr. Igor foram extremamente claros conosco sobre como tudo iria funcionar. Recomendo demais!”
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“Contratei uma consultoria para avaliar a conveniência de criar uma holding patrimonial. Fui muito bem atendido, a equipe se mostrou conhecedora do assunto, apresentou as possibilidades de ação e fiquei satisfeito.”
Marcelo
“Atendimento excelente, desde o primeiro contato até fechar com o escritório. Foram muito solícitos e transparentes. Resolveram tudo da melhor forma possível.”
Ariana Medeiros
“Atendimento de excelência. Me senti seguro e bem assessorado em todas as fases do processo. Recomendo sem hesitação.”
Andrey Guerra
O Tema 1348 mudou o ITBI. Sua estrutura precisa mudar?
Analisamos o enquadramento da integralização, o excedente e a estrutura de locação antes de qualquer decisão. Sem promessa de resultado e sem pressa para litigar.
Sobre o autor
Marcello Benevides
Advogado · OAB/RJ 143.711 · CEO e advogado fundador
Marcello atua há mais de 20 anos em holdings, proteção patrimonial, direito societário e sucessões. Além disso, tem MBA em Holding e Planejamento Societário (EBPÓS) e pós-graduação em Direito Empresarial e dos Negócios (AVM/Cândido Mendes). Também integra o IBDFAM.
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