USUCAPIÃO de IMÓVEL COMERCIAL, é possível?

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Usucapião de imóvel comercial, é possível? Antes de tudo cabe dizer que essa é uma das principais que recebemos quando o assunto é usucapião para regularização de imóveis. No entanto, o instituto da usucapião pode ser utilizado para imóveis comerciais e hoje vamos falar um pouco sobre esse tema. Basicamente, os trâmites serão iguais a de uma usucapião comum. Todavia, alguns detalhes precisam de atenção, principalmente quanto a modalidade de usucapião e também com o cartório que cuidará da ata notarial.

É possível a USUCAPIÃO de IMÓVEL COMERCIAL?  (Salas, lojas e galpões.)

Em primeiro lugar, cabe dizer que é muito comum imóveis serem comprados e sua regularização ficar pendente. Ouso a dizer que isso faz parte da cultura do brasileiro. Em relação a compra e venda de imóveis as razões para não regularização são as mais diversas possíveis, como por exemplo:

  1. Falta de averbação da escritura de compra e venda;
  2. Venda somente com compromisso de compra e venda;
  3. Imóvel adquirido por parente que nunca regularizou o bem;
  4. Contrato de aluguel que se extinguiu há mais de dez anos;
  5. Venda do imóvel apenas com cessão de posse.

No entanto, muita gente ainda nos pergunta: Como fazer a usucapião de imóvel comercial? Aqui no blog já escrevemos diversos artigos sobre a usucapião extrajudicial. Inclusive, indico a leitura do artigo abaixo, para que você entenda melhor como funciona a usucapião na forma judicial.

Guia prático do Usucapião Judicial.

Sendo assim, que fique claro que a legislação permite a usucapião de imóvel comercial. Basta apenas, que os requisitos para isso estejam preenchidos, tais como posse mansa e pacífica, ininterrupta além do animus domini. Nesse artigo, vamos falar mais profundamente sobre o tema. Todavia, que fique claro, que não estou falando da hipótese de usucapião especial urbana, onde é possível usucapir imóvel que tem parte destinada para comércio, conforme a imagem abaixo, mas sim, de imóveis como salas, galpões e lojas.

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Em síntese, já adianto que quanto a esse tipo de imóvel, há precedente no STJ e fiz há um vídeo no meu canal do YouTube sobre o tema, trata-se da Usucapião Mista, a qual abordaremos um pouco mais a frente. 


I – O que é a USUCAPIÃO DE IMÓVEIS?

De antemão, já esclareço que a usucapião é uma forma originária de aquisição do direito de propriedade sobre um bem móvel ou imóvel em função de haver utilizado tal bem por determinado lapso temporal, contínua e incontestadamente, como se fosse o real proprietário desse bem.

Assim, se você cuida do bem durante um determinado período, sem oposição, independente do justo título, poderá requerer a usucapião para que esse imóvel passe a constar no seu nome. Lembrando que, no Brasil, só é dono aquele que registra. 

Além disso, falando em registro, importante lembrar que aquele que possui um contrato de compra e venda, ou até mesmo uma escritura de compra e venda que não foi levada a registro, também poderá usar a usucapião para regularizar o imóvel. 

Por fim, a usucapião de imóvel comercial, também é permitida por nossa legislação, desde que todos os requisitos sejam preenchidos. 


II – Usucapião Judicial ou Extrajudicial (CARTÓRIO)?

Antes de tudo, você sabe qual é a diferença entre Usucapião Judicial e Extrajudicial? A principal diferença é que a usucapião judicial se realiza através de um processo judicial, para obter uma decisão que resultará em um título executivo judicial, o qual será levado a registro na matrícula do imóvel em cartório.

Nesse sentido, não é novidade a existência da usucapião judicial, no entanto, para que um processo como esse tenha fim, é necessária paciência. Além disso, a usucapião judicial está presente na nossa legislação. Trata-se de uma ação declaratória de propriedade, conforme prevê o artigo 1.241 do Código Civil. 

Contudo, desde 2015 quando o Novo CPC entrou em vigor, passou a ser possível a usucapião extrajudicial. Por este motivo, recomendamos em primeira mão, ou seja, sempre que possível, a usucapião extrajudicial. Ela é uma inovação trazida pelo novo Código de Processo Civil e pela Lei. Esta contribui para a rapidez da regularização do imóvel, além de garantir os direitos do indivíduo que solicita o processo.


III – Quais são as modalidades da USUCAPIÃO?

Antes de tudo, cabe dizer que existem mais de 36 espécies de usucapião. Esse artigo, não tem a pretensão de esgotar nem de falar das diversas possibilidades. Pelo contrário, hoje vamos falar das mais utilizadas.

Principalmente daquelas que poderão ser aplicadas no caso de usucapião de imóvel comercial. Sendo assim, as modalidades indicadas, a depender dos detalhes do caso são:

  • Usucapião Extraordinária;
  • Usucapião Ordinária;
  • e a Usucapião Mista.

III.a – Breves Esclarecimentos sobre as Modalidades

Já falei bastante sobre a Usucapião extraordinária no meu canal do Youtube. Contudo, vale dizer, que a usucapião extraordinária diz respeito à aquisição do imóvel por parte daquele que o apossou, de forma pacífica, durante 15 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição e ainda sem qualquer documento que embase a posse ou demonstre boa-fé. 

A usucapião extraordinária, por exemplo, se aplica em casos que o imóvel comercial estava alugado e o proprietário, por algum motivo o abandonou. Quando isso ocorre o locatário, por lógica, torna-se responsável pelo imóvel. Se isso ocorrer por mais de 15 anos, com o locatário pagando as despesas do imóvel, impostos, ou seja, cuidando dele como se dono fosse, a usucapião poderá ser requerida. 

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Por outro lado, a Usucapião ordinária prevê a posse do imóvel por parte daquele que se apossar dele de forma pacífica, durante dez anos ininterruptos, sem nenhuma oposição, porém, nesse caso, torna-se necessária a apresentação de justo título e de boa fé. Como por exemplo, alguém que comprou o imóvel, pagou o preço ajustado, mas não fez a escritura.

Nesse sentido, é diferente, e até mais fácil. Por exemplo, aquela sala ou loja que foi comprada através de um compromisso ou promessa de compra e venda, e nunca foi feita a escritura daquele imóvel, sendo necessária a regularização, que poderá ser através da usucapião ou em alguns casos, através da chamada adjudicação compulsória. 

Por último, temos a Usucapião Mista, aliás, vamos falar o nome correto: Usucapião Especial Urbana Mista. Essa modalidade pouco falada e conhecida, ganhou projeção há pouco tempo, quando o STJ definiu que imóveis conforme aquele citado no começo desse artigo (Comercial e Residencial), podem ser usucapidos.  No próximo tópico, vamos falar mais sobre o tema. 


IV – Usucapião Especial Urbana Mista (Imóvel Residencial e Comercial).

Em primeiro lugar, o próprio STJ já se manifestou sobre o tema recentemente, colocando uma pá de cal sobre as dúvidas. Nesse tópico, vou falar mais detalhadamente sobre isso. No entanto, antes de iniciar, recomendo fortemente você a assistir o breve vídeo que fiz sobre o tema. 

Agora, só para que você entenda o contexto, o precedente existe de uma ação de usucapião na qual os autores alegavam serem possuidores de boa-fé, há mais de 5 anos, do bem imóvel. No entanto, a sentença julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecer a prescrição aquisitiva de propriedade e converteu em indenização sobre o valor atualizado do bem.

Assim, no acórdão do TJTO foi dado parcial provimento à apelação “para reconhecer a usucapião especial urbana apenas e tão somente sobre a parcela do imóvel correspondente a 68,63m², utilizada para fins de moradia”. Assim, a decisão excluiu, a área utilizada para fim comercial, sob o fundamento de que a usucapião especial urbana é restrita somente para moradia.

Ocorre que, no recurso especial foi alegada violação do art. 1.240 do CC sustentando que “ainda que uma área maior do imóvel usucapiendo seja utilizada para fins comerciais, não há óbice para o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o bem também se destine à residência da família”.

IV.a – Decisão do STJ

Desse modo, a Terceira Turma do STJ, por meio do voto da ministra relatora Nancy Andrighi, deu provimento ao recurso.

Primeiramente, consignou no acórdão que a controvérsia se deu no sentido de verificar se a área do imóvel objeto de usucapião extraordinária deve ser usada somente para fins residenciais ou se é possível usucapir imóvel destinado, em parte, para fins comerciais.

Consta que “[…] o requisito da exclusividade no uso residencial não está expressamente previsto em nenhum dos dispositivos legais e constitucionais acima transcritos que dispõem sobre a usucapião especial urbana”.

Dessa forma, foi restabelecida a sentença que reconheceu a prescrição aquisitiva do imóvel com destinação mista, porquanto “[…] o exercício de uma atividade no mesmo terreno não o tornou exclusivamente comercial, uma vez que ali sempre manteve também o seu domicílio”.

Por fim, com a decisão foi declarada usucapida toda a área de 159,95 m2 do imóvel ocupado pelos recorrentes.

Número de processo do STJ 1.777.404


V – Usucapião de Imóvel Comercial em nome de PESSOA JURÍDICA?

Sim, as pessoas jurídicas poderão se utilizar do Usucapião Ordinário e do Extraordinário, não podendo, pois, usucapir em se tratando de usucapião especial urbano (Constitucional, art. 183 da Constituição Federal). Isso porque que tal modalidade estabelece como requisito essencial a “moradia” na área urbana. Por fim, quando a Usucapião é mista o requerimento deverá ser realizado em nome de pessoa física. 

Além disso, essa tem sido prática rotineira nos Tribunais. Apenas para trazer um caso concreto, uma empresa de Santa Catarina conseguiu o direito de usucapião de um imóvel com área de 168.692,63m², localizado em Florianópolis (SC), na altura do km 11 da rodovia estadual SC 401. Por fim, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) confirmou a decisão de primeiro grau.

Por último, informo o número do processo: Nº 5012192-34.2015.4.04.7200/TRF


VI – Documentação necessária para USUCAPIÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.

Agora que já falei bastante sobre diversos detalhes da USUCAPIÃO, vamos nos ater a questão da documentação necessária. A partir de agora, se torna importante estar atento as regras conforme estabelece o Provimento 65 do CNJ. O procedimento é totalmente distinto da documentação necessária para uma usucapião extrajudicial, por exemplo. 

No entanto, a documentação abaixo será primordial para elaboração da ata notarial, assim como para o requerimento de usucapião extrajudicial a ser protocolado no cartório de registro de imóveis. 

  • RG e CPF da parte;
  • Certidão de casamento;
  • Planta e Memorial Descritivo;

Ainda assim, caso se trate de imóvel em condomínio edilício, como por exemplo, LOJA ou SALA, será dispensada a apresentação de tais documentos, em consonância com o Art. 4º § 5º do Provimento 65 do CNJ. 

“Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.”

  • Comprovantes de residência;
  • Matrícula atualizada do imóvel;
  • Comprovantes de pagamento de IPTU;

VI.a – Demais documentos 

  • Fotos de todos os cômodos do imóvel;
  • Contratos, declarações, escrituras ou outros documentos que esclareçam a origem da posse;
  • Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
  • Documentos que comprovem o tempo de posse no imóvel, tais como: contas de água, de telefone ou de energia elétrica, contratos de aluguel;
  • Notas fiscais de eventuais gastos com reformas ou conservação do imóvel;
  • Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço);
  • Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica;
  • Nome e endereço dos vizinhos (vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo);

VII – Custos para regularização através da USUCAPIÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.

Em primeiro lugar, estamos falando de uma USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL COMERCIAL, ou seja, aquela realizada diretamente no cartório. Sendo assim, no procedimento extrajudicial de Usucapião Extrajudicial existem alguns custos envolvidos, como por exemplo:

  1. Os honorários advocatícios; 

A princípio os advogados que já trabalham com esse tipo de procedimento, usualmente usam dois fatores como base. O primeiro é um percentual de acordo com o valor de mercado do imóvel e o segundo é o valor mínimo estipulado pela tabela de honorários da OAB. 

     2. A ata notarial para fins de usucapião (no Cartório de Notas);

Documento essencial para o requerimento da usucapião conforme determina o Provimento 65 CNJ. Se você quiser entender um pouco melhor sobre o que é qual é o papel da ata notarial para usucapião de imóvel comercial, te convido a assistir o vídeo abaixo. 

O valor da ata notarial irá variar de acordo com o valor do bem a ser usucapido. Abaixo exponho alguns valores para o ano de 2022;

De R$ 200.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 4.239,41
De R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 4.480,30
De R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 4.721,19
De R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 4.962,08
De R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 5.202,97
De R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 5.443,86

Finalmente, como você pôde ver, os valores irão variar de acordo com o valor do imóvel. 

    3. O reconhecimento extrajudicial da usucapião (no Cartório do RGI);

Da mesma forma, os custos referentes ao ingresso do procedimento junto ao cartório de registro de imóveis, também demandará custos. Abaixo, a título de exemplo, apresentamos uma planilha referente ao ano de 2022.

De R$ 200.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 2.729,32
De R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 2.912,68
De R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 3.096,04
De R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 3.279,40
De R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 3.462,76
De R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 3.646,12
De R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00 R$ 3.829,48

VII.a – Existe cobrança de ITBI na USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL COMERCIAL?

Não! Por se tratar de uma aquisição originária não há que se falar em recolhimento de imposto por transmissão (seja ITBI, seja ITD/ITCMD). Além disso, é importante estar atento a golpes nesse sentido, quando há cobrança superior aos valores estipulados pela tabela de emolumentos do Tribunal. 


 

VIII – Conclusão do Artigo: Usucapião de Imóvel Comercial

Por fim, como você pôde ver, as questões ligadas a USUCAPIÃO DE IMÓVEL COMERCIAL, são de alta complexidade, precisam de atenção, porque caso algo seja feito de forma errada, certamente, as coisas podem se complicar no futuro. Dessa forma, é importante a representação por um advogado especialista em usucapião.

Além disso, em caso de dúvidas, você também pode preencher o formulário abaixo informando dados básicos e detalhes. Assim, vamos analisar e entrar em contato para agilizarmos tudo quanto for possível:

    Todavia, caso prefira, você também pode fazer um contato conosco por telefone ou e-mail:

    – E-mail: contato@marcellobenevides.com

    – Telefones Fixos: Rio de Janeiro – RJ (21) 3217-3216 (Freguesia-Jacarepaguá) / (21) 3253-0554 (Barra da Tijuca)

    São Paulo – SP (11) 4837-5761

    – Telefone Celular: 21-99541-9244 (Clique aqui para falar direto no WhatsApp)


    Por fim, convido você a ler outras matérias disponíveis em nosso blog:

    Usucapião Extrajudicial – O GUIA COMPLETO

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    Marcello Benevides

    Marcello Benevides

    Especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial. Advogado e sócio majoritário do escritório de advocacia Marcello Benevides Advogados Associados. Possui mais de 20 anos dedicados ao estudo do Direito. Vasta experiência em Direito Imobiliário com ênfase em contratos de compra e venda de imóveis, leilões e regularização de imóveis, tais como a Usucapião. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Autor de diversos e-books, sendo alguns deles: Guia Rápido da Usucapião Extrajudicial e Distrato Imobiliário, como desistir da compra de um imóvel.
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