Como funciona a Cobrança Judicial nos Condomínios?

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

Recebemos muitas ligações tanto de condôminos inadimplentes e também de alguns condomínios (síndicos) buscando saber qual a melhor forma de cobrar um condômino judicialmente, por isso essa matéria está direcionada tanto para condôminos quanto para condomínios, não temos a pretensão de esgotar o assunto, mas abordamos temas cotidianos que geram dúvidas recorrentes.

Abaixo, aproveitamos para inserir um vídeo atualizado com algumas informações sobre a cobrança judicial de cotas condominiais de acordo com o Novo CPC.

1 – CONDOMÍNIO OU CONDÔMINO ? SAIBA COMO AGIR NESSES CASOS.

Inadimplência é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, existem várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial.

Aconselhamos sempre buscar um acerto de forma amigável, conciliar nesse tipo de débito acaba sendo mais vantajoso para o condomínio e condômino. Quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, da Comarca em que o processo tramitará, do Juiz que cuidará do caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessário levar o imóvel da família a leilão judicial.

Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso II b do Código de Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio, contudo, dependendo da situação econômica do condomínio, sugerimos o ingresso da ação judicial após o vencimento de 3 cotas condominiais, tendo em vista os custos que isso gera ao próprio condomínio, como o pagamento a advogado, custas judiciais e demais despesas relacionadas ao processo.

Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio demonstre a situação de inadimplência do devedor. Será necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do síndico para o advogado que representará o condomínio, lembrando que em alguns condomínios conferem-se poder para assinar procuração ao Conselho e não ao Síndico.

A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial.

Para melhor explicar vou dividir em três etapas as formas de recuperar o crédito na esfera condominial.


1 – Protesto em cartório

Protesto pode sanar débitos condominiais.

Muitos estados tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.

Para Marcello Benevides, advogado com ampla experiência em ações que envolvam direito imobiliário e condominial, o fato de o condômino ter o nome protestado implica na não necessidade de levar o caso à esfera judicial, já que o protesto bloqueia o crédito do devedor no mercado. A possibilidade do protesto facilitou o recebimento das dívidas pelos condomínios, abrindo um caminho paralelo à tradicional ação de cobrança judicial. O receio de ter o nome protestado e, consequentemente, o crédito cancelado alertou os devedores.

A solução de protesto tem se tornado popular no estado de Sío Paulo, onde os tribunais especiais cíveis não aceitam ações de cobranças dos condomínios. Nesse estado a cobrança tem que ser feita na justiça comum que, por ter um rito processual mais complexo, torna-se mais lenta.

Mas é preciso ter cuidado redobrado antes de protestar um condômino a fim de evitar que o condomínio tenha que indenizar o inadimplente por danos morais. Em primeiro lugar deve-se garantir que o que esta sendo cobrado esta correto e é inquestionável e depois, que a pessoa que esta sendo protestada é de fato o proprietário do imóvel. Mesmo com essas medidas, o condomínio corre riscos.

Aconselhamos a leitura desse post: Envie seus títulos vencidos para cobrança.


2 – Cobrança Judicial

COBRANA_JUDICIAL
Ações Judicais recuperam os valores das cotas de condomínio.

Vale esclarecer ainda que para a cobrança judicial, o condomínio, representado pelo síndico ou administrador deve buscar advogados que possuam conhecimento aprofundado, com experiência comprovada, para particularizar os procedimentos, utilizando-se de ferramentas jurídicas eficazes que possam garantir o recebimento integral das taxas condominiais em um curto período.

Para ingressar com uma ação judicial de cobrança é preciso estar atento as determinações legais. O artigo 1.336 do Código Civil determina os deveres do condômino, quais sejam:

“São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(…)”

Conforme previsto na lei civil, é obrigação do condômino pagar a taxa de condomínio, sob pena de serem tomadas medidas para o recebimento da mesma.

A primeira medida advém do próprio condomínio ao estipular sanções no caso de inadimplência, nos termos do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil: § 1o — O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Dessa forma, caso haja atraso no pagamento da taxa condominial, serão devidos juros moratórios e multa.

Assim, há, em uma ação de cobrança de taxa condominial, duas fases distintas. Na primeira o advogado entra com o pedido, prossegue com a resposta do devedor, a instrução com a coleta de provas se necessário até a decisío do juiz (sentença judicial).

Na segunda fase, com base em uma sentença judicial condenatória, o Estado determinará o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens, avaliação e venda em hasta pública (leilão) dos bens penhorados até a entrega da quantia devida ao credor. Sim, o proprietário do imóvel pode perdê-lo, caso as cotas condominiais não sejam pagas.

Há no direito brasileiro o instituto jurídico do “bem de família”. A Lei 8.009/90 que dispõe sobre a impenhorabilidade deste bem assenta no artigo 1º o seguinte:

“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. O artigo 5º conceitua residência: “para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”.

Ocorre que o artigo 3º da lei traz um rol de exceções onde a penhora deste único bem imóvel é permitida.

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III — pelo credor de pensío alimentícia;

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 439.003/SP, Relator Ministro Eros Grau, já se posicionou acerca do tema. Vejamos:

“EMENTA: RECURSO EXTRAORDINARIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÚNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar — a dignidade da pessoa humana. 2. não há razío para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade. 3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.”

As taxas condominiais devem ser pagas pontualmente não apenas pelo medo do protesto ou da ação judicial, mas sim pela conscientização dos devedores do grande desequilíbrio financeiro causado nas contas do condomínio, que impede a continuidade de serviços essenciais e compromete a manutenção e segurança de todos os condôminos, inclusive do próprio devedor e seus familiares.

Leia também: Guia de Direitos e Deveres dos Condomínio.


3 – Acordos extrajudiciais

Acordo-condomínio
Um acordo amigável é ótima alternativa para sanar os débitos.

Os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre as partes envolvidas para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e dinheiro para ambas. Sío os chamados acordos extrajudiciais. Nesta etapa entra em ação a diplomacia e o uso de ferramentas como cartas de notificações e plantões de cobrança, conciliação e mediação, centrais de atendimentos e equipes especializadas em cobranças.

Contudo, para que o acordo tenha validade e o condomínio e o condômino estejam resguardados, faz-se necessário a elaboração de uma confissío de dívida com os exatos termos do acordo entabulado.

É de suma importância esclarecer que o art. 585 inciso II do Código de Processo Civil disciplina de forma genérica o Termo de Confissío de Dívida, tendo ele caráter autônomo, desta forma não há necessidade de uma dupla garantia, podendo o mesmo, no caso de inadimplemento do devedor, ser executado diretamente sem a necessidade de outras garantias, ou seja, a partir do momento de sua assinatura ele se torna um título executável por si só, dando ao credor o direito de obrigar o devedor a cumprir com a obrigação ali avençada.

O artigo acima mencionado trata dos títulos extrajudiciais, que no caso em tela se perfaz com os seguintes dizeres “o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas“. Vale ressaltar que nem mesmo é exigível a assinatura do credor, todavia é importante precaução para revestir o negócio de maior segurança jurídica.

 
Marcello Benevides

Marcello Benevides

É fundador e CEO do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Tornou-se especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Possui Pós-Graduação em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes, além de curso de atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.