O distrato imobiliário é o desfazimento formal de um contrato de compra e venda de imóvel antes de sua conclusão. Pela Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, o comprador que desiste de imóvel comprado na planta pode ter retido de 25% a 50% dos valores pagos, conforme o empreendimento tenha ou não patrimônio de afetação. Entender qual regra se aplica ao seu contrato é o que separa uma retenção legítima de uma cláusula abusiva.
Distrato Imobiliário
Recebeu uma proposta de retenção alta ou está sendo empurrado a manter um contrato que não quer mais? Um advogado analisa o seu caso e diz quanto você tem direito a reaver.
O que é distrato imobiliário
Distrato imobiliário é o acordo pelo qual as partes põem fim a um contrato de compra e venda de imóvel que ainda não foi integralmente cumprido — em regra, imóveis adquiridos na planta ou em construção. Ele extingue as obrigações do contrato original e define como os valores já pagos serão tratados: quanto será devolvido, em quanto tempo e com qual atualização.
Juridicamente, é preciso distinguir duas situações que costumam ser tratadas como se fossem a mesma coisa, mas têm consequências diferentes:
A Lei do Distrato: o que mudou desde 2018
A Lei 13.786/2018, em vigor desde 28 de dezembro de 2018, regulou o distrato de imóveis comprados na planta em incorporações e loteamentos. Antes dela, os percentuais de retenção eram definidos caso a caso pelo Judiciário, sem parâmetro legal fixo. Por isso, a regra aplicável depende diretamente da data do seu contrato:
Contratos assinados a partir de 28/12/2018: regidos pela Lei do Distrato. A retenção segue os tetos legais de 25% ou 50%, detalhados abaixo.
Contratos anteriores a 28/12/2018: não estão sob a Lei do Distrato. Nesses casos, o percentual de retenção continua sendo fixado pelo Judiciário no exame do caso concreto, historicamente em patamar inferior ao teto legal atual. Como esse ponto depende do entendimento aplicável a cada contrato, recomenda-se conferência da jurisprudência vigente e análise individualizada — evite adotar percentuais genéricos de decisões antigas como se fossem regra atual.
Qual o percentual de retenção no distrato imobiliário
Para contratos sob a Lei do Distrato, o artigo 67-A da Lei 4.591/64 (incluído pela Lei 13.786/2018) fixa dois tetos, conforme a estrutura do empreendimento:
Atenção a um ponto que a lei tratou expressamente: são tetos máximos. A construtora não pode simplesmente aplicar 25% ou 50% automaticamente — a retenção deve guardar relação com as despesas efetivamente incorridas. Propostas de retenção de 70%, 80% ou 90%, comuns em contratos antigos e ainda oferecidas por algumas empresas, são abusivas e não se sustentam.
Direito de arrependimento: os 7 dias do CDC
Existe uma hipótese em que o comprador recupera 100% do que pagou, sem qualquer retenção: o direito de arrependimento. O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor garante 7 dias para desistir de compra feita fora do estabelecimento comercial. A Lei do Distrato reforçou essa proteção para o setor imobiliário no artigo 67-A, §10, quando a aquisição ocorre em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora.
Nesse prazo, a devolução é integral e inclui a comissão de corretagem. É uma janela curta e pouco conhecida — por isso, quem acabou de assinar e já se arrependeu deve agir imediatamente.
Atraso na entrega: os 180 dias e a indenização de 1% ao mês
A Lei do Distrato também tratou do atraso na entrega da obra, um dos motivos mais frequentes de distrato. A regra tem dois lados que o comprador precisa conhecer:
Tolerância de 180 dias: a lei admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos de atraso, contados da data prevista em contrato, sem que isso configure inadimplemento da construtora. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode optar por desfazer o contrato — e, nesse caso, tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos, sem retenção.
Indenização de 1% ao mês: se o comprador preferir manter o contrato e aguardar a entrega, apesar do atraso além dos 180 dias, faz jus a uma indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, para cada mês de atraso. É uma alternativa ao distrato: em vez de sair do negócio, o comprador permanece e é compensado pelo tempo perdido.
Escolher entre distratar com devolução integral ou manter o contrato com indenização depende do seu interesse no imóvel e do estágio da obra — uma decisão que merece análise antes de ser formalizada.
Quando a devolução é de 100% dos valores pagos
A retenção de 25% ou 50% pressupõe que a desistência partiu do comprador. Quando é a construtora que dá causa ao desfazimento, a lógica se inverte: não há retenção alguma, e o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos. Isso porque a culpa pelo fim do negócio é de quem descumpriu o contrato, e não faria sentido penalizar o consumidor por uma falha que não foi dele.
Na prática, configuram culpa da construtora situações como o atraso na entrega além do prazo de tolerância, a não conclusão da obra, ou qualquer evento que obstrua o prosseguimento do empreendimento. Alguns exemplos concretos que já fundamentaram a devolução integral:
O que une todos esses casos é o mesmo princípio: se o negócio não avança por responsabilidade da construtora, o comprador não deve suportar o prejuízo. A devolução integral, nesses cenários, ampara-se na Súmula 543 do STJ, que assegura a restituição total quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor. Cada situação, porém, exige comprovação — e é a documentação do atraso ou do evento que sustenta o pedido de 100%. Além disso, algumas construtoras ofertam crédito, seja por um correspondente bancário ou a própria, tudo ainda no stand de vendas e depois de já realizado o pagamento de uma eventual entrada ou de diversas parcelas, em um momento futuro, há uma nova avaliação e o crédito é negado, nesses casos também poderá ocorrer a devolução de 100% dos valores pagos.
Se o seu imóvel fica no Rio de Janeiro e você precisa de acompanhamento presencial ou local, veja também nossa página de advogado de distrato imobiliário no Rio de Janeiro, com o atendimento voltado a casos da região.
Quadro-resumo: uma exigência que pode virar justa causa para o distrato
A Lei 13.786/2018 passou a exigir um quadro-resumo no início do contrato, reunindo de forma destacada as informações essenciais: preço total, valor da entrada, corretagem, índices de correção, taxas de juros, prazo de conclusão da obra e as consequências do desfazimento do contrato, entre outras.
Esse quadro não é mera formalidade. Se estiver ausente ou incompleto, a construtora tem prazo para corrigir; não o fazendo, o defeito pode configurar justa causa para o comprador requerer o distrato. Na prática, o quadro-resumo é o primeiro documento que analisamos: a comparação entre o que ele promete e o que o contrato de fato prevê costuma revelar as cláusulas mais problemáticas.
Diagnóstico Rápido · 4 Perguntas
Você tem direito a reaver mais do que estão oferecendo?
Responda 4 perguntas e nossa equipe entra em contato pelo WhatsApp com a primeira orientação sobre o seu distrato.
1. Quem quer desfazer o contrato?
2. Quando o contrato foi assinado?
3. Qual retenção a construtora está propondo?
4. O imóvel foi comprado na planta ou financiado?
Distrato de imóvel financiado: como fica
Uma das dúvidas mais frequentes é se dá para fazer distrato de imóvel financiado. A resposta depende de com quem foi feito o financiamento. Se foi direto com a construtora, o distrato segue a lógica acima. Se houve intermediação de um banco (agente financeiro), há uma relação a mais para desfazer, e o caminho mais comum é a cessão do contrato a um terceiro interessado, com anuência do banco. Cláusulas abusivas dentro desse financiamento são discutidas em ação própria, após análise do contrato.
Alienação fiduciária registrada: por que muda tudo
Existe uma situação que altera completamente o caminho do distrato: quando o contrato tem cláusula de alienação fiduciária registrada em cartório. Aqui é preciso atenção, porque a regra é diferente da do distrato comum — e vale inclusive quando o financiamento foi feito com a própria construtora.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095, firmou que, havendo alienação fiduciária registrada e inadimplemento do comprador (devedor constituído em mora), a resolução do contrato segue o rito próprio da Lei 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor. Na prática, isso significa que não se aplica o distrato comum com devolução de percentual dos valores pagos: o caminho passa a ser a consolidação da propriedade em nome do credor e a venda do imóvel em leilão. O antigo comprador só recebe se, após o leilão, sobrar saldo depois de quitada a dívida e as despesas.
É por isso que, nesses contratos, quem está com parcelas atrasadas precisa agir rápido e com orientação: uma vez consolidada a propriedade, as opções se estreitam muito.
Situações em que o distrato ainda é possível
O Tema 1.095 não fecha todas as portas. Ele muda o rito em uma hipótese específica — mora do comprador + alienação fiduciária registrada. Fora dela, o distrato pela via comum continua viável em pelo menos três situações:
1. Contrato sem registro. Se a alienação fiduciária não chegou a ser registrada em cartório, o rito da Lei 9.514/1997 não incide e volta a valer o Código de Defesa do Consumidor. O registro é o gatilho da regra — sem ele, o distrato comum permanece no jogo.
2. Culpa da construtora. Quando o inadimplemento é da vendedora ou construtora — atraso na entrega, não conclusão, vício grave — o rito especial não se aplica. A regra da Lei 9.514/1997 protege o credor contra a mora do comprador, não blinda a construtora inadimplente. Nesse cenário, cabe a resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.
3. Direito ao saldo do leilão. Mesmo quando o rito da Lei 9.514/1997 se aplica, o comprador não fica sem nada por definição: tem direito a receber o que sobrar após o leilão do imóvel, uma vez abatidos a dívida e os encargos. Acompanhar esse procedimento é essencial para não perder o saldo a que se tem direito.
A leitura do contrato e da matrícula do imóvel é o que define em qual dessas situações você está — e, portanto, se o caminho é o distrato comum, a discussão de culpa da construtora ou o acompanhamento do rito da alienação fiduciária.
Distrato amigável ou judicial: qual caminho seguir
O distrato pode ser resolvido de forma amigável, por acordo direto com a construtora, ou judicial, quando não há acordo ou quando a proposta apresentada é abusiva. Muita gente acredita que, sendo amigável, não precisa de advogado — é justamente aí que se assinam distratos com retenções indevidas e renúncias que não podem ser desfeitas depois.
Precisa de uma leitura do seu contrato antes de assinar?
Uma análise prévia costuma revelar quanto você realmente tem direito a reaver — e evita assinar um distrato que fecha portas.
Documentos necessários para requerer o distrato
Para avaliar o seu caso e requerer o distrato, reúna: o contrato de compra e venda (com o quadro-resumo, quando houver); os comprovantes de todos os valores pagos; eventuais notificações trocadas com a construtora; e, se o distrato for por atraso, os documentos que comprovem a data prevista de entrega. Com esses elementos, é possível calcular quanto você tem a receber e definir a estratégia.
Amparo legal do distrato imobiliário
O distrato imobiliário se apoia em três fundamentos principais: os artigos 472 e 473 do Código Civil, que estabelecem que o distrato se faz pela mesma forma do contrato original; a Lei 13.786/2018, que regulou especificamente o distrato de imóveis na planta e fixou os tetos de retenção; e o Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas nas relações de consumo. A combinação desses diplomas é o que permite afastar retenções excessivas e taxas indevidas.
Por que contar com um advogado especialista em distrato
Leitura de cláusulas abusivas
Identifica retenções, taxas e renúncias indevidas antes de qualquer assinatura.
Quanto você deve reaver
Apura o percentual correto e a correção monetária sobre os valores pagos.
Acordo em melhores termos
Conduz o distrato amigável evitando concessões desnecessárias.
Quando não há acordo
Ingressa em juízo para reaver valores e discutir danos, quando cabível.
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
Como funciona o distrato imobiliário?
O distrato desfaz o contrato de compra e venda antes de sua conclusão. As partes formalizam o desfazimento definindo a devolução de valores. Se a desistência é do comprador, a construtora pode reter parte do que foi pago dentro dos limites legais; se a falha é da construtora, a devolução é integral.
Qual é a multa por distrato imobiliário?
Para contratos sob a Lei 13.786/2018, a retenção é de até 25% dos valores pagos em empreendimentos sem patrimônio de afetação e até 50% naqueles com patrimônio de afetação. São tetos máximos e devem corresponder a despesas efetivas.
O que diz a Lei do Distrato?
A Lei 13.786/2018 regulou o distrato de imóveis comprados na planta em incorporações e loteamentos, em vigor desde 28/12/2018. Ela fixou os percentuais de retenção, os prazos de devolução e a exigência de um quadro-resumo com as principais informações do contrato.
O que é distrato no financiamento imobiliário?
É o desfazimento do contrato quando há financiamento envolvido. Se o financiamento foi direto com a construtora, segue a lógica comum do distrato. Se houve banco intermediando, há uma relação adicional a resolver, geralmente pela cessão do contrato a terceiro com anuência do agente financeiro.
Dá para distratar se o contrato tem alienação fiduciária registrada?
Muda o caminho. Havendo alienação fiduciária registrada e atraso do comprador, o STJ (Tema 1.095) determina que se aplique o rito da Lei 9.514/1997, não o distrato comum: a propriedade é consolidada e o imóvel vai a leilão, com o comprador recebendo eventual saldo. Mas o distrato comum ainda é possível se o contrato não foi registrado, se a culpa é da construtora, ou para assegurar o saldo do leilão.
Tenho direito de me arrepender após assinar?
Sim, em situações específicas. O direito de arrependimento de 7 dias (art. 49 do CDC, reforçado pelo art. 67-A, §10 da Lei do Distrato) aplica-se a compras feitas fora do estabelecimento, como estandes de venda. Nesse prazo, a devolução é integral e inclui a corretagem.
A construtora pode reter 70% ou 80% dos valores pagos?
Não. Retenções nesses patamares são abusivas. A Lei do Distrato estabeleceu tetos de 25% e 50%, e mesmo dentro deles a retenção deve refletir despesas reais. Propostas acima disso costumam ser afastadas judicialmente.
Cabe indenização por danos morais no distrato?
Pode caber, mas depende do caso concreto. Não basta o mero descumprimento contratual; é preciso demonstrar situação que ultrapasse o aborrecimento comum. Cada caso deve ser avaliado individualmente antes de formular esse pedido.
O que acontece se a construtora atrasar a entrega?
A lei admite tolerância de até 180 dias de atraso sobre a data prevista. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode desfazer o contrato com devolução integral e corrigida dos valores, ou optar por manter o negócio e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, por mês de atraso.
Em que casos recebo 100% dos valores de volta?
Quando o desfazimento decorre de culpa da construtora: atraso na entrega além do prazo de tolerância, obra embargada, risco de desabamento ou instabilidade do terreno, inundação, vício grave de construção, entre outros. Nesses casos não há retenção, e a devolução é integral e corrigida, com amparo na Súmula 543 do STJ. Cada situação exige comprovação do evento ou do atraso.
Preciso de advogado para um distrato amigável?
É altamente recomendável. Muitos distratos amigáveis contêm retenções indevidas e cláusulas de quitação que impedem discutir depois o que ficou de fora. A análise prévia protege o comprador mesmo quando há acordo.
Descubra quanto você tem direito a reaver
Analisamos o seu contrato, calculamos o valor correto e conduzimos o distrato — amigável ou judicial — protegendo o que é seu.
Contratei o escritório para realizar o distrato de uma compra e venda. O que parecia simples se revelou complexo, mas o escritório foi célere e sempre dando feedbacks nos momentos importantes.
Muito obrigado por toda atenção, carinho e competência. Sem vocês não teria sido possível a entrega das chaves com apenas uma notificação extrajudicial. Dra Maria Helena e Dr. Igor foram incríveis!
Precisei de ajuda em duas situações imobiliárias que envolviam imóveis de herança. Dr. Marcello e Dra. Maria Helena resolveram com maestria. Extremamente feliz com o resultado.
A equipe, em especial o Dr. Felipe Guerra, conseguiu resolver um processo imobiliário que minha família vinha há mais de 30 anos tentando resolver. Resolveram com impressionante agilidade.
Dr. Felipe Guerra me ajudou e esclareceu todas as minhas dúvidas de forma brilhante! Consegui resolver a regularização do meu imóvel de forma rápida e com grande suporte.
Em menos de 1 ano o escritório conseguiu resolver a minha situação jurídica. A todo tempo fui informada pela equipe sobre tudo o que estava acontecendo. Recomendo muito!
Especialista em Direito Imobiliário, com intensa atuação em ações de distrato, revisão de contratos e defesa do comprador contra cláusulas abusivas. Formação em Direito Empresarial e dos Negócios (AVM/Cândido Mendes).
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada do seu contrato. As regras de retenção e devolução variam conforme a data e os termos do contrato; recomenda-se a consulta a um advogado para orientação específica ao seu caso.
