Para vender imóvel no Brasil morando no exterior, você não precisa viajar. Basta assinar por procuração, feita no consulado ou num notário com apostila, ou participar da escritura por videoconferência. Porém, o ponto que mais pesa é o imposto. Afinal, quem mora fora paga 15% sobre o lucro e não tem as isenções de quem mora no Brasil.
Venda o seu imóvel no Brasil sem sair de onde você mora
Procuração, escritura, imposto do não residente e envio do dinheiro, com atendimento por videochamada no seu fuso horário.
Vídeo em breve
Vender imóvel no Brasil morando no exterior: imposto, procuração e envio do dinheiro
Marcello Benevides explica o passo a passo. Inscreva-se no canal para ser avisado.
Dá para vender imóvel no Brasil morando no exterior?
Dá, e sem viajar. Quem mora nos Estados Unidos ou em outro país pode nomear um procurador no Brasil. Também pode participar da escritura por videoconferência. Mesmo assim, o imóvel segue as regras daqui: escritura pública, registro no cartório de imóveis e imposto sobre o ganho de capital.
Antes de anunciar, confira três pontos. A matrícula precisa estar em seu nome e sem pendências. Se você é casado, o cônjuge também assina ou autoriza, salvo no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I). Por fim, se o imóvel ainda está em nome de quem faleceu, comece pelo inventário com herdeiro no exterior.
Que procuração preciso para vender imóvel morando fora?
A procuração precisa dar poderes especiais e expressos para vender aquele imóvel (Código Civil, art. 661, § 1º). Por isso, ela deve trazer a descrição e a matrícula. Você pode fazê-la no consulado brasileiro, já em português. Outra opção é o notário do país onde você mora, com apostila e tradução juramentada.
Na prática, o consulado costuma dar menos trabalho no Brasil, mas exige agendamento. O notário americano é mais rápido de conseguir, porém a apostila (Decreto 8.660/2016) e a tradução somam etapas. Por isso, confirme antes com o cartório de notas e, se houver financiamento, com o banco do comprador.
Posso assinar a escritura por videoconferência, sem procurador?
Pode, pelo e-Notariado, a plataforma dos cartórios de notas. Nesse caso, o tabelião do local do imóvel ou do domicílio do comprador faz a escritura. Enquanto isso, você confirma a venda numa videoconferência gravada e assina com certificado digital notarizado (Provimento CNJ 149/2023).
Essa via dispensa a procuração. No entanto, depende de agenda no seu fuso horário e do acordo de todas as partes. Assim, para quem vende mais de um imóvel ou precisa de alguém aqui para receber documentos, a procuração continua mais prática.
Não sabe qual forma serve para a sua venda? Mostramos em uma videochamada.
Quanto de imposto paga quem mora fora e vende imóvel no Brasil?
Paga imposto de renda sobre o ganho de capital, que é o preço de venda menos o custo de compra. A alíquota é de 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões (Lei 13.259/2016). Acima disso, ela sobe por faixas até 22,5%, e a mesma tabela vale para não residentes (Lei 9.249/1995, art. 18).
A grande diferença está nas isenções. Quem mora fora não tem a isenção do imóvel único de até R$ 440 mil. Também não tem a da compra de outro imóvel em 180 dias (IN SRF 208/2002, art. 26, § 5º). Além disso, sem comprovar a compra, o custo é zero (art. 26, § 4º). As regras estão resumidas na página da Receita Federal sobre a tributação do não residente.
As isenções de quem mora no Brasil não valem para o não residente. Quem vende o único imóvel achando que está isento pode ter o imposto cobrado depois, com multa e juros, do procurador ou do comprador que deveria ter retido.
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Quanto de imposto você paga ao vender morando fora?
Informe o preço de venda e o valor que você pagou pelo imóvel. Veja na hora o ganho de capital, o imposto pelas faixas da lei e quanto sobra líquido.
Estimativa simples: não considera custos de reforma comprovados, atualização de compras anteriores a 1996 nem tratado internacional. Orientação geral; não substitui a análise do seu caso.
Quem recolhe o imposto e quando?
O comprador residente no Brasil é quem retém e recolhe o imposto sobre o ganho do vendedor que mora fora. Se o comprador também morar no exterior, a responsabilidade passa ao procurador do vendedor no Brasil (Lei 10.833/2003, art. 26). O pagamento é por DARF, na data da venda (IN SRF 208/2002, art. 27).
Por isso, o valor do imposto costuma ser descontado do preço na própria escritura. Então, combine isso por escrito no contrato, com o cálculo anexo. Assim você evita discussão no dia da assinatura.
Sou residente ou não residente para a Receita Federal?
Quem entregou a comunicação e a Declaração de Saída Definitiva do País é não residente a partir da saída. Já quem foi embora sem declarar segue tributado como residente nos primeiros 12 meses fora. Depois, a partir do 13º mês, passa à tributação de não residente, segundo a Receita Federal.
Essa definição muda o imposto da venda e as obrigações anuais no Brasil. Por isso, resolva esse ponto antes da escritura. Depois, o comprador já terá recolhido o DARF com base numa situação errada.
Como mandar o dinheiro da venda para os Estados Unidos?
O valor sai do Brasil por contrato de câmbio, num banco ou corretora autorizada pelo Banco Central (Lei 14.286/2021). A instituição costuma pedir a escritura, o comprovante do DARF e os seus documentos. Abrir esse canal antes da assinatura evita que o dinheiro fique parado numa conta no Brasil.
Além disso, nos Estados Unidos, o residente fiscal declara ao IRS a renda mundial, inclusive o ganho com o imóvel no Brasil. Brasil e EUA não têm tratado contra a bitributação da renda. Mesmo assim, o imposto pago aqui pode virar crédito pelas regras americanas (foreign tax credit). Veja esses pontos com um contador nos EUA.
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O que falta para vender o seu imóvel de onde você mora?
Responda e veja na hora o próximo passo. Depois, receba o checklist completo da sua venda pelo WhatsApp.
1. O imóvel está:
2. Como você prefere assinar?
3. Para a Receita, você:
4. Você tem a escritura de compra?
Por que ter advogado na venda feita à distância?
Quem vende de longe não vê o comprador, o cartório nem o dinheiro chegando. Por isso, o advogado confere a procuração e calcula o imposto antes da proposta. Em seguida, revisa o contrato e acompanha a escritura e o câmbio. Ou seja, é o mesmo cuidado da assessoria jurídica na compra de imóvel, do lado de quem vende.
Perguntas frequentes sobre vender imóvel no Brasil morando no exterior
Preciso vir ao Brasil para vender meu imóvel?
Não. Quem mora fora pode nomear um procurador no Brasil, com procuração feita no consulado ou num notário estrangeiro com apostila. Outra opção é participar da escritura por videoconferência no e-Notariado (Provimento CNJ 149/2023). Na prática, a escolha depende do cartório, do comprador e do prazo da venda.
Quem mora fora paga imposto ao vender imóvel no Brasil?
Sim. Quem mora fora paga imposto de renda sobre o ganho de capital (IN SRF 208/2002, art. 26). O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de compra. A alíquota é de 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, com faixas maiores acima disso (Lei 13.259/2016).
O não residente tem a isenção do imóvel único ou da recompra em 180 dias?
Não. Para o não residente, não valem as isenções e reduções de quem mora no Brasil (IN SRF 208/2002, art. 26, § 5º). Assim, ficam de fora a isenção do imóvel único de até R$ 440 mil e a da recompra em 180 dias.
Quem paga o DARF do ganho de capital do não residente?
Pela lei, o comprador residente no Brasil retém e recolhe o imposto (Lei 10.833/2003, art. 26). Se o comprador também morar fora, a tarefa passa ao procurador do vendedor. O pagamento é por DARF, na data da venda (IN SRF 208/2002, art. 27).
A procuração feita nos Estados Unidos vale no Brasil?
Vale. Ela pode ser feita no consulado brasileiro, já em português e como ato público, ou num notário americano. No segundo caso, precisa de apostila (Decreto 8.660/2016) e de tradução juramentada. Para vender imóvel, a procuração precisa de poderes especiais e expressos (Código Civil, art. 661, § 1º).
Meu cônjuge precisa assinar a venda?
Em regra, sim. Quem é casado precisa da autorização do cônjuge para vender, salvo na separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647, I). Se o casal mora fora, os dois podem assinar a mesma procuração ou participar juntos da videoconferência.
Como enviar o dinheiro da venda para os Estados Unidos?
Por um contrato de câmbio num banco ou corretora autorizada pelo Banco Central, depois de pago o imposto (Lei 14.286/2021). A instituição costuma pedir a escritura, a prova de pagamento do DARF e a identificação do vendedor. Planejar o envio antes da escritura evita o dinheiro parado no Brasil.
Preciso declarar a venda nos Estados Unidos?
Quem é residente fiscal nos EUA declara a renda mundial ao IRS, inclusive o ganho com imóvel no Brasil. O imposto pago aqui pode ser usado como crédito pelas regras americanas (foreign tax credit). Contas no Brasil podem exigir o FBAR. Esses pontos devem ser vistos com um contador nos EUA.
E se eu não tiver a escritura ou o comprovante da compra?
Sem comprovação do valor de compra, o custo é zero (IN SRF 208/2002, art. 26, § 4º). Nesse caso, o imposto incide sobre todo o preço. Por isso, antes de vender, localize a escritura, a matrícula e os recibos de reformas.
Posso alugar o imóvel no Brasil morando fora?
Pode. O aluguel pago a quem mora no exterior sofre imposto retido na fonte, em regra de 15% (IN SRF 208/2002, art. 42). Um procurador no Brasil assina o contrato e recolhe o imposto. Já a imobiliária pode cuidar do dia a dia.
O que dizem nossos clientes
O que nossos clientes dizem
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“Ótimo escritório. Excelentes profissionais e eficientes. Recebi toda a assessoria jurídica que precisava, especialmente no meu caso onde estou fora do Brasil, resultando na minha ação finalizada com sucesso. Obrigada especial ao Felipe que acompanhou o meu caso com atenção e prontamente com os retornos solicitados.”
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“Tive uma problema na aquisição de um imóvel e fui pesquisar um(a) advogado para me assessorar. Graças a Deus achei o Dr Felipe assumiu o meu caso e foi de maestria e profissionalismo ímpar. Conseguimos adquirir o imóvel com segurança graças ao Dr. Felipe. recomendo fortemente”
Daniel Breuer
“Aproximadamente em fevereiro de 2022, contratei o escritório para realizar o distrato de um contrato de compra e venda de imóvel, onde a princípio parecia se tratar de algo simples, porém o tempo demonstrou algo mais complexo. Todavia, o escritório foi célere na realização do distrato, sempre dando feedbacks quando ocorria algum andamento importante no processo. Deixo aqui os meus parabéns ao Dr. Marcelo e toda equipe pelo desempenho”
Cláudio Márzio
“Fui atendida pelo, Dr. Felipe Guerra e só tenho a agradecer!! Me ajudou e esclareceu todas as minhas dúvidas de forma brilhante! Consegui resolver a regularização do meu imóvel, de forma rápida e sempre com grande suporte.”
Renata Condé
Seu imóvel no Brasil, vendido de onde você mora
No primeiro contato, dizemos qual forma de assinatura serve para o seu caso e quanto de imposto esperar, antes de você aceitar uma proposta.
Sobre o autor
Marcello Benevides
Advogado · OAB/RJ 143.711 · Sócio fundador
Advogado com mais de 20 anos de atuação em Direito Sucessório, Holdings e Proteção Patrimonial. MBA em Holding e Planejamento Societário (EBPÓS) e pós-graduado em Direito Empresarial e dos Negócios (AVM/Cândido Mendes). Membro do IBDFAM.
