Cuidados ao comprar um imóvel no Brasil.

Cuidados ao comprar um imóvel no Brasil. O Rio de Janeiro é um dos lugares mais cobiçados do mundo, com inúmeras belezas naturais e um clima tropical, atrai pessoas de diversos países com a intenção de comprar um imóvel, seja para investimento, moradia ou para passar as férias. Porém, existem diversos cuidados que devem ser tomados para que essa compra seja realizada de forma segura e tranquila. (To read the article in English click on “Language” at the top left and switch to English).

Cuidados ao comprar um imóvel no Brasil –

Guia Definitivo

Nosso escritório de advocacia é especialista em direito imobiliário atuante na área há mais de 10 anos. Muitos são os cuidados que devem ser tomados, como diz o ditado popular aqui no Brasil: “só é dono aquele que registra”.

O procedimento de venda de um imóvel aqui no Brasil é complexo e exige atenção de um advogado experiente e especializado. Recentemente, em outro artigo, falamos sobre a necessidade de um advogado para compra e venda de imóveis. O artigo está direcionado para Brasileiros, porém para estrangeiros a atenção deve ser redobrada.

I – Mercado Imobiliário aquecido e cuidados ao comprar um imóvel no Brasil.

Mesmo com a Pandemia o mercado imobiliário continua operando a todo vapor. O Rio de Janeiro ao contrário de outras regiões do Nordeste do País teve grande valorização dos imóveis nos últimos anos. Para quem reside fora do país essa oportunidade é ainda melhor, pois hoje (Julho/2020) a cotação do Dólar, está em torno de R$ 5,20 (cinco reais e vinte centavos).

O metro quadrado mais caro do Brasil, sem dúvida, é o Rio de Janeiro. No entanto, eu como carioca, jamais trocaria o Rio de Janeiro por qualquer outra cidade. Além das maravilhas naturais, como montanhas, cachoeiras, trilhas e praias, a cidade traz uma pega metropolitana.

Sendo assim, o Rio de Janeiro é a cidade mais procurada por investidores estrangeiros que desejam comprar imóveis para uso pessoal ou simplesmente para locá-los.

II – Como ter segurança para compra de imóveis no Brasil

A legislação brasileira permite que o estrangeiro adquira um imóvel. Existe ainda um intrincado sistema de registro que dá garantia para aquele que deseja adquirir um imóvel na região, os chamados cartórios de registro de imóveis, mantém tudo muito bem arquivado. Porém, antes disso, alguns passos devem ser tomados. Os quais detalharemos abaixo.

II.a – Obtenção de C.P.F

O primeiro passo é a obtenção do número de CPF pelo estrangeiro. Isso pode ser solicitado através de um link da Receita Federal, ou em qualquer embaixada ou consulado do Brasil no exterior.

Para isso, deve apresentar a cópia autenticada de algum documento de identidade utilizado no seu país de residência, preferencialmente o passaporte. Se for casado, será necessário também um número de CPF para o cônjuge.

II.b – Tenha um advogado especializado em direito imobiliário

Todavia, a atenção aos contratos deve ser fundamental. Os contratos imobiliários, muitas vezes possuem cláusulas de difícil compreensão e cláusulas nulas de pleno direito. Somente olhos experientes poderiam prever cláusulas abusivas e contrárias a legislação. Aproveito para listar aqui várias situações que demandam a atenção de profissional especializado na área imobiliária.

• Cláusula de Irretratabilidade 
• Ausência de Quadro Resumo
• Taxa de Juros Abusiva 
• Cláusulas Abusivas
• Cláusulas Ilegais diante do Código de Defesa do Consumidor
• Imóvel com metragem diferente da ofertada
• Cobranças Abusivas

Essas são apenas algumas das questões que podem surgir durante a compra e venda de um imóvel. Porém, existem outras ainda mais preocupantes, como por exemplo a análise das certidões, principalmente se estivermos falando da certidão de ônus reais, que pode conter informações que invalidem a venda.

III – Riscos da compra de um imóvel sem acompanhamento jurídico

Infelizmente, é muito comum ver estrangeiros sendo enganados por vendedores e corretores, que na realidade são verdadeiros criminosos. Assim, as situações mais praticadas são:

1. Venda de imóveis que sequer existem;
2. Venda de imóvel que não está sob a responsabilidade do corretor;
3. Imóveis com diversas dívidas pendentes, como impostos, fornecimento de água, luz, gás, dentre outras.

Depois que uma venda é realizada, tendo o pagamento sido realizado, fica muito complicado reaver esses valores. O sistema judiciário brasileiro, infelizmente, deixa muito a desejar nesse sentido. Por isso, toda a cautela no momento de adquirir o imóvel.

Além disso, o advogado irá informá-lo se o valor daquele imóvel, condiz com imóveis da região, se o bairro é segurado e se os índices de criminalidade naquela região são altos ou não. Por outro lado, ainda há a questão no registro correto do investimento no momento da compra do imóvel.

Por fim, da mesma forma, será necessário verificar se o advogado que você escolheu é REALMENTE UM ADVOGADO COM REGISTRO NA OAB, que é o órgão que mantém o cadastro de todos os advogados brasileiros.

IV – Como consultar se o advogado é realmente cadastrado na OAB?

Um dos cuidados ao comprar um imóvel no brasil é consultar se o advogado realmente está com o cadastro regular em seu órgão de classe, aqui no Brasil, chamamos de OAB, Ordem dos Advogados do Brasil.

Isso pode ser feito de forma on-line. Existe um site chamado Cadastro Nacional dos Advogados, fornecido pela Ordem dos Advogados do Brasil. Infelizmente, o serviço não está na língua inglesa, mas você pode procurar advogados com base no nome ou número da OAB.

Veja abaixo um exemplo com meus dados:

V – O comprador precisa do corretor de imóveis?

Se você contratar um advogado especialista em direito imobiliário, não será necessário que você contrate um corretor de imóveis. Na realidade, o corretor de imóveis é alguém contratado pelo vendedor e a sua finalidade está principalmente ligada a venda do imóvel e conselhos sobre a negociação, mas sempre visando os interesses do vendedor.

VI – Qual será o papel do advogado na compra de um imóvel por um estrangeiro?

A principal tarefa do advogado será assegurar que toda a negociação, está de acordo com a legislação brasileira imobiliária. Além disso, deverá analisar uma série de documentos e também revisar o contrato. Abaixo listo algumas tarefas importantes:

1. Se o imóvel está devidamente regularizado junto aos órgãos governamentais;
2. O vendedor possui realmente a propriedade que está vendendo;
3. O vendedor ou o corretor estão autorizados a vender aquele imóvel;
4. O imóvel não está hipotecado ou tem qualquer outra responsabilidade
5. O contrato está de acordo com a lei de propriedade brasileira

Além disso, o advogado que for contratado para lhe auxiliar, também dará suporte ao processo de pagamento e transferência de fundos, além de monitorar a transferência do imóvel para o nome do novo proprietário.

Os advogados normalmente cobram entre 1% a 3% do valor do imóvel por seus serviços. Essa é apenas uma média de mercado, que não reflete em momento algum o valor cobrado por nosso escritório.

VII – Fases para efetivação da compra do imóvel.

Vamos lá, podemos dividir a compra de imóvel por estrangeiro em duas etapas.

A primeira delas é definir o banco que será responsável pela liberação do pagamento. Os vendedores de imóveis geralmente não aceitam pagamentos diretos do exterior; dessa forma, é necessário ter uma conta bancária brasileira, além da documentação necessária para registrar o imóvel no Brasil.

Outro ponto importante, é que a compra de um imóvel no Brasil não servirá como um visto de investidor para o Brasil. Entenda que, uma transação imobiliária realizada por um estrangeiro não é registrada como um investimento estrangeiro direto no Banco Central do Brasil.

Para comprar um imóvel e obter um visto de investidor no Brasil, é necessário primeiro estabelecer uma empresa no Brasil. Um investimento registrado deve então ser realizado na empresa e, posteriormente, a empresa é usada como a parte legal na transação imobiliária.

Não subestime o tempo e a complexidade relacionados a esta etapa do processo. Obter a configuração correta da estrutura bancária pode levar alguns meses.

Uma dica é contratar um banco de câmbio e um banco separadamente. Os bancos de câmbio são instituições financeiras autorizadas a realizar, sem restrições, operações de câmbio e operações de crédito vinculadas às de câmbio, como financiamentos à exportação e importação e adiantamentos sobre contratos de câmbio, e ainda a receber depósitos em contas sem remuneração, não movimentáveis.

Assim, o banco de câmbio que libera o investimento no país assume alguns riscos relacionados à responsabilidade pela lavagem de dinheiro.

A avaliação de risco é uma habilidade essencial do banco de câmbio e, normalmente, eles fornecem respostas mais rápidas e respostas mais detalhadas relacionadas aos requisitos de documentação do que um banco de gerenciamento de caixa de uso geral seria capaz de fazer.

VIII – Cuidados ao comprar um imóvel no Brasil e os documentos necessários.

Ultrapassada a primeira fase, serão necessários documentos para que um estrangeiro, possa comprar um imóvel no Brasil, os requisitos de documentação são relativamente simples:

• O cartão de contribuinte brasileiro é conhecido como CPF;
• Tradução juramentada de passaporte;
• Registro no Registro Público Nacional de Títulos e Documentos.

Se a transação estiver relacionada a uma propriedade rural, o comprador estrangeiro também deverá apresentar um cartão de identificação do Registro Nacional de Estrangeiros conhecido como RNE. Este cartão de identificação é emitido apenas para estrangeiros com visto brasileiro permanente.

IX – Impostos e Taxas de Transações Imobiliárias

Listaremos os impostos e taxas para transações imobiliárias no Brasil:

• Imposto Sobre Transmissão de Bens Móveis conhecido como ITBI
• Taxa de registro de imóveis
• Escritura pública de compra e venda, que é uma taxa de escritura pública
• Imposto Sobre Operações Financeiras conhecido como IOF

Como o gerenciamento de transações imobiliárias é descentralizado, os impostos e taxas variam de cidade para cidade. A única exceção é o IOF, que é um imposto federal cobrado na transação de dinheiro para o Brasil.

Algumas propriedades também precisam pagar uma contribuição chamada Laudêmio. Laudêmio é um percentual sobre o valor venal ou da transação do imóvel a ser pago quando ocorre uma transação onerosa com escritura definitiva dos direitos de ocupação, ou aforamento de terrenos.

No Brasil, os principais titulares destes direitos são a União (terrenos de marinha) e a Igreja Católica Apostólica Romana, mas há enfiteuses pertencentes a particulares, como a do Ramo de Petrópolis da Família Imperial Brasileira, o que se justifica por não constituirem estas prestações, em termos jurídicos, um imposto, ou tributo, e sim um direito real, tal como a percepção de alugueres.

Se o imóvel estiver sujeito ao Laudêmio, as taxas poderão variar de 2% a 5% do valor declarado da transação.

X – Conclusão

(Cuidados ao comprar um imóvel no Brasil)

Por fim, você pôde perceber, que para um estrangeiro comprar um imóvel no Brasil, não é uma das tarefas mais fáceis. Da mesma forma, contar com a sorte e seguir por esse caminho sozinho é arriscado. Por isso nossa recomendação, é sempre que você consulte advogado de sua confiança para lhe auxiliar em transações imobiliárias.

Assim, caso você tenha alguma dúvida ou sugestão, pode nos enviar através do formulário abaixo. 

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