Desistência da compra de imóvel – Prazos e Direitos

A desistência da compra de imóvel é possível em praticamente todos os casos — ninguém é obrigado a permanecer em um contrato que não deseja mais cumprir. O quanto você recupera depende de quem deu causa ao desfazimento: quando a culpa é da construtora, a devolução é integral (100%); quando a desistência parte do comprador, a retenção costuma ser de até 25% dos valores pagos (ou até 50% em empreendimentos sob patrimônio de afetação), conforme o artigo 67-A da Lei 13.786/2018. Existe ainda o direito de arrependimento de 7 dias, com devolução total, para contratos assinados em estandes de venda.

Assista à explicação completa sobre os caminhos do distrato imobiliário — direitos, retenção, financiamento e como recuperar os valores pagos:

Se você procurava como desistir da compra de um imóvel e quanto conseguiria de volta, este guia reúne os cenários mais comuns — imóvel na planta, imóvel pronto e compra entre particulares — com as regras que a lei e a jurisprudência aplicam a cada situação. Para formalizar a saída do negócio, o caminho é o distrato imobiliário, seja de forma amigável (extrajudicial) ou por via judicial.

Quem tem direito de desistir da compra de imóvel

O comprador pode desistir da compra em regra a qualquer momento, mas as consequências mudam conforme o estágio do negócio e a origem da desistência. Antes de manifestar formalmente a vontade de desistir, é decisivo analisar o contrato: promessas de compra e venda trazem cláusulas de retenção e multas que precisam ser lidas por um especialista para que o comprador não aceite um acordo ruim no impulso do momento.

A comunicação formal à construtora ou ao vendedor de que não pretende concluir a negociação é o primeiro passo. A partir daí, a devolução dos valores deve ocorrer de imediato, respeitados os prazos de compensação bancária, sem que o comprador seja penalizado por eventual demora da incorporadora.

Direito de arrependimento: 7 dias para devolução total

O Código de Defesa do Consumidor prevê, no artigo 49, o direito de arrependimento: o consumidor pode desistir do contrato no prazo de 7 dias, contados da assinatura ou do recebimento, sempre que a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial — por exemplo, por telefone, internet ou a domicílio. Nesse caso, os valores pagos são devolvidos de imediato e monetariamente atualizados.

No mercado imobiliário, a Lei 13.786/2018 incorporou esse direito no artigo 67-A, parágrafo 10: os contratos firmados em estandes de venda e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente arrepender-se no prazo improrrogável de 7 dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. A lógica do legislador é clara: a venda em estande costuma ocorrer sob pressão comercial, o que justifica a janela de reflexão.

Terei devolução total dos valores pagos?

Depende de quem deu causa à desistência. Se foi a construtora — por atraso na entrega, por não cumprir o que prometeu ou por negar financiamento que havia sido apresentado como pré-aprovado — o comprador tem direito a 100% dos valores pagos, corrigidos. Se a desistência parte do comprador sem culpa da vendedora, aplica-se a retenção prevista na Lei 13.786/2018: até 25% na regra geral e até 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação.

Multas e cláusulas penais: o que é devido

O contrato pode prever multa por desistência, mas ela não é ilimitada. Cláusulas que ultrapassam o teto de retenção de 25% (fora do regime de patrimônio de afetação) têm sido afastadas pela justiça por contrariarem a Lei do Distrato. Em empreendimentos sob patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, mas a análise da dinâmica dos fatos e das cláusulas continua indispensável — retenção não é automática.

Comprei na planta e quero desistir

Na compra na planta, a desistência segue a mesma lógica: retenção de até 25% na regra geral e até 50% em empreendimentos sob patrimônio de afetação — regime em que o terreno e as receitas da obra ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora, o que justifica a retenção maior. Também vale, nesses contratos, o direito de arrependimento de 7 dias quando a assinatura ocorreu em estande de venda.

Como esse cenário tem particularidades relevantes — inadimplência, revenda da unidade, cálculo do que é retido —, preparamos um guia dedicado a ele.

Comprou na planta? Veja o guia completo da desistência de imóvel na planta, com os cálculos de retenção e as saídas para cada situação.

Compra entre particulares: o papel das arras

Quando a compra é feita entre particulares — e não com construtora ou incorporadora —, a regra muda: aplica-se o Código Civil, especialmente os artigos 417 e seguintes, que tratam das arras (o sinal do negócio). Se quem deu as arras desiste ou dá causa ao desfazimento, perde o valor em favor da outra parte. Se quem recebeu as arras desiste ou dá causa, pode ter de devolvê-las em dobro a quem pagou.

Para que esse direito seja resguardado, a previsão de arras deve estar clara no contrato. Cláusulas confusas podem prejudicar o recebimento dessa compensação garantida pelo Código Civil.

Financiamento negado pelo banco: devolução integral

Se você comprou um imóvel na planta e, dentro do próprio estande, a construtora ou o corretor afirmou que o crédito estava pré-aprovado — e na hora da concessão o banco negou o financiamento —, cabe pedido de devolução integral dos valores pagos à construtora. A justiça tem sido categórica quanto à devolução nesses casos, porque a frustração do crédito, nessa hipótese, não decorre de culpa do comprador.

Obra atrasada: rescisão por culpa da vendedora

Quando a obra atrasa, o comprador pode exigir a rescisão do contrato por culpa da vendedora. Nesse caso, é direito do comprador receber tudo o que pagou — incluindo taxas —, devidamente corrigido, além de poder pleitear indenização por danos morais ou materiais que tenha sofrido. O atraso na entrega é uma das causas mais frequentes de desistência com direito à devolução total.

Se o seu caso é de atraso na obra, veja também o guia sobre atraso na entrega de imóvel.

Distrato amigável ou judicial: quando ir ao juiz

Muitos casos de desistência são resolvidos de forma amistosa. Uma notificação extrajudicial bem elaborada costuma abrir a negociação e evitar a ação. Mas, se a construtora, o vendedor ou o corretor criam empecilhos para a devolução, o caminho é organizar a documentação — contrato, comprovantes de pagamento, materiais de marketing — e ingressar com a ação de distrato imobiliário sem deixar o tempo passar.

O resultado do simulador é uma orientação inicial baseada nos tetos de retenção da Lei 13.786/2018 e não substitui uma consulta jurídica. O valor efetivamente recuperável depende da análise do seu contrato — cláusulas, cobranças, regime do empreendimento e quem deu causa à desistência —, que só pode ser feita caso a caso por um advogado.

Atendemos presencialmente na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, e online para todo o Brasil.

Perguntas frequentes sobre desistência da compra de imóvel

Quanto tempo tenho para desistir da compra de um imóvel?

Há um prazo específico de 7 dias — o direito de arrependimento — quando o contrato foi assinado em estande de venda ou fora da sede do incorporador, com devolução integral dos valores. Fora dessa hipótese, os contratos imobiliários são, em regra, irretratáveis por simples vontade, mas a desistência continua possível mediante distrato, com as consequências financeiras que dependem de quem deu causa e do que prevê o contrato.

O que acontece se o comprador desistir da compra do imóvel?

Se a desistência parte do comprador sem culpa da construtora, a incorporadora pode reter parte dos valores pagos — até 25% na regra geral e até 50% em empreendimentos sob patrimônio de afetação — e devolver o restante corrigido. Em compras entre particulares, aplica-se a regra das arras do Código Civil.

Qual é o valor da multa por desistência da compra de imóvel?

A Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25% dos valores pagos na regra geral e a 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação. Multas que ultrapassam esses tetos têm sido afastadas pela justiça. O valor efetivo depende das cláusulas do contrato e da análise do caso concreto — não há percentual automático.

O que diz a Súmula 543 do STJ?

A Súmula 543 do STJ orienta que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas pagas deve ser integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. É importante ressaltar que a súmula é anterior à Lei 13.786/2018: ela permanece relevante como orientação geral sobre a restituição das parcelas, mas, nos contratos posteriores à Lei do Distrato, a análise deve considerar a data do contrato, o tipo de empreendimento, as cláusulas pactuadas e o regime legal aplicável, já que a lei passou a disciplinar de forma própria as consequências do distrato e da resolução contratual.

Estou inadimplente, posso desistir da compra mesmo assim?

Sim. A inadimplência não impede a desistência. Com a Lei 13.786/2018, a devolução ao comprador inadimplente segue o regime de retenção previsto na lei, descontadas ainda despesas como encargos condominiais e valor pela fruição do imóvel, quando aplicável. O percentual efetivo depende do contrato e do caso — recomenda-se análise antes de aceitar qualquer proposta da construtora.

Posso desistir de um imóvel financiado?

Em alguns casos, sim. Quando o financiamento foi feito diretamente com a construtora, existe caminho para o distrato. Já quando o imóvel foi financiado por instituição financeira e as chaves já foram entregues, com o bem alienado ao banco, a desistência torna-se mais difícil e exige análise específica da situação.

Qual o prazo para receber os valores de volta?

A devolução deve ser feita de imediato, respeitados apenas os prazos de compensação bancária. O comprador não pode ser prejudicado por eventual demora da construtora. Quando há resistência na devolução, a notificação extrajudicial e, se necessário, a ação judicial são os instrumentos para assegurar o direito.

Preciso de advogado para desistir da compra do imóvel?

A desistência envolve leitura de cláusulas contratuais, definição de quem deu causa e cálculo do que é retido — pontos em que o comprador costuma sair prejudicado quando negocia sozinho, sob pressão da construtora. Um advogado especialista em direito imobiliário identifica cláusulas abusivas e conduz a negociação ou a ação para maximizar o valor recuperado.

Tenho direito à devolução da corretagem se desistir?

Depende de como e quando a desistência ocorre. No direito de arrependimento de 7 dias, em contrato assinado em estande de venda, a devolução inclui expressamente a comissão de corretagem (art. 67-A, §10, da Lei 13.786/2018). Fora dessa hipótese, a devolução da corretagem costuma ser discutida caso a cobrança tenha sido feita de forma irregular — por exemplo, quando o comprador não contratou o corretor diretamente. É um ponto que exige leitura do contrato e dos comprovantes.

Quais custos o comprador arca ao desistir da compra?

Quando a desistência parte do comprador sem culpa da vendedora, além da retenção prevista na Lei 13.786/2018, podem ser descontados encargos como cotas de condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel no período, e um valor pela fruição do bem, quando houve uso. Esses descontos não são automáticos nem ilimitados: precisam estar previstos e ser proporcionais. A análise do contrato define o que é legítimo e o que pode ser contestado.

5,0

Nota 5,0 em 578 avaliações no Google

CM Cláudio Márzio ★★★★★ “Contratei o escritório para realizar o distrato de uma compra e venda. O que parecia simples se revelou complexo, mas o escritório foi célere e sempre dando feedbacks nos momentos importantes.”

TB Thais Burns ★★★★★ “Muito obrigado por toda atenção, carinho e competência. Sem vocês não teria sido possível a entrega das chaves com apenas uma notificação extrajudicial. Dra. Maria Helena e Dr. Igor foram incríveis!”

FB Fernando Bicalho ★★★★★ “A equipe, em especial o Dr. Felipe Guerra, conseguiu resolver um processo imobiliário que minha família vinha há mais de 30 anos tentando resolver. Resolveram com impressionante agilidade.”

RC Renata Condé ★★★★★ “Dr. Felipe Guerra me ajudou e esclareceu todas as minhas dúvidas de forma brilhante! Consegui resolver a regularização do meu imóvel de forma rápida e com grande suporte.”

AB Alex Brittes ★★★★★ “Precisei de ajuda em duas situações imobiliárias que envolviam imóveis de herança. Dr. Marcello e Dra. Maria Helena resolveram com maestria. Extremamente feliz com o resultado.”

PG Patrícia Guimarães ★★★★★ “Em menos de 1 ano o escritório conseguiu resolver a minha situação jurídica. A todo tempo fui informada pela equipe sobre tudo o que estava acontecendo. Recomendo muito!”

Ver todas as avaliações no Google