A desistência da compra de imóvel na planta é um direito do comprador, garantido pela Lei 13.786/2018 e pelo Código de Defesa do Consumidor. Você pode recuperar entre 50% e 75% dos valores pagos em desistência voluntária, ou 100% quando a construtora dá causa ao desfazimento — como no atraso da obra além dos 180 dias de tolerância. A construtora não pode reter tudo, e cláusulas contratuais abusivas são nulas.
Advogado especialista em Direito Imobiliário · +20 anos de atuação · Última revisão: julho de 2026
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Posso desistir da compra de imóvel na planta?
Sim. Você pode desistir da compra de imóvel na planta em qualquer momento antes da assinatura do financiamento bancário, e a Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — regula exatamente essa situação. O comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, mesmo quando a desistência decorre de razão pessoal, como perda de renda, mudança de planos ou arrependimento.
Depois que o financiamento é assinado com o banco, o cenário muda: o imóvel geralmente é dado em alienação fiduciária, o que dificulta o distrato tradicional. Por isso, se você está pensando em desistir, o momento certo para agir é antes da liberação do financiamento — ou logo depois, se ainda estiver dentro do prazo legal de arrependimento.
O ponto essencial: independentemente do que a construtora diga, você não perde tudo. Cláusulas contratuais que retêm 100% dos valores pagos, ou que preveem devolução parcelada em anos, são consideradas abusivas pelo Judiciário e podem ser anuladas.
Quanto a construtora pode reter do valor pago
Desde a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, existe um teto legal claro para o valor que a construtora pode reter em caso de desistência voluntária do comprador. Esse teto varia conforme o empreendimento tenha ou não instituído patrimônio de afetação — um regime jurídico que separa o patrimônio da obra do patrimônio geral da incorporadora.
O que a construtora pode incluir no cálculo da retenção
Além do teto legal, a Lei 13.786/2018 autoriza a construtora a descontar da devolução os seguintes valores, quando previamente comprovados:
- Comissão de corretagem, quando efetivamente paga a corretor externo
- ITBI e demais tributos que já tenham sido recolhidos
- Cotas condominiais e IPTU do período em que houve ocupação do imóvel
- Multa contratual moratória, quando aplicável
Fora disso, qualquer outra retenção — taxa de administração inflada, taxa de rescisão, “penalidade por desistência” — pode ser questionada judicialmente. Muitas construtoras usam nomes criativos para embutir retenções acima do teto legal. Não assine termo de distrato sem antes conferir o cálculo linha a linha.
Quando você tem direito à devolução integral (100%)
Existem três cenários em que o comprador tem direito de receber todo o valor pago, com correção monetária e juros. Nesses casos, o regime de retenção da Lei 13.786/2018 não se aplica, porque a rescisão decorre de culpa da própria construtora ou de proteção legal específica do consumidor.
Arrependimento nos 7 primeiros dias (CDC, art. 49)
Se você assinou o contrato de compra em stand de vendas, feirão ou qualquer local fora da sede da incorporadora, o Código de Defesa do Consumidor garante o direito de arrependimento em 7 dias corridos, contados da assinatura. Nesse prazo, a devolução deve ser integral — inclusive da comissão de corretagem. Muitos compradores nem sabem que têm esse direito, e as construtoras raramente o informam de forma clara.
Atraso na entrega além dos 180 dias de tolerância
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018) autoriza a construtora a atrasar a entrega em até 180 dias, sem qualquer penalidade. Passado esse prazo, o atraso configura descumprimento contratual, e o comprador pode optar entre:
- Rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos, mais indenização por danos materiais e possíveis danos morais
- Manter o contrato e receber multa moratória de 1% ao mês sobre o valor pago, pelo período do atraso
Saiba mais no artigo sobre atraso na entrega do imóvel.
Vícios construtivos ou negativa de financiamento por culpa da construtora
Se o imóvel entregue apresenta vícios construtivos graves — metragem diferente da contratada, falha estrutural, não atendimento ao memorial descritivo — ou se o financiamento prometido é negado pelo banco porque a construtora forneceu informações incorretas ao comprador, a Justiça reconhece o direito à rescisão com devolução integral. Esses casos exigem prova documental cuidadosa, e o acompanhamento de advogado especialista é decisivo.
Prazo para receber o dinheiro de volta
Um dos pontos mais dolorosos da desistência é o prazo de devolução. A Lei 13.786/2018 estabelece regras distintas conforme o regime do empreendimento:
- Sem patrimônio de afetação: a construtora deve devolver os valores em até 30 dias após a expedição do habite-se, corrigidos monetariamente
- Com patrimônio de afetação: devolução em até 30 dias após a revenda da unidade, ou em 180 dias contados do distrato, prevalecendo o que ocorrer primeiro
Na prática, quando o distrato é resolvido em juízo, o prazo pode ser antecipado por decisão liminar. Uma tutela de urgência pode determinar a paralisação imediata das cobranças de parcelas e de condomínio (quando o imóvel já foi entregue), evitando que o comprador continue pagando durante o processo.
Calculadora — quanto você tem direito de receber
Preencha os campos abaixo para uma estimativa do valor que a construtora deveria devolver de acordo com a Lei 13.786/2018. O resultado é uma referência baseada no regime do empreendimento — cada caso exige análise individualizada do contrato.
Simulação · Lei 13.786/2018
Quanto eu tenho direito de receber?
O empreendimento tem patrimônio de afetação?
Qual o motivo da desistência?
Estimativa referencial baseada na Lei 13.786/2018. O valor real depende de análise contratual completa e da existência de retenções autorizadas por lei (comissão de corretagem, ITBI, etc.). Esta simulação não substitui a orientação jurídica individualizada.
O que a construtora tenta impor e você não deve aceitar
Depois de anos atuando em distratos imobiliários, listamos abaixo as práticas mais frequentes das construtoras contra o comprador que quer desistir. Cada uma delas pode ser contestada, seja em negociação extrajudicial, seja em ação judicial. Não assine termo algum antes de verificar cada ponto:
Súmula 543 do STJ e o que ela garante
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, editada em 2015, consolidou entendimento fundamental para quem desiste da compra de imóvel na planta: nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda gera direito à restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador. A devolução é integral quando a culpa é exclusiva do promitente vendedor (a construtora), e parcial quando o próprio comprador deu causa ao desfazimento.
Duas consequências práticas dessa súmula: primeiro, a devolução deve ser em parcela única, o que afasta as tentativas de parcelamento em 12x, 24x ou 36x que algumas construtoras ainda insistem em propor. Segundo, mesmo quando o comprador é quem desiste, ele tem direito a receber parte relevante do que pagou — o entendimento firmou-se em torno de 75% a 90% em contratos anteriores à Lei do Distrato, e nos patamares mínimos da Lei 13.786/2018 (50% ou 75%) para contratos posteriores a 27/12/2018.
Diagnóstico Rápido · 4 Perguntas
Quanto você tem direito de receber?
Responda 4 perguntas rápidas e envie seu caso pelo WhatsApp com as respostas já incluídas. Nossa equipe retorna com uma orientação inicial.
1. Há quanto tempo você assinou o contrato?
2. A obra atrasou além do prazo de tolerância (180 dias)?
3. Você já assinou o financiamento com o banco?
4. A construtora já apresentou uma proposta de distrato?
Distrato amigável ou ação judicial: qual escolher
Quando o comprador decide desistir, duas rotas se abrem: a negociação direta com a construtora — o chamado distrato amigável — ou a ação judicial. Cada uma tem vantagens e custos diferentes, e a escolha depende do perfil do contrato, do histórico da construtora e da proposta que ela apresenta.
Distrato amigável costuma ser mais rápido, com resolução em 30 a 90 dias. O risco: a construtora controla os termos e frequentemente oferece uma retenção acima do teto legal, disfarçada de “acordo”. Mesmo no amigável, a presença de advogado é o que garante que a proposta respeite a Lei 13.786/2018. Sem essa análise técnica, o comprador aceita cortes que não deveria.
Ação judicial é o caminho quando a construtora recusa acordo razoável, impõe retenção acima do teto legal ou parcela a devolução de forma abusiva. O processo leva de 12 a 36 meses em média, mas o resultado tende a ser mais favorável ao comprador — e é possível pedir tutela de urgência para paralisar cobranças de parcelas e de condomínio já na abertura do processo.
Como funciona o distrato de imóvel na planta na prática
O procedimento para desistir da compra de imóvel na planta segue uma sequência de etapas técnicas. Cumprir cada uma corretamente é o que determina o valor final que você vai receber:
Analisamos o seu contrato em 24 horas e apresentamos o valor exato que a construtora deve devolver.
Por que contratar advogado especialista em distrato imobiliário
A diferença entre aceitar a primeira proposta da construtora e ir ao processo com um advogado especialista tem impacto direto no valor final recebido. Nossa atuação em distratos imobiliários no cluster de Barra da Tijuca e em ações nacionais concentra-se em três frentes que a maioria dos compradores não consegue conduzir sozinho:
- Análise contratual técnica. Identificamos cláusulas abusivas, verificamos a existência efetiva de patrimônio de afetação na matrícula, calculamos o teto legal de retenção aplicável e mapeamos as retenções acessórias que a construtora tem direito de descontar (e as que não tem).
- Negociação com poder equivalente. As incorporadoras têm departamento jurídico próprio e escritórios contratados. Um comprador sem advogado negocia em desvantagem estrutural; com advogado, o poder de barganha se equilibra.
- Tutela de urgência para parar cobranças. Nos casos judiciais, pedimos liminar para suspender parcelas do contrato e cotas de condomínio (quando aplicável) já na abertura do processo — o comprador para de pagar imediatamente algo que não vai mais ficar com ele.
Caso real (anonimizado)
Cliente do escritório comprou apartamento na planta em empreendimento na Zona Oeste do Rio de Janeiro, valor total do imóvel de R$ 720.000, tendo pago R$ 180.000 em sinal e parcelas ao longo de 26 meses. A construtora ofereceu, em distrato amigável, devolução de R$ 45.000 (retenção de 75%), com parcelamento em 24 vezes após o habite-se. Ajuizamos ação de rescisão contratual com pedido de tutela para paralisação das cobranças. O caso foi encerrado em acordo homologado com devolução de R$ 135.000 corrigidos, em parcela única, no prazo de 45 dias — cerca de três vezes o valor originalmente ofertado pela construtora.
“Experiência excepcional. Fui acolhido desde o primeiro contato, com profissionalismo e humanidade. Conduziram tudo com cuidado e empatia, trazendo tranquilidade em um momento delicado.”
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Perguntas frequentes sobre desistência da compra de imóvel na planta
Estou inadimplente. Ainda posso desistir da compra?
Sim. A inadimplência não retira o direito de desistência, embora possa influenciar o percentual de retenção — a Súmula 543 do STJ e a Lei 13.786/2018 asseguram a devolução parcial mesmo ao comprador em atraso. O que muda é a base de cálculo: retêm-se do que foi efetivamente pago, aplicando-se o teto legal de 25% ou 50% conforme o regime do empreendimento.
A construtora diz que o prazo para desistir já passou. Isso é verdade?
Depende do que ela está chamando de “prazo”. O prazo do CDC (7 dias de arrependimento) é curto, mas o direito de rescindir contratualmente por outros motivos — perda de renda, arrependimento voluntário, culpa da construtora — não tem prazo decadencial fixo. Enquanto o contrato estiver vigente e o financiamento bancário não tiver sido assinado, você pode buscar a rescisão, respeitadas as regras de retenção da Lei do Distrato.
Posso desistir se já recebi as chaves do imóvel?
Sim, mas o cenário fica mais complexo. Depois da entrega das chaves e da possível ocupação, a construtora pode cobrar taxa de fruição proporcional pelo período de uso, além de acertos de condomínio e IPTU. A rescisão continua possível, mas as retenções aumentam. Uma análise detalhada do momento e das cobranças aplicáveis é fundamental antes de iniciar o distrato.
Se eu desistir da compra, perco o FGTS que usei?
Não. Se o FGTS foi utilizado como parte do pagamento e o contrato é rescindido, o saldo retorna à conta vinculada do trabalhador, respeitadas as regras da Caixa Econômica Federal. O valor não é “perdido” — é reincorporado ao fundo. Já sobre a possibilidade de utilizá-lo em nova aquisição, existe um período de carência de três anos entre o uso.
Quanto tempo demora para receber os valores de volta?
Em distrato amigável, entre 30 e 90 dias, respeitados os prazos legais da Lei 13.786/2018 (30 dias após o habite-se ou após a revenda). Em ação judicial, o processo leva em média 12 a 36 meses até o trânsito em julgado, mas é possível conseguir tutela de urgência para paralisar imediatamente as cobranças de parcelas e cotas de condomínio pendentes.
A multa de 50% para distrato de imóvel na planta é sempre devida?
Não. Os 50% correspondem ao teto máximo de retenção quando o empreendimento tem patrimônio de afetação registrado na matrícula do imóvel e a desistência é voluntária. Sem patrimônio de afetação, o teto cai para 25%. E, quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a devolução é integral — não há retenção alguma.
Como desistir de um financiamento imobiliário na planta depois de assinado com o banco?
Depois de assinado o financiamento e formalizada a alienação fiduciária em favor do banco, o distrato tradicional se torna praticamente inviável — o banco é credor com garantia real. Nesses casos, os caminhos são: (i) renegociação com o banco, (ii) venda do imóvel para terceiro que assuma o financiamento, ou (iii) discussão judicial de eventuais vícios do próprio contrato bancário. É um cenário técnico distinto do distrato pré-financiamento.
Preciso mesmo de advogado para fazer o distrato?
Legalmente não é obrigatório para o distrato amigável, mas a diferença de resultado costuma ser significativa. A construtora quase sempre oferece devolução inferior ao que a lei determina, e a maioria dos compradores não tem como identificar as retenções indevidas nem calcular corretamente a correção monetária e os juros. Em ação judicial, o advogado é obrigatório.
Comprou na planta e quer desistir? Recupere o máximo do valor pago.
Nossa equipe analisa seu contrato, verifica se a construtora está respeitando os limites da Lei do Distrato e calcula o valor exato que você deve receber. Consulta inicial online.
