Caso você seja proprietário de um imóvel e ainda não tenha regularizado a situação, é crucial agir prontamente. Afinal, a regularização do imóvel proporciona a segurança jurídica necessária e previne contratempos futuros. Nesse artigo, iremos apresentar de forma sequencial o processo de regularização do seu imóvel, abordando os temas de usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória.
Se você quer saber mais sobre esse tema, recomendo fortemente que assista o vídeo abaixo::
Uma certidão de ônus reais é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que tem como objetivo fornecer informações sobre a situação jurídica de um determinado imóvel. Essa certidão apresenta um histórico completo das restrições, gravames, penhoras, hipotecas e outros ônus que incidem sobre o imóvel em questão.
As pessoas frequentemente solicitam a certidão de ônus reais em transações imobiliárias, como compra e venda, financiamentos, garantias, entre outros, porque ela fornece informações importantes sobre a propriedade. Ao obtê-la, é possível verificar se existem pendências ou ônus que possam afetar a negociação ou a posse do imóvel.
Além disso, a certidão de ônus reais também pode indicar se o imóvel está registrado corretamente, se há disputas judiciais envolvendo a propriedade ou se existem outras situações que possam impactar o seu valor ou a sua transferência de propriedade.
As informações contidas na certidão de ônus reais são referentes ao momento da emissão, portanto, é importante solicitar uma certidão atualizada próxima à data da transação imobiliária para garantir a obtenção das informações mais recentes possíveis.
Por último, não menos importante antes de iniciar o processo de regularização do imóvel, é importante verificar a sua situação. Para isso, é preciso obter no cartório de registro de imóveis uma certidão de ônus reais atualizada do imóvel. A certidão contém informações sobre a propriedade, como a descrição do imóvel, os nomes dos proprietários e as eventuais restrições ou ônus que incidem sobre o imóvel.
Na usucapião extrajudicial, uma pessoa pode regularizar um imóvel através de um cartório de registro de imóveis, sem precisar recorrer a um processo judicial. Todavia, existem uma série de requisitos que devem observar certas regras. A Lei nº 13.465/2017 e o Provimento 65 do CNJ regulamentam a forma de funcionamento da usucapião extrajudicial.
Contudo, a regularização do imóvel por usucapião extrajudicial exige o atendimento de certos requisitos estabelecidos pela legislação brasileira. Esses requisitos podem variar dependendo do tipo de usucapião, mas, em geral, são os seguintes:
A adjudicação compulsória é um processo legal que visa assegurar a transferência de propriedade de um imóvel diante da recusa do vendedor em cumprir a obrigação de escriturar a venda. Portanto, trata-se de um instrumento utilizado com o intuito de proteger o comprador, garantindo seu direito à propriedade.
No contexto imobiliário, a adjudicação compulsória é uma alternativa viável para os compradores que já cumpriram todas as suas obrigações contratuais, como por exemplo, o pagamento integral do preço acordado, mas encontram resistência por parte do vendedor em efetivar a transferência da propriedade.
Para acionar a adjudicação compulsória, é preciso que o comprador ingresse com uma ação judicial, visando obter uma sentença que determine a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome.
Além disso, é indispensável apresentar provas substanciais, como por exemplo: o contrato de compra e venda assinado, comprovantes de pagamento e demais documentos que evidenciem o cumprimento das obrigações.
Assim, uma vez concedida a adjudicação compulsória pelo tribunal, o comprador terá o direito de registrar o imóvel em seu nome, adquirindo a propriedade plena e definitiva.
Por fim, cabe esclarecer que a adjudicação compulsória, por sua vez, é uma medida legal que tem como objetivo proteger os direitos dos compradores e assegurar a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Em casos de descumprimento por parte do vendedor, esse recurso pode ser uma solução eficaz para que o comprador obtenha a propriedade do imóvel de forma justa e legal.
Em primeiro lugar, para regularizar o imóvel, o proprietário precisa providenciar a documentação necessária, que varia de acordo com a forma de regularização escolhida. No caso do usucapião extrajudicial, por exemplo, o proprietário deve apresentar uma ata notarial. Essa ata é um documento lavrado por um tabelião de notas que atesta a posse mansa e pacífica do imóvel pelo período exigido por lei.
Da mesma forma, serão necessários diversos outros documentos:Igualmente, na modalidade da adjudicação compulsória, é necessário fornecer documentos que comprovem a existência do contrato de compra e venda, bem como os comprovantes de pagamento e outros documentos que atestem o cumprimento das obrigações estipuladas.
Além disso, serão necessários diversos outros documentos, como por exemplo:A regularização do imóvel está prevista em diversas leis e normas, que estabelecem os procedimentos e requisitos necessários para a regularização. A depender do tipo de procedimento adotado serão adotadas diferentes legislações. Especificamente neste artigo, estamos falando da Usucapião e da Adjudicação Compulsória.
No caso do usucapião extrajudicial, por exemplo, a Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) estabelece os requisitos e procedimentos para a regularização do imóvel por meio do usucapião extrajudicial.
Assim, para realizar a usucapião, também é necessário atentar às normas estabelecidas pelo CNJ no provimento 65, promulgado em 14 de dezembro de 2017. Esse provimento, por sua vez, estabelece diretrizes específicas para o procedimento do usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. A fim de obter uma visão completa do provimento, recomenda-se assistir ao vídeo abaixo onde disponibilizamos a íntegra do provimento.
Antes de tudo, cabe esclarecer que a adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é o procedimento utilizado para regularizar o registro de um imóvel para o qual se tem o direito real adquirido, mas não possui a documentação exigida em lei.
Já no caso da adjudicação compulsória, o artigo 1.418 do Código Civil estabelece que o comprador pode requerer a adjudicação compulsória do imóvel, caso o vendedor não cumpra com as obrigações previstas no contrato de compra e venda.
De acordo com o Código Civil, nos artigos 108, 1.227 e 1.245, o registro do título translativo perante o cartório é necessário para efetivar a transferência da propriedade de bens imóveis. Isso significa que o registro da compra e venda na matrícula do imóvel alienado é o que confirma a transferência de propriedade. Enquanto o registro não ocorrer, o vendedor do imóvel continua sendo reconhecido como o proprietário perante terceiros.
Em primeiro lugar, cabe esclarecer que a Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil (CPC), regulamenta a usucapião extrajudicial. Assim, é possível solicitar usucapião extrajudicial no cartório de registro de imóveis, preenchendo os requisitos do artigo 1.071 do CPC.
O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que foi incluído pela Lei nº 13.465/2017, prevê os requisitos para a usucapião extrajudicial. Além disso, de acordo com o artigo 216-A, a usucapião extrajudicial pode ser requerida quando preenchidos os seguintes requisitos:
Destaca-se que a usucapião extrajudicial é uma forma ágil e econômica de regularizar o imóvel, pois dispensa processo judicial.
Além disso, em caso de dúvidas, você também pode preencher o formulário abaixo informando dados básicos e detalhes. Assim, vamos analisar e entrar em contato para agilizarmos tudo quanto for possível:
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