Como fazer um inventário de apenas um imóvel? Perder um ente querido já é um momento delicado. E, em meio à dor, surgem questões legais que exigem atenção, como o processo de inventário. Se você chegou até aqui buscando entender como fazer um inventário de um imóvel, está no lugar certo. Essa é uma dúvida comum, especialmente entre herdeiros que precisam lidar com imóveis deixados como parte da herança.
Como fazer um inventário de um imóvel? Guia atualizado 2025
Neste guia, primeiramente, vamos esclarecer como fazer inventário de imóvel — seja uma casa, apartamento ou terreno — de forma clara, objetiva e sem juridiquês. Ao longo do conteúdo, você vai descobrir em que situações o processo é necessário, quais documentos são exigidos, como abrir o inventário, quais são os custos envolvidos e muito mais.
Além disso, ao longo da leitura, vamos abordar todos os aspectos que envolvem o inventário de casa, desde as diferenças entre inventário judicial e extrajudicial até dicas práticas para evitar dores de cabeça no futuro. Por fim, preparado para entender o processo de forma simples e segura? Então, vamos lá!
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I. O que é e para que serve um inventário de imóvel?
Em primeiro lugar, entender o que é um inventário de imóvel é o primeiro passo para lidar corretamente com o processo de partilha de bens após o falecimento de um ente querido. Em termos simples, o inventário é o procedimento legal que identifica e oficializa os bens, direitos e dívidas deixados por uma pessoa, permitindo que esses itens sejam transferidos legalmente aos herdeiros.
I. a) Qual o objetivo do inventário de um imóvel?
O principal objetivo do inventário é garantir que a partilha dos bens ocorra conforme determina a lei — ou conforme o testamento, caso exista. No caso de um inventário de casa, o imóvel precisa ser oficialmente reconhecido como parte da herança para que a propriedade seja legalmente transferida. Enquanto isso não acontece, o imóvel não pode ser vendido, doado ou mesmo alugado formalmente pelos herdeiros.
Portanto, o inventário serve como uma espécie de “ponte legal” entre o falecimento do proprietário e a redistribuição dos seus bens. Sem esse processo, os herdeiros ficam impedidos de exercer seus direitos de propriedade sobre o imóvel, mesmo que morem nele.
I. b) Inventário judicial ou extrajudicial?
Um ponto importante a esclarecer é que existem duas formas principais de fazer o inventário de imóvel:
- Judicial: É obrigatório quando há menores de idade entre os herdeiros ou quando não há consenso sobre a partilha. Esse processo é conduzido por um juiz e, geralmente, é mais demorado.
- Extrajudicial: Pode ser feito em cartório, é mais rápido e menos burocrático. Só pode ser utilizado se todos os herdeiros forem maiores de idade, estiverem de acordo com a divisão e houver a presença de um advogado.
Ambas as opções têm o mesmo valor legal, mas o inventário extrajudicial é, sem dúvidas, a alternativa mais ágil quando possível.
I. c) Quando o inventário é obrigatório?
A abertura do inventário é obrigatória sempre que houver bens a serem transferidos legalmente. Se uma pessoa falece deixando uma casa, por exemplo, é preciso iniciar o processo, seja para que o imóvel passe para o nome dos herdeiros, seja para que ele possa ser vendido posteriormente.
O prazo legal para iniciar o inventário é de 60 dias após o falecimento, sobretudo quando há bens imóveis envolvidos. Se esse prazo for ultrapassado, aplica-se, então, uma multa sobre o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), o que torna o processo mais oneroso para os herdeiros.
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II. Como fazer um inventário de um imóvel? Passo a passo
Realizar um inventário de imóvel pode parecer complicado à primeira vista, mas o processo se torna bem mais simples quando seguimos um passo a passo claro e objetivo. Dessa forma, essa organização ajuda a evitar erros, atrasos e até mesmo prejuízos financeiros. Se você está procurando saber como fazer um inventário de um imóvel, acompanhe este guia prático e direto ao ponto.
1. Reunir toda a documentação necessária
Antes de iniciar o processo, é essencial separar os documentos que serão exigidos. Isso inclui:
- Certidão de óbito do falecido;
- RG e CPF dos herdeiros;
- Certidões de nascimento ou casamento;
- Escritura do imóvel ou matrícula atualizada;
- Comprovantes de pagamento de IPTU;
- Declaração de última residência;
- Testamento, se houver.
Essa fase é fundamental porque qualquer documento faltando pode travar o andamento do inventário, principalmente em cartório.
2. Definir o tipo de inventário: judicial ou extrajudicial
Após juntar os documentos, é hora de definir qual caminho seguir. O inventário extrajudicial (feito em cartório) é mais rápido, mas só pode ser realizado se:
- Todos os herdeiros forem maiores de idade;
- Houver consenso entre todos;
- Não houver testamento (exceto em alguns estados que aceitam testamento arquivado);
- Contar com a presença de um advogado especialista em inventário.
Caso esses requisitos não sejam atendidos, o processo passa, necessariamente, a ser judicial, sendo realizado por meio do Poder Judiciário e com o acompanhamento de um juiz. Nessa hipótese, os prazos tendem a ser mais longos e, como consequência, os custos acabam ficando mais elevados.
3. Nomeação de um inventariante
O inventariante é a pessoa responsável por representar o espólio (conjunto dos bens) durante o processo. Geralmente, um dos herdeiros assume esse papel. Cabe a ele apresentar os documentos, acompanhar as etapas do processo e representar os interesses do grupo.
4. Avaliação dos bens e cálculo do imposto
O imóvel é avaliado pelo valor de mercado, o que influencia diretamente no cálculo do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). A alíquota varia conforme o estado, mas gira em torno de 4% sobre o valor do bem.
Além do ITCMD, podem haver custos com:
- Honorários advocatícios;
- Custas judiciais (no inventário judicial);
- Taxas cartoriais (no inventário extrajudicial).
5. Partilha e finalização
Após resolverem todas as pendências legais e pagarem os tributos, os herdeiros realizam a partilha de bens, dividindo oficialmente o imóvel entre si. Em seguida, registram essa partilha e transferem o imóvel para os nomes dos novos proprietários no cartório de registro de imóveis.
III. Diferença entre inventário de casa e outros bens
Logo no início do processo de inventário, muitos se perguntam se existe alguma diferença entre o inventário de casa e o de outros bens, como veículos, contas bancárias ou ações. De fato, a resposta é sim — e compreender essas distinções desde o começo é fundamental para garantir que o processo ocorra de forma correta, além de evitar retrabalho ou problemas futuros.
III. a) O inventário de imóvel exige registro formal
A principal particularidade do inventário de imóvel é que ele precisa ser registrado em cartório de registro de imóveis para ter validade legal. Ou seja, mesmo após a conclusão do inventário, a transmissão da propriedade só será efetivada após o registro da partilha.
No caso de um inventário de casa, por exemplo, os herdeiros devem apresentar a escritura de partilha (extrajudicial) ou o formal de partilha (judicial) no cartório onde o imóvel está registrado. Somente assim o imóvel poderá ser transferido para o nome dos herdeiros legalmente.
Já bens móveis como carros e valores em contas bancárias, embora também precisem constar no inventário, não exigem esse tipo de registro específico. Os órgãos ou instituições responsáveis (DETRAN, bancos, corretoras) podem realizar a transferência diretamente.
III. b) Tributação diferenciada conforme o bem
Outro ponto importante está nos impostos envolvidos. No inventário de imóvel, aplica-se o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis), e em alguns estados, é preciso também apresentar uma declaração de valor venal do imóvel. Essa avaliação influencia diretamente no imposto a pagar.
Além disso, imóveis urbanos estão sujeitos ao ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em casos de doações em vida, o que pode confundir quem não conhece as diferenças entre inventário e doação.
Já no caso de veículos, não há valor venal obrigatório, apenas o ITCMD com base na tabela FIPE. Contas bancárias e aplicações financeiras, por sua vez, devem ser declaradas no inventário, mas a transferência costuma ser mais simples, após autorização judicial ou escritura pública.
III. c) Tempo e burocracia podem variar
O inventário de casa ou de qualquer outro tipo de imóvel também costuma exigir mais atenção com a documentação. É necessário apresentar:
-
Certidão de matrícula atualizada;
-
Declaração de quitação de IPTU;
-
Comprovantes de regularização do imóvel.
Esses detalhes burocráticos não se aplicam a outros bens móveis. Em contrapartida, imóveis costumam representar a maior parte do valor da herança, o que torna sua correta inclusão e partilha ainda mais crucial.
IV. Como abrir inventário: prazos, documentos e custos
Quando um ente querido falece e deixa bens, os herdeiros precisam agir rapidamente para regularizar a situação. Nessa circunstância, abrir o inventário se torna essencial, sobretudo quando há imóveis envolvidos. Pensando nisso, neste guia, você vai descobrir como abrir o inventário no tempo certo, com os documentos corretos e, assim, evitar custos extras.
IV. a) Por que abrir o inventário dentro do prazo?
A legislação brasileira exige que os herdeiros abram o inventário em até 60 dias após o falecimento do titular dos bens. Ao respeitar esse prazo, você evita a aplicação de multas que podem elevar em até 20% o valor do imposto (ITCMD).
Além disso, sem o inventário, ninguém consegue transferir, vender ou até alugar legalmente os bens deixados. Portanto, abrir o inventário é o primeiro passo para garantir seus direitos como herdeiro.
IV. b) Quais documentos reunir para iniciar o processo?
Logo após o falecimento, os herdeiros devem reunir os documentos necessários. Essa etapa facilita a tramitação e evita atrasos. Você vai precisar de:
-
Certidão de óbito do falecido;
-
Documentos pessoais dos herdeiros (RG e CPF);
-
Certidões de casamento ou nascimento;
-
Matrícula atualizada e escritura dos imóveis;
-
Comprovante do pagamento do IPTU;
-
Declaração de bens (contas, veículos, investimentos);
-
Testamento, caso exista;
-
Contrato ou indicação de um advogado.
Com essa documentação em mãos, você poderá iniciar o inventário tanto na via judicial quanto extrajudicial, conforme o caso.
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IV. c) Como escolher entre inventário judicial e extrajudicial?
Se todos os herdeiros forem maiores de idade, estiverem de acordo quanto à partilha, e não houver testamento (ou o testamento estiver arquivado), vocês podem optar pelo inventário extrajudicial, feito diretamente no cartório. Esse caminho costuma ser mais rápido, simples e econômico.
Por outro lado, se houver menores de idade envolvidos, conflitos entre os herdeiros ou necessidade de análise judicial do testamento, o processo deve seguir por via judicial. Nesse caso, um juiz conduzirá cada etapa até a conclusão.
IV. d) Quais são os custos para abrir um inventário?
Abrir o inventário envolve alguns gastos que variam conforme o tipo de processo e o valor total dos bens. Veja os principais custos:
-
ITCMD: Imposto estadual obrigatório, geralmente de 4% sobre o valor dos bens herdados;
-
Honorários advocatícios: Costumam variar entre 2% e 10% do valor total da herança;
-
Custas cartoriais: Aplicáveis no inventário extrajudicial;
-
Custas judiciais: Válidas para o processo judicial, calculadas com base na tabela do Tribunal de Justiça do seu estado.
Embora esses custos sejam inevitáveis, organizar-se com antecedência ajuda a minimizar surpresas financeiras. Além disso, vale lembrar que sem o inventário, o imóvel não poderá ser regularizado em nome dos herdeiros.
V. Dicas para evitar problemas no inventário de um imóvel
Lidar com o inventário de um imóvel nem sempre é fácil, sobretudo quando os herdeiros não se preparam adequadamente. No entanto, a boa notícia é que, com algumas atitudes preventivas, é possível evitar problemas no inventário de casa ou apartamento. Dessa forma, você garante que o processo ocorra com menos estresse, menor custo e em um tempo mais curto.
1) Mantenha os documentos do imóvel sempre atualizados
Um dos erros mais comuns é deixar os documentos do imóvel desatualizados. Você deve verificar:
-
A matrícula no cartório de registro de imóveis;
-
A escritura pública;
-
O pagamento do IPTU em dia;
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A regularização de eventuais reformas ou ampliações no imóvel.
Se o imóvel estiver irregular, os cartórios podem recusar a partilha até que tudo esteja resolvido. Por isso, quanto antes você providenciar essa regularização, mais ágil será o inventário.
2) Evite disputas entre herdeiros com diálogo e clareza
Outro fator que costuma atrasar — ou até travar — o processo é a falta de consenso entre os herdeiros. Assim, divergências sobre a partilha, avaliação do imóvel ou até a escolha do inventariante são causas frequentes de litígio.
Para evitar isso:
-
Promova reuniões claras e objetivas com todos os envolvidos;
-
Registre acordos por escrito;
-
Utilize a ajuda de um mediador ou advogado para facilitar a comunicação.
Sempre que possível, incentive o caminho do inventário extrajudicial, que exige consenso e traz economia de tempo e dinheiro.
3) Faça um testamento se desejar uma partilha específica
Se você deseja garantir uma partilha específica do imóvel — como deixar uma casa para apenas um dos filhos —, o testamento é a ferramenta certa. Ao redigir esse documento com o apoio de um advogado, você evita disputas futuras e assegura que sua vontade será cumprida.
Lembre-se de que o testamento não substitui o inventário, mas facilita sua condução ao orientar a divisão dos bens.
4) Contrate um advogado de confiança
Para evitar dores de cabeça e garantir que tudo ocorra de forma rápida e segura, você deve contar com um advogado experiente. Esse profissional analisa os documentos, orienta os herdeiros e conduz cada etapa do processo com base na lei. Além disso, ele evita erros que podem gerar multas, atrasos ou até a nulidade do inventário.
Por isso, ao escolher quem vai acompanhar o seu caso, priorize quem tem experiência comprovada. Aqui no nosso escritório, nós atuamos com foco em inventários e Direito das Sucessões. Ao longo dos anos, resolvemos com eficiência desde processos simples até partilhas complexas que envolvem múltiplos imóveis e herdeiros.
Nós cuidamos de todo o processo: reunimos a documentação necessária, orientamos sobre os prazos, indicamos o melhor caminho (judicial ou extrajudicial) e representamos seus interesses com profissionalismo. Dessa forma, você evita surpresas desagradáveis e garante um inventário bem feito, do início ao fim.
Portanto, se você busca agilidade, segurança e acompanhamento personalizado, fale com a nossa equipe. Somos especialistas no que fazemos e estamos prontos para te ajudar.
Conclusão
Por fim, você já sabe exatamente como fazer um inventário de um imóvel sem complicações. Ao seguir os passos certos, reunir os documentos e cumprir os prazos, você garante agilidade e segurança no processo.
Além disso, quando você conta com o apoio certo, tudo flui com muito mais tranquilidade. Nosso escritório atua em inventários e Direito das Sucessões, ajudando herdeiros a resolver situações simples ou complexas de forma rápida e eficaz.
Portanto, não espere os problemas aparecerem. Organize-se, tome as decisões com clareza e conte com especialistas para conduzir o processo com profissionalismo e confiança.
Assim, com uma representação especializada, você poderá ter a tranquilidade, para prosseguir e perceber quão importante é ter uma boa representação. Ter um advogado especialista nesses momentos é fundamental. Por último, veja o que estão falando sobre nossa atuação jurídica. Entenda a razão de sermos um escritório com avaliação 5 ⭐⭐⭐⭐⭐ estrelas nas redes sociais.
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