Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas. | Marcello Benevides
Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas. | Marcello Benevides

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Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.

Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas. O Escritório de Advocacia Marcello Benevides Advogados Associados é especialista em direito imobiliário e atua constantemente no âmbito das ações revisionais e de distrato imobiliário. Nos últimos anos percebemos uma grande injustiça que vem sendo cometida com adquirentes de imóveis, por essa razão, resolvemos escrever esse artigo para levar aos nossos leitores solução viável para tamanho desiquilíbrio.

Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.

Meu nome é Marcello Benevides, sou advogado e meu escritório é especialista em Direito Imobiliário. Além disso, tenho mais de 20 anos dedicados ao estudo do direito, atualmente sou membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário no Rio de Janeiro. Por fim, o objetivo deste artigo é trazer a tona muitas verdades ocultas.

Em primeiro lugar, convido você a voltar no tempo e se identificar com pelo menos uma dessas situações. O cenário é sempre muito parecido. Você é convidado a entrar num stand de vendas da construtora, ao chegar se depara com corretores sorrindo de orelha a orelha.

Em alguns locais, servem prosseco, cerveja, existe espaço kids, uma verdadeira arapuca para os menos desavisados. O corretor já ciente da vulnerabilidade do consumidor o convida para conhecer a maquete e visitar o apartamento decorado. Muitas emoções ali naquele nascem naturalmente. Afinal, qual o brasileiro nascido nas décadas de 70 e 80 (e até mesmo os que nasceram antes) que não cresceu ouvindo dos pais, que a CASA PRÓPRIA seria um sonho.

Sabendo disso, há todo um cenário montado visando atingir os seus anseios mais profundos. Inclusive, em outra oportunidade, fiz um vídeo (clique aqui para assistir) sobre o distrato de cotas de resort onde abordo exatamente desse tipo de venda, a VENDA EMOCIONAL que é vedada por nossa legislação.

Todavia, existem questões que não são comunicadas no momento da assinatura do contrato, na realidade, o corretor, na ânsia de vender e não o culpo por isso, diz que serão apenas um “juroszinho” quando na verdade, o consumidor não tem a menor ideia do pesadelo que o espera. 


I –  O “X” do problema é o sistema de amortização (Tabela Price).

Em primeiro lugar, cabe esclarecer que a TABELA PRICE é um sistema de amortização do financiamento, o ideal seria se no seu contrato, o sistema de amortização utilizado fosse o SAC (Sistema de Amortização Crescente).

No entanto, ninguém te explica isso. Na verdade, quando o corretor te apresenta uma planilha de evolução do débito e a forma de pagamento das parcelas, você não tem ideia de que as parcelas terão um aumento maior do que a inflação nos anos 80. Parece exagero, mas já vi casos que começaram com uma prestação de R$ 9.000,00 (nove mil reais) e depois de 4 anos a prestação estava em torno de R$ 14.000,00 (catorze mil reais).

Durante muito tempo trabalhei como advogado para Instituições Financeiras e os defendia nas ações judiciais que versavam sobre contratos imobiliários, na verdade, especificamente nos contratos de mútuo hipotecário, antigamente, o sistema era um pouco diferente, hoje temos a alienação fiduciária, não vou adentrar ao tema, mas posso dizer que a TABELA PRICE gera prejuízo ao consumidor.

A questão é que, em suma, a TABELA PRICE, que é um sistema de amortização utilizado por instituições financeiras e gera ANATOCISMO, ou seja, CAPITALIZAÇÃO DE JUROS, melhor dizendo, JUROS SOBRE JUROS.

Aqui no Blog temos um artigo falando sobre a revisão de contratos bancários. Sugiro salvar nos seus favoritos e ler com calma depois. Todavia, o tema aqui não é a revisão de contratos bancários, mas sim a REVISÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS firmados com construtoras e ou incorporadoras.

Juros Abusivos – Revisão de Contratos


I.a – Construtoras e Incorporadoras não podem utilizar esse sistema de amortização.

Você certamente se perguntou ao corretor quanto a taxa de juros, certamente deve ter ouvido algo parecido com o que vou relatar abaixo.

“A correção é muito baixa, ela é realizada pelo mesmo índice do reajuste de aluguel.”

(Se for o IGPM há mais um grande problema que contribui com o aumento das parcelas).

E ainda emenda:

“Fique tranquilo(a) os juros são de 1% ou menos.”

Fato é, que depois de assinar o contrato e começar a receber os boletos da construtora, o pesadelo começa. Você começa a perceber que logo nos primeiros meses será impossível continuar pagando se os reajustes continuarem nesse ritmo. Afinal, o que aconteceu com as promessas de correção muito baixa e juros de 1%? Por qual motivo isso acontece nesse tipo de contrato?

Importante destacar que, no seu contrato, é muito provável que em razão do sistema de amortização escolhido exista a cumulação de juros. Na realidade, quando você faz um pagamento, você paga um parte do valor principal e outra parte você paga os JUROS.


I.b – Como funciona a TABELA PRICE, por qual razão ela é prejudicial?

No caso da TABELA PRICE, você paga uma maior parcela do PRINCIPAL, deixando os JUROS para o final. E exatamente por isso que há abusividade, pois aplica-se juros sobre juros. Se você quiser entender um pouco melhor sobre esse sistema, te convido a ler o artigo abaixo o qual escrevi no ano de 2017.

Tabela Price, SAC ou Sacre?

Assim, o que acontece na prática, é o seguinte. Por exemplo: se o custo do prestação for inicialmente de R$ 9.000,00. Já no primeiro mês o consumidor sentirá o impacto. No próximo mês, será realizada nova amortização, com juros daquele mês e do mês anterior.

E assim irá ocorrer até o final do contrato. O que acontece na prática com o imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas, é de fato um desiquilíbrio contratual. Veja que, após um ano, a parcela original de R $ 9.000,00 pode passar a R $ 10.800,00. Após 4 anos, você pagará cerca de R $ 14.000,00 (catorze mil reais).

Por fim, cabe alertar que você poderá confirmar o que narro acima solicitando a planilha do seu financiamento com o detalhamento do saldo devedor. Você irá se assustar ao verificar que, mesmo que tenha quitado várias dívidas em prestações, o VALOR DA DÍVIDA NÃO TERÁ REDUZIDO E EM ALGUNS CASOS PODE ATÉ TER AUMENTADO. Por outro lado, se existir uma redução será muito pequena, vai parecer até que você não pagou nada!


II – Esse sistema de cobrança de juros está de acordo com a LEI?

Não! As construtoras não podem utilizar tal sistema por ela causar a capitalização mensal de juros o que é permitido somente as Instituições Financeiras, conforme art. 5 da MP 2170-36/2001.

Além disso, a Tabela Price gera aplicação de juros sobre juros conforme falei acima, por se utilizar de juros compostos, e desta forma gera capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas proibidas pela Justiça,  conforme a Súmula 121/STF:

“É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

Além disso, as decisões mais recentes dos TRIBUNAIS tem julgado as ações contras as CONSTRUTORAS de forma favorável ao consumidor. Isso porque a autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 é aplicada apenas às instituições financeiras.

Veja decisões judiciais de diversos tribunais sobre o tema:

Decisão 1 – Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. VEDAÇÃO LEGAL. SÚMULA 121/STF. NÃO INCIDÊNCIA DA MP N. 2170-36/2001 AOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FIRMADOS DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. TABELA PRICE. ABUSIVIDADE. 1. A revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento é juridicamente possível, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, afeta aos regramentos do Código de Defesa do Consumidor. 2.

A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras. 3. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4º da lei de usura. 4. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121/STF). 5. Como consequência lógica do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração da verba honorária de sucumbência anteriormente atribuída. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.”

(TJGO, Apelação (CPC) 5329210-26.2018.8.09.0051, Rel. Des (a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, julgado em 06/07/2020, DJe de 06/07/2020).

Decisão 2 – Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – FINANCIAMENTO CELEBRADO DIRETO COM A CONSTRUTORA – CAPITALIZAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. Embora preservada a liberdade de contratar, legítima é a intervenção do Poder Judiciário para afastar possíveis abusividades na contratação, por força do art. 51 da Lei nº 8.078/90, relativizando-se, dessa forma, o princípio do ‘pacta sunt servanda’. O STJ já posicionou de que é vedada a capitalização mensal de juros nos contratos em que não houver autorização legal específica.

(TJ-MG – AC: 10342130121680001 MG, Relator: Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 21/05/2019, Data de Publicação: 05/06/2019)

Decisão 3 – Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FORMALIZADA DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS EM DESCONFORMIDADE COM A PREVISÃO CONTRATUAL. VEDAÇÃO À CAPITALIZAÇÃO MENSAL. COBRANÇA INDEVIDA DE SEGURO ATRELADO AO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL E DE APÓLICE DA COBERTURA SECURITÁRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A construtora não se equipara à instituição financeira, de modo que não se encontra autorizada a negociar juros com capitalização inferior a anual nos termos do previsto no art. 5º da Medida Provisória n. 2.170-36/2001 em contrato de compra e venda de imóvel.

Nesse viés, embora o contrato firmado entre a construtora ré e os autores tenha previsto de maneira adequada a capitalização apenas anual dos juros a ele aplicados, em perícia judicial realizada, constatou-se que a capitalização fora efetuada de forma mensal.

(TJ-DF 07344580320188070001 DF 0734458-03.2018.8.07.0001, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 07/04/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/04/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)


III – Como descobrir os valores que foram pagos a maior?

Em primeiro lugar, você precisará de um laudo contábil elaborado por Perito. Sim, mesmo que as parcelas tenham aumentado significativamente, será necessário um laudo matemático comprovando que as parcelas tiveram um aumento significativo a ponto de trazer desvantagem excessiva ao consumidor (Art. 39 do CDC). Chamamos esse documento de parecer técnico. 

Desse modo, você terá um panorama de quanto pagou a mais. A partir daqui, poderá ter uma ideia de quanto será requerido e qual seria o valor correto da prestação. Cabe ainda esclarecer, que a apresentação do parecer técnico é OBRIGATÓRIA para o ingresso desse tipo de ação judicial.


IV – Tenho direito de receber tudo que paguei em dobro?

(Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.)

Sim! Tal requerimento de devolução dos valores pagos indevidamente, tem acolhida no parágrafo único no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, que determina que:

“Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”

Ocorre que, tal questão foi controversa durante muito tempo, porém, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, concluiu que:

“A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, revelando-se cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva.”

(EAREsp 676.608 (paradigma), EAREsp 664.888, EAREsp 600.663, EREsp 1.413.542, EAREsp 676.608, EAREsp 622.697)

Isso significa dizer que não há necessidade de provar a má-fé por parte da construtora, ou seja,  se a conduta do fornecedor for contrária a boa-fé objetiva, já é motivo suficiente para a devolução em dobro.


IV – Tenho direito a redução na parcela já quando der entrada no processo judicial?

Sim, o ideal é que seja requerido ao Juízo com base no parecer técnico que citei acima, logo no começo do processo através de um pedido de TUTELA DE URGÊNCIA, que as prestações do financiamento passem a ser depositadas em Juízo e de acordo com os cálculos apresentados no parece.

IV.a – O que é tutela de urgência?

Seu principal objetivo, enfim, é garantir condições de justa e igual persecução dos interesses através da via judicial, considerando também a razoável duração do processo, prevista no inciso LXXVIII do art. 5º, CF.

Regulada pelo art. 300, Novo CPC, a tutela de urgência possui dos requisitos:

  1. A probabilidade do direito;
  2. O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Talvez você esteja se perguntando, mas e se esse pedido for indeferido? Se esse pedido não for aceito pelo Juízo, existe a possibilidade de um recurso chamado AGRAVO DE INSTRUMENTO, o qual será apreciado por Desembargadores, que são Juízes de 2º grau.

Se mesmo após a interposição do recurso a decisão for negada, o consumidor deverá continuar pagando as parcelas até o julgamento final do processo.


V – Quanto tempo um processo desse pode durar?  (Imóvel financiado com a construtora e o aumento abusivo das parcelas.)

Estamos falando de uma ação judicial que via de regra, pode demorar de 1 ano e meio a 3 anos. Isso irá depender muito das variáveis do processo. Normalmente um processo onde há perícia é normal que demorem um pouco mais.

E mais uma vez você deve estar pensando, existe outra possibilidade Dr.? Sim, você pode desistir do contrato e pedir os valores que foram pagos de volta. Isso poderá ser feito através do distrato imobiliário.  Todavia, o ideal é que todas as opções sejam analisadas caso a caso para avaliar o que valerá mais a pena para o consumidor.

Lembrando que, no caso de distrato, poderá o consumidor receber 100%, 75% ou até 50% dos valores pagos. No vídeo abaixo, eu explico um pouco melhor como funciona o distrato imobiliário.


V – Conclusão.

Por fim, como você viu essa é uma questão complicada, mas que merece atenção de um advogado especialista de sua confiança. Acredito que, o primeiro passo para resolução do problema seja notificar extrajudicial a construtora para que se manifeste em relação a uma possível redução dos juros ou substituição do sistema de amortização.

Porque isso é importante? Isso é de suma importância por duas razões. Primeiro, porque pode ser que a Construtora acene com a possibilidade de um acordo e segundo, pois mesmo que um acordo não seja realizado, a notificação extrajudicial servirá como prova no processo judicial.

Caso você tenha alguma dúvida ou sugestão, pode nos enviar através do formulário abaixo. 








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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Atuação no Direito Patrimonial com ênfase em Sucessões [Inventário]. Sócio Fundador e Coordenador Jurídico da MBAA. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Pós-Graduando em Direito Negocial e Imobiliário pela EBRADI (Escola Brasileira de Direito) Pós-Graduado em Direito Empresarial e dos Negócios pela AVM — Universidade Cândido Mendes.

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